浙江在线09月18日讯
万科杭州4楼盘特价引发的系列降价潮，撼动着杭州楼市。
先是万科借“万客会10周年之青年置业计划”之名，针对白鹭郡东、白鹭郡南、魅力之城、逸品阁4个楼盘进行降价。优惠幅度普遍达到8折左右，最低折更是达到7.3折。之后，四桥边上的钱江国际SOHO领寓火速跟进，推出50套7.2折的优惠房源，再次在楼市投下一颗炸弹——起价12000-13000元/平方米，比周边同类房源低4000-5000元/平方米；才过24小时，城北楼盘南北·西岸又宣布推出“幸福安家保障计划”，销售单价8800元/平方米—11450元/平方米，折扣低至7折。
对于这些楼盘一降再降的优惠折扣，有人大呼便宜，有人后悔莫及……而更多的人，最想知道的，显然是折后房价，到底是回落到了楼市的哪个时期，是不是到了购买时机。
降价是否是
杭州楼市唯一出路？
如果说，楼市经历去年的暴涨之后，确实存在回调的需要，那么，降价，是否是当前楼市的唯一出路？
开发商应该做加法
虞晓芬
浙江工业大学房地产研究所所长
光是简单的降价一种模式，不是一个好办法，我觉得消费者最终认定的是产品综合性价比。开发商应起到维护市场健康发展中很主要的作用，实施客户的加法工程，通过提高产品的附加价值，一方面对于建成的项目进行房屋集体的体检、维护，使得这些房子保值增值；另一方面大规模地引进一些康乐中心、超市、商业街包括装修的提升。实施对产品的加法工程，通过提高产品的附加价值，维护了楼盘的综合性价比，这样才能得到市场的认可。
降价
不是提高成交量的好办法
赵杭生
浙江大学房地产投资研究所所长
目前房产市场的调整，是因为去年的火爆行情过度透支了后期市场的需求量，当价格到达顶峰时，就会抑制需求，引起价格向价值的回归。虽然降价能暂时带动少量成交，但随着折扣力度加大，会引起行业内不正常的价格战，危害市场健康发展，建议行业应该出台相应规范，价格上下调整应该有个幅度，譬如像股市的涨跌幅限制，这样对整体市场的规范有约束作用。
而现在的楼市只是处于自身的休整期，后期宏观调控力度有松动的可能。靠降价根本不是提高成交量的好办法，这会造成消费者对降价有心理预期，从而加重市场观望情绪。万科降价的最大不利就是放弃了对老客户利益的保障，房产品毕竟是特殊的大宗商品，尽管说遵守契约原则，单纯表示保护投资者的利益，但实际上摈弃了客户、员工、社会三方面的利益维护，作为有社会责任感的企业公民，更应该维护现有客户的利益，企业战略调整是市场所致的，但是在调整前期应首先考虑到原有客户利益的维护。
降价不是万能的
章惠芳 杭州双赢机构总经理
从个人需求谈起，降价不是“万能”的。首次置业的人对价格变动的敏感性较强，房产商采取打折促销的效果比较好；而对改善型消费者而言，楼盘的品质和居住的满意度才是影响他们是否购房的关键因素，我曾在自己公司里针对同事做过一个调查——如果有开发商免费赠送一套房给你，前期是你必须是自住的，但是包括面积、区域、品牌你都是没得选择的，接受了就必须自住。结果绝大部分人选择了不要，我想这就涉及到了“个人需求”的问题，在目前形势下，倾听客户真实需求，并打造符合客户需求的产品，才是真正高性价比的。
针对目前形势，不同种类的开发商会有不同行为。一些小企业会采取合并或合作的方式，有一些企业会利用降价吸引客户，相对来说，我更看重楼盘品质。只有把握好市场需求，提升产品的品质，维护好楼盘的稀缺性，才会让消费者对楼盘有增值的预期，有购买的欲望。
楼市应尝试组合式营销
刘强 浙江中都置业常务副总
在楼市竞争中，降价优惠只是一种很初级的手段，并不是唯一的手段，应对楼市调整，开发商应该积极尝试组合式营销模式。比如买房送车位、送物业管理费、送旅游，这些方法已经有不少开发商用过。不过，这些都还只是促销方式的冰山一角。而一些大的房产集团可以允许客户在一定的条件约束下，在公司开发的不同楼盘之间进行换房，以打消客户对于后市的疑虑；还可以把客户从房东变成股东，打开公司的一部分股份，允许客户共同经营，享受楼盘销售利润的分红，跟客户进行捆绑式销售；又可以在一段时间内根据成交量来决定优惠尺度：如成交3套，折扣是5个点，成交10套，优惠就升至10个点……以此吸引更多的客户来买房。这样的模式，比单纯降价对市场的冲击要小得多，但又能真正促进销售。
