浙江在线07月31日讯 7月底的杭州楼市，较上半年更增添了几分迷茫的气氛。

　　有楼盘推出几百套房源，几天下来预定套数还维持在个位数；有楼盘还未推出，就受到市场追捧，开盘时甚至又出现了久违的漏夜排队现象；有人沉寂，有人热销；有人涨价，有人理性入市……各种现象扑朔迷离，正因为如此，才更让人看不清楚。

　　那么，杭州楼市将往哪走？房价是涨还是跌？

　　市场·数据

　　上半年只卖掉一半房子

　　虽说影响房价走势的因素很多，但最关键的因素，无疑是供求关系。

　　根据合创行销机构统计，即使从现在开始3年之内不再出让宅地，未来同一时间段内杭州市主城区(不包括余杭、萧山)的新增潜在供应量，就达到了891万平方米。这其中的“新增潜在供应”，是指已取得土地、但尚未开发或从未进行过销售的新增潜在房源。

　　而根据透明售房网显示，目前在售存量房源共19455套，可售面积266万平方米，即使不算已有销售记录、但还没有消化完毕的未售余量房源，两者相加，接下来楼市总体可预计住宅供应面积也有近1200万平方米，以平均每套120平方米计算，可预计住宅供应套数约为10万套。

　　同样根据合创行销机构新近出炉的《2008年上半年杭州住宅供销白皮书》，今年上半年，杭州住宅房源总供应量为18998套(总建筑面积约238.6万平方米)；而上半年总成交量为9599套，总成交量占总供应量的50.5%，接近一半。从这点可以看出，上半年的销售量远远低于供应量，这也证明了上半年销售不畅的现实。

　　后市可供房源众多，但买方观望气氛依旧浓厚，给后市房价上扬造成巨大的压力。

　　机构·观察

　　房价下调已是非常明显

　　市场的变化其实早已经开始，最明显的就是客户积累的目的不同。2007年，市场捂盘是为了更高的价格预期。2008年一再延迟开盘，是因为吃不饱，客户积累不足，开盘没有底气。而到了非开盘不可的地步，开盘价也仅仅是低调推出，早没了2007年的闹猛。

　　然而，2008年的楼市变奏曲并没有结束，下沙、滨江开盘价格一再杀低。“螳螂捕蝉，黄雀在后”的故事在2008年楼市鲜活地上演着，前者成了后者的借鉴目标，前者盯上的客源，一招价杀，成了后者的座上客。

　　近观成交下滑跌势，现时市场价格走向依然看低，在售的忙于快销，未售的转入观望，寄希望于挺过此阵。甚至出现中小房企为延长持续周期，从民间渠道融资获取更多养分。

　　观望氛围不改(买涨不买落心理驱动)，银根从紧政策不变，市场价格波动还有放大可能，所谓“俯卧撑”之说无非先降后起，随着体力的消耗最终难挺。快销已成第一法则，“短促战法”的价格杀招，必将在下半年楼市中延续。

　　专家·观点

　　最大降幅在15%左右 赵杭生(浙江大学房地产研究所所长)

　　正常的市场，不可能是一条直线，总是应该有涨有跌，始终围绕着价值波动，只要幅度范围控制在10%-15%这一合理的范围内，都是正常的。

　　前几年的房价调整，主要原因来自于房地产内部，即供不应求的市场关系，导致房价飞涨；而这次的市场调整，主要是源之外部，即石油危机、通货膨胀等宏观经济大背景，使得人们对经济发展走势产生了担忧，买家信心受到动摇，短时间内出现买方市场，成交量大幅度下降。

　　房价在原来的基础上，下调10%-15%左右，会有效地激发需求，供求关系再次趋向平衡，销售有所回暖。从新近开盘的一些楼盘情况来看，比如钱塘山水、东方红街等楼盘，都是在事前的预想价格基础上下调了10%左右，从而受到了市场的追捧，说明这是一个唤醒刚性需求的临界点。

　　我分析，七八月份杭州房价会有所下调，但到九十月份以后，楼市会有所回暖。除了楼盘价格策略，比较适应供求关系之外，种种迹象表明，宏观经济也有好转迹象。比如石油暴跌，价格又回调了20%左右，输入性的通货膨胀压力减轻，预计宏观经济不会进一步恶化，这些对于房地产业来说，都是重大利好，房价下跌的势头也将得到遏制。

　　短期难以乐观长期看好 贾生华(浙江大学房地产研究中心主任)

　　自去年开始的行业调整是由国际经济周期、宏观经济周期和房地产周期共振形成的全面收缩。其中，国际经济周期的调整是由次贷危机和石油暴涨引发，而次贷危机又是因为房地产行业收缩引发。

　　目前低迷的地产市场将持续一两年，至少在今年难以乐观，地产企业要为此做好充分的准备。但行业的前景仍然看好，房地产发展有一个双S理论，1990年到2010年是一个S形的行业周期，2010年到2030年是另一个S形行业周期，中国房地产业在2010年将迎来新一轮的上升周期。

　　开发商·观点

　　杭州房价深调不太可能 戚金兴(杭州滨江房产集团股份有限公司董事长)

　　杭州的房地产市场总体还是健康的。

　　首先，杭州是最早实行土地招拍挂的城市，在这一块上做得最规范、最有效，房地产的基础就比较好，更能够经受住市场的考验。

　　此外，杭州的基础设施建设比较好，是内陆城市中最适宜居住的城市之一，能够吸引到全国各地的人前来居住。很难得的是，杭州的城市文化非常具有包容性，这更加增强了它的宜居性。

　　其次，无论是过去、现在还是将来，杭州都是整个浙江省的杭州，而不仅仅是杭州人的杭州。杭州房地产市场，得益于浙江蓬勃发展的民营经济。

　　在这轮调控中，深圳楼市为什么反应那么大？因为深圳是上世纪80年代刚刚造出来的城市，它是一个单核城市，只有个中心城市，而没有城镇的概念，对于周边的辐射性很差；而浙江的房地产市场，是一个梯级的概念，先是各个乡镇集聚到县市，然后再向中心城市杭州集聚，它的可居住性决定了房价深调的幅度不可能很大。

　　附：2008上半年典型项目价格比对

　　滨江(一线江景楼盘)：中海钱塘山水VS水晶城

　　水晶城6月6日开盘2号、3号楼每平方米均价12500元，1号楼夹层每平方米均价16000元；中海钱塘山水6月21日开盘可变空间均价11000元，低于水晶城两类户型1500—5000元/平方米。

　　滨江(二、三线项目)：银爵世纪公寓VS中兴和园VS浦沿公寓

　　中兴和园3月7日开盘，均价8800元/平方米；银爵世纪公寓5月12日开盘，均价8300元/平方米；浦沿公寓6月15日开盘，均价7500元/平方米。价格梯度还是比较明显的。

　　西溪：和家园一期VS和家园二期

　　以紫园组团为例，共推出10幢小高层、高层公寓，6幢楼是2007年底一期推出，精装修，均价23000元/平方米。其后推出的4幢，改精装为毛坯，均价调整为1.5万—1.8万元/平方米，销售进度明显加快。

　　下沙：世茂滨江VS朗诗

　　5月10日以8000多元/平方米均价开盘，每平方米低于在售的朗诗2000元左右。