需求开始转向郊区

　　 浙江在线05月22日讯 随着楼市购房群体的年轻化、承受能力弱化等趋势，现阶段杭州主流购房群体，对房价敏感度也比过去更高。在价格杠杆的倾斜下，不仅促使主力购房人群购房计划改变，同时也潜移默化地改变了其对房产选择的要求。

　　从新房的关注人群调研来看，与以往数据相比，此次受访人群购房首选区域出现颠覆性逆转。受访者直奔小和山、闲林、老余杭区域，而滨江区(一桥、浦沿)同样也是本次调查中成为最受购房者青睐的区域之一。这也是主流的年轻群体，在区域接受程度上与其他人群所表现出来的巨大差别。

　　受外来供应量及后市预期的影响，2008年以来小和山、闲林、老余杭的房价一路低开，很多楼盘的价格又回到了2006年底、2007年初时的水平。滨江区(一桥、浦沿)现阶段的新盘供应量主要由2005年、2006年成交的土地转化而来的，土地成交价格相对较低，新盘开盘多采取低价入市的策略。另外余杭公交一体化进程的顺利推进，大大改善了这个区域与主城区连接的交通状况，沃尔玛超市也进入了实质性阶段。滨江区(一桥、浦沿)是目前滨江区中配套最成熟的区域，快速公交线路的开通，大大缩短了到杭州主城区的时间。生活配套成熟和交通便捷，成为购房者首选这两个区域的重要原因。

　　在此次人居展调查中，主要客户的工作区域及上班途中理想消耗时间也相互匹配。下图可见：此次调查的客户中，大部分都是在城中、城西以及滨江等区域工作，如果购房者选择这两个区域的话，上班途中所消耗的时间大约在40分钟左右。

　　小户型呈现供需两旺

　　2006年出台了90/70新政之后，开发商在小户型产品的开发上花费了很多心思。到今年，此新政已实施近两年，杭州迎来了小户型商品房集中上市的高峰期。2008年5月杭州六城区加余杭区新增供应量5000余套，其中小户型大约在3000套左右。从人居展期间的成交预定情况看，排在成交预定前几位的，都是以小户型产品为主的楼盘，如天阳上河、丽江公寓、汇盛德堡、银爵世纪公寓等，日成交预定量都在10套以上，这些楼盘也都是人居展上的人气楼盘，看房者踊跃。

　　从市场小户型产品的特点及供应结构来看，与客户需求还是较为匹配的。70-90平方米的大两房和小三房，基本可以保证主流购房群体在5年之内的生活及家庭成员增加等需求。但由于小户型产品的市场接受程度高，开发更朝精致高档化发展，小户型产品的单价也水涨船高。这样一来，总房款并未得到实质性下降，市场上小户型产品的总房款与这部分购房者所能承受的最高总价，还有大约20万元的差距。所以，新政之后杭州楼市虽在产品供应结构上发生了变化，但房价并未发生变化，这仍成为阻挡购房者实现购房愿望的最大障碍。

　　选新房还是二手房

　　此次调研报告显示，新房与二手房的需求比为2.5∶1。从这个比例可以看出，人居展以来，为什么杭州透明售房网上二手房日成交量依然徘徊在50套水平的原因。与去年赶在人居展上集中大规模推盘不同的是，今年不少开发商都在展会前就开始吸纳意向消费群。也说明开发商对于客户目前不急于下单购房的心理已早有预期。从下表可见，影响一、二手关注人群购房时间变化的因素几近相同。那么究竟是什么原因促使二手房消费群体流失？

　　税费成为难以承受之重

　　上表可见，房价上涨是所有消费者改变消费预期最重要的原因。房价承受的压力与日俱增，而对于选择二手房的购房者而言，二手房交易环节中的一些因素也会构成交易的负担，而且成为交易过程中非常敏感的因素。例如未超过5年年限而增加的税费，加息带来的月供增加，以及二套房贷无法享受优惠利率等。根据人居展的调研来看，半数以上的购房者认为卖方交易税费转嫁带来的高负担最难以接受；其次是加息带来的月供压力增大。

　　市中心不再成为二手房首选

　　本次人居展调研结果来看，城北片区中大关、德胜、三塘一带成为首选，将原本二手房的绝对首选区域市中心(老城区)，完全抛在脑后。

　　从地段选择的排序情况来看，在二手房市场上淘便宜房的群体不在少数。但经过房交会现场消费者深度接触后发现，目前坚定不移留在二手房市场上的群体仍不在少数，换句话说，此类人群下单意向更为明确与迫切。比如目前由于大关、德胜、三塘一带住宅分布密度较大，同时，该片区的存量房中有较多的中小户型，在总价上也能更加贴合主力购房群体的需求，在存量供应上也占有相对优势。选择生活配套齐全、公交体系完善的老社区成为更多有生活经验、关注即时生活成本人群的原因所在。

　　同时，由于即时的居住需求与楼盘居住现状的巨大差异，使得去年到今年上半年期间，大批交付的近郊新盘急不可待地涌入二手房市场。这当中相当部分的业主在购置物业时并非投资而为自住。即使均为现房，对比生活后期的交通、时间成本而言，二手房对于没有完全做好准备的他们来说，可能更为合适。