在房地产市场化程度比较高的广州、深圳等城市，其实这样的组合式营销方式很多，杭州开发商应该多走出去学习，积极应对市场调整。
打折个盘：价格回落至去年同期的水平
2007年的杭州楼市行情，在许多人眼里像极了一出跌宕起伏的戏。先是平淡开幕，后又裹挟着股市的热浪悄然回暖，之后一飞冲天，孰料，高亢行情在年底戛然而止。
以万科降价事件其中的一个“主角”楼盘魅力之城为例。杭州市透明售房网显示，该楼盘2007年4月22日开盘，开盘均价为7000元/平方米，之后开到7400、8200元/平方米，最后两期更是涨到12000元/平方米(含1500元精装修)，与第一期相比，涨幅达到50%。降价后的魅力之城的价格为8500-9500元/平方米，去掉1500元/平方米的精装修，为7000-8000元/平方米，基本上相当于去年4月到8月的价格。
良渚的万科白鹭郡东，折后价仅5668-6888元/平方米，相当于该楼盘去年8-10月的开盘价格；而今年才刚刚开盘的白鹭郡南，折后价格更是已低于首期开盘价格1000-2000元平方米，等同于白鹭郡东去年8-10月份的价格。
钱江国际SOHO领寓由于是精装修酒店式单身公寓，所以周边的同类物业并不是很多，我们以住宅和酒店式公寓并存的凤凰城为参照物。根据杭州市透明售房网显示，凤凰城去年2月15日的开盘价格是11500元/平方米，而钱江国际SOHO领寓折后12000-13000元/平方米的价格，相当于该区域去年四五月份的价格。
另一个处于打折风口浪尖的是南北·西岸，该楼盘是上个月首次开盘，无法对比其前后开盘价格，只能以同处桥西板快的周边楼盘作为参照物。以银树湾为例，去年5月底首次开盘，开盘均价7680元/平方米，9月8日二期开盘，涨到8800元/平方米，不过到了12月份，该楼盘第三次开盘时，已经涨到了13144元/平方米。而以南北·西岸折后8800元/平方米至11450元/平方米的价格来看，应该是相当于同区域去年9月-12月的价格。
区域房价：上城区涨幅最高达74%
分析各个区域的价格变化，我们以区为单位来进行均价统计，这种方式可能不是特别科学，因为目前各个区块范围都比较大，比如江干区就包括房价比较高的钱江新城庆春东路区块，也包括房价相对较低的九堡区块，各种不同档次的楼盘某一个时间集中销售，可能会影响整个区域的成交价格，使得数据有所偏差，但从中还是可以看出一些共性。
据上表所示，2008年8月与2007年5月相比，杭州各个城区商品房成交均价已经有了不同程度的上涨。其中上涨最少的江干区，也达到了18.9%，而滨江区、上城区、下沙区，价格涨幅都超过了60%。
去年5月份开始，人民币升值、股市暴涨等因素，使得成交量大增，房价飞速上扬，而上涨的房价又推高地价，地价又带动房价上扬。杭州三墩、九堡、申花路、滨江等周边区域房价每平方米纷纷突破万元大关。如在滨江，贺田尚城10月新推的一批房源，卖到了1.3万元/平方米，比起2007年5月，单价上涨5000元/平方米。同样，另一个楼盘六合天寓在去年年底也已卖到了1.2万元/平方米，该楼盘去年5月份，均价基本上还在7200元/平方米上下徘徊。
不仅是商品房，滨江的二手房价格也节节攀升。到2007年年底，滨江的二手房房价基本上都在每平方米万元以上，其中江景房挂牌价高达1.5万—1.6万元/平方米，非江景房也达到了1万—1.2万元/平方米。
不断攀升的房价极大地挑战了购房者的实际购买能力，使得市场的有效需求大为减少。对此，杭州一位专家在接受媒体采访时表示：“从全国去年的情况来看，应该讲房价过快过猛的上升脱离了很多居民的一种购房能力，这个实际上是带有泡沫成分的，那么，今年各地的房价都在进行回落，特别是新开的楼盘，它的定价在趋于理性，我觉得这是一个房地产市场，健康发展的一种需要。”
