浙江在线06月05日讯 杭州市房管局官方网站上近日挂出一则消息，就《杭州市物业管理条例(修改草案)》(以下简称《草案》)公开征求社会公众意见和建议。短短一条简讯在杭州市各大论坛引起了广大业主的激烈讨论：《草案》对2002年版的《杭州市物业管理条例》进行了哪些修改？对小区停车位等小区共用部位、共用设施设备的管理和使用是否能解决目前矛盾？是否有《草案》中尚未涉及但实际存在并急需解决的问题？记者收集、整理了部分业主的观点，并采访了几家物业管理服务企业和相关专家，从他们的言谈中可以发现大家关注的问题主要集中在四大方面。

　　物业管理用房配置不足，该如何补偿应明确

　　《草案》第三十二条中对物管用房缴交问题的规定是：物业竣工验收后的实测地上总建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；“确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的同类物业平均销售价格支付不足部分的相应价款”……

　　业主声音：

　　海天(业主，担任业委会成员多年)

　　现在对物业管理用房配置不足的问题一般都采用货币补偿的方式解决。我建议，能否在修改后的杭州市物业管理条例中明确：物业管理用房配置不足且无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的同类物业平均销售价格“一次性”支付不足部分的相应价款，补偿时应按适当比例考虑物业增值因素。

　　按照省物业管理条例的规定，“物业管理用房依法属于全体业主共同所有”，而且利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益也归业主共同所有并主要用于补充专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

　　采访中有多位业主提出，在物业存续期间，物业管理用房所得收益是长期的，如果经营状况好它的收益还有可能增加，而现在的货币补偿方式，一则无法体现这种“增值”效应，二则到底是一次性补偿还是分期补偿不够明确，容易产生纠纷，最好都能在新条例中予以明确。

　　前期物业管理中，怎么保障业主权利

　　《草案》第二十七条规定，“建设单位应当在销售(预售)物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害业主合法权益。”

　　业主声音——

　　holy(业主)

　　前期物业管理中业主没有任何参与的权利，这段时间业主的权利如何保障？

　　《草案》第八条中对首次业主大会成立应具备的条件是，“房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的”或“首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的”，这与《浙江省物业管理条例》中的规定一致。而原来杭州市的条例则按照入住率高低作为业主大会成立的条件。但是，正如业主们普遍反映的，从物业建设、销售到交付这段时间，在整个前期物业管理过程中，准业主们很难参与，他们的权利如何得到保障？

　　尽管要求建设单位制定的临时管理规约不得侵害业主合法权益，可实际上临时管理规约更多是从建设方的利益出发，开发商不主动履行前期物业管理的各项法定义务的情况并不少见；另外业主方面，部分业主公共权利淡漠、契约精神缺失，不遵守管理规约的情况也有发生。这些都影响到物业交付使用后，物业管理正常秩序的建立。因此不少业主要求修改后的杭州市物业管理条例能在前期物业管理中体现业主的参与权，保障业主权益。

　　物管费缴交起始时间，怎么计算

　　《草案》第四十五条中规定，“物业交付手续办妥前的物业服务费由建设单位承担，交付手续办妥后的物业服务费由业主承担。”建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。建设单位已向物业买受人作出减免物业服务费承诺的，由建设单位向物业服务企业支付物业买受人应支付的物业服务费。

　　业主声音——

　　袁先生(业主，物业服务从业人员)

　　我认为以“物业交付手续办妥”前后来划分不太合理，可改为“物业符合交付条件的，物业服务费由业主承担”。

　　　《杭州市物业管理条例》第四十六条规定，“建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。”在《草案》中没有沿用这样的表述，记者也没有在《浙江省物业管理条例》中查询到类似条款。

　　据了解，目前杭州新交付小区在交付初期物管费缴交一般有3种方式，一种是“交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取”；一种是交付第一年按70%收取；还有一种是以业主或使用人是否开始装修作为入住的依据。

　　袁先生建议的理由是，如果因业主与开发商的纠纷使符合交付条件的物业无法顺利办理交付手续，会影响到物业公司的正常工作。但也有业主认为，“符合交付条件”这样的表述过于模糊，符合交付条件，但因物业有渗漏之类问题让业主无法正常使用的时候，业主该不该交纳物管费？所以不少人建议，不妨沿用《杭州市物业管理条例》第四十六条的规定，明确、具体，可操作性高。

　　停车费收入，要体现无车业主利益

　　《草案》第五十一条规定，物业管理区域内车辆行驶、停放的管理制度由业主委员会征求全体业主意见后制订，报公安机关交通管理部门或城管执法部门备案。因车辆行驶、停放造成的纠纷，公安机关交通管理部门或城管执法部门应当及时予以协调处理……停车场地的收费标准按市价格主管部门的规定执行。

　　业主声音——

　　hujing001(业主)

　　小区地面停车收费权按《物权法》规定是业主委员会，而非物业管理公司，因为地面是全体业主所有，现在实际操作中无法体现无车业主的权益。

　　

　　这与物业管理用房的情况类似，按照《物权法》第七十三条、第七十四条，建筑区划内占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《浙江省物业管理条例》中，也要求将因此而产生的收益主要用于补充专项维修资金。

　　然而在实际执行时，停车费收入往往被一些物管公司视为物管费的补充，变成了物管公司的收益。在那些停车位配比不足的小区，小区内公共道路、绿地等共用部分被划为停车位的不少，对无车业主来说这或多或少都对他们的日常生活有影响，但正如业主hujing001所言，现行停车收益的使用无法顾及无车业主权益。也有业主建议，既然停车费被物业公司作为物管费的补充，那么是否可以减免无车业主应缴交的物管费，以此作为补偿。