带地下室物业很受欢迎
看来,地下室是受到欢迎的。在商品房销售中,带地下室的户型一般能够快速成交。因为地下室一般不计入产权面积,但设计合理,面积大,属于能用得着的空间。
大华西溪风情四期的排屋,开发商就专门做了地下室,市场反应很好。亲亲家园有一种下沉式庭院的户型,因为带有四五十平方米的地下室,在二手房市场的挂价也要比同面积的户型高出不少,房东也表示,当初购买这种户型,起步价就要高出将近1000元/平方米。
二手房市场上也是如此。有些房东不惜代价扩建地下室,在给自己更大空间的同时,也让转让有了更重的“砝码”。“如七里香溪、颐景花城、金苑山庄等别墅物业,不少挂出来的房子都有或多或少的地下室扩建,这让房东在市场上占了很大优势,在价格上更是不肯让步。”美联物业一门店黄经理告诉记者,这类别墅,一般在二手房中介的挂价不低,照样有很多买家青睐,图的就是一个赠送的空间。
但是,据不少中介公司经纪人透露,这类物业成交时往往会受到限制,如去年有家公司碰到一个类似案例,一套南都·高尔夫别墅,本身有个地下室,房东又在地下室内多挖出200平方米面积,结果由于产权问题没有成交。因此,在一些别墅成交前,房东一般先把多余的面积用隔板填起来,等出售后再由买家拆掉。
各界声音
对于别墅、排屋类物业的地下室扩建现象,业主、开发商、律师、物业管理公司分别有什么看法呢?
业主担心影响楼盘地基
有不少业主比较担心会开挖面积会影响楼盘的地基。
“不少楼盘是别墅和普通住宅的混合体,如果大批别墅开挖地下室,那么,距离别墅比较近的高层住宅势必会受到影响,尤其是一些地基本来就偏软的楼盘。”富阳某楼盘一业主坦言。
杭州城西某别墅的一位业主说:“我家的别墅年代比较长,但也是大牌房产公司建造的,当时,我们在地下室多挖了50多平方米的面积,虽然不是很大,但现在房子已经开始倾斜了,只要把一个易拉罐放在一楼客厅的地板上,它就会顺着地势下滑。”该业主说,别墅地下室的开挖要有个度,要不然年代久了,就会出现一系列问题。
开发商表示无权制止
开发商对此显得有些无奈。
“在建造这些别墅时,是按照规定面积执行并办理产权证的,交房后业主擅自在地下室开挖面积,我们无法管制,毕竟房子已经成为业主的了。”小和山一别墅项目负责人承认,开挖地下室现象在别墅小区里有不少,但很难来规范业主,让业主不去开挖。一些业主认为,自己买下的房产自己有权进行改建,并不影响他人居住,是受物权法保护的。
物业管理难管私自偷挖
很多物管公司表示,这事不好管。
“其实,这样的事情如果没有影响小区其他人,物管真的管不了。物业管理公司能做的是和业主沟通,进行劝阻,再不行只能向杭州市房管部门反映。”浙江绿城物业管理有限公司副总经理杨掌法认为。
据他了解,目前绿城物管下的小区此类事件并不多,但在其他地方,这种现象还是很普据他了解,目前绿城物管下的小区此类事件并不多,但在其他地方,这种现象还是很普遍的。
律师认为私挖空间属违章建筑
浙联律师事务所律师舒军表示,按照《建筑法》,开挖地下室是不允许的,它改变了住宅设计,属于违章建筑。
有独立落地面积的排屋、别墅,在不影响房屋居住的情况下,要经过相关审批,才能进行打井、建地下室等改建行为,而普通公寓的土地使用权证是分割的,同一幢楼的业主之间是共同共有关系,没有经过其他共有人的同意而私自打井挖地下室,肯定是侵权行为。“挖得有理”是对《物权法》的误读,未经审批的私井、地下室属于违章建筑,不在《物权法》保护范围之列。
如果物管人员知道住户开挖地下室,有责任叫停,并向规划执法部门举报,除非业主的开挖是办理了有关手续的。事实上,在房子建成后再办理开挖地下室手续,并不多见。