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会所“消失”不足为奇“变身”早教中心连锁餐馆等

　　 浙江在线04月19日讯 小区会所是一个舶来品。自从上世纪90年代，在香港开始流行后，内地各个小区的会所也如雨后春笋般出现。一个上档次的楼盘，必须要拥有一家会所，这已经成为行内不成文的规矩。

　　原本建会所，主要是方便小区居民交流、活动、休闲，提供服务。但是而今的小区会所，更像是开发商的脸面，用以打招牌，吸人气，促销售。而会所后期的功能开发却被忽视。

　　于是，现在杭城大部分的小区会所，开开关关，今天甲来经营棋牌室，明天乙来承包台球房，始终找不到方向。当初“锦上添花”的会所，如今成了开发商的累赘，物业管理的“烫手山芋”，业主口中的“鸡肋”。

　　会所现状

　　看上去很美，大部分亏损

　　浙江绿城物业管理有限公司总经理吴志华说，看上去很美的会所，真正经营起来却不容易。杭州已经经历了10多年的楼盘发展，但目前，大部分小区会所都处于亏损状态，能持平就算成功，赚钱的更是凤毛麟角。

　　吴志华算了一笔账，如果小区物业自己经营会所，员工工资、水电费、管理费、设备维护费、物料消耗费等等加起来，一个2000~3000平方米的小会所，一年不扔个100万，绝对撑不下去。成本这么高，如果只靠小区业主光顾，收入只够个零头。

　　目前杭城的小区会所分三种类型：只对业主开放的封闭式会所，针对业主及贵宾的半开放式会所，面向全社会的开放式会所。

　　封闭式会所是中高档价位的楼盘会所，成本太高、效益有限，会所经营常常需要物业公司出资贴补。

　　“但是撤了会所，小区的身价往往会跟着大跌。”南都物业一位不愿意透露姓名的负责人这样说。

　　半开放式会所，一般功能较为全面。住宿、棋牌、健身、游泳都有。可这类会所，却是纠纷最多的。

　　“收费不能太贵，外来人员也不能太多。不然业主会有意见。”浙江昆仑物业的工作人员说，因为要提供的服务十分丰富和多元化，所以开发商和一般的物业公司根本无法经营，所以这类会所也差不多都处于亏损的状态。

　　面向全社会开放的会所大部分都是外租给其他公司经营的。业内的经验之谈是，地址选择最好是面朝马路，并且和小区内部相对隔绝。这类外租的会所，是所有会所中，最容易盈利的。

　　经营困局

　　对内吃不饱，对外被投诉

　　吴志华说，目前绿城集团旗下的楼盘，也只有个别几个小区设有对外开放的会所，保证收支平衡。

　　吴志华分析，导致目前楼盘会所经营难的原因，在于小区会所营业究竟对内，还是对外这一矛盾上。

　　封闭式会所的品质最高，最能保证社区的物业档次，但人气、经营收入上都不如人意，而此类会所对物业管理收费较高，业主一般无法承受。

　　半开放式的会所，由于功能较多，需要专业的团队来操作。而开发商缺乏这样的经营队伍，只能拨出有限人手来管理会所，或是委托给小区物业公司代管。这种情况下，经营不专业，服务不到位，业主自然不愿光顾。

　　开放式的会所，在目前看来，似乎是最好的选择，因为能够依托附近社区的消费力，来保证运营。但是前提是，开发商、物业公司和业主之间必须沟通良好。

　　前段时间，萧山闻堰的一家楼盘会所，第三次招商。来看的人不少，但最后都下不了决心来经营。

　　记者了解到，这个小区会所当初设计时，是单纯为住户服务的，因此放在了小区的中央。但是，由于小区内的消费群体毕竟有限，有意向的商家都将客源放在小区之外。

　　这一来，矛盾就暴露了，一方面会所藏在小区里，外面来的人不好找；另一方面，如果进入的外来人员过多，肯定会引起小区住户的投诉。

　　症结分析

　　定位不准确，业主不卖账

　　“房地产开发速度过快，很多后续内容都跟不上。”吴志华说，“这主要是对会所的定位不够准确。建设之初，对周边配套缺乏调查和发展的预见性，也没有普遍征求业主的消费需求。”

　　在谈到对于楼盘会所价值的看法时，不少业内人士认为，“会所是能让业主受益终身的日常生活配套，它需要准确的业态定位，才能带来旺盛的人气和可观的营业额，真正实现良性运转。”

　　南岸花城的业主冯先生举了个例子。有个地处市中心的楼盘只有两三百户人家，但也设置了几千平方米的会所。事实上，周边配套已基本能满足需求，开发商的会所几乎无人光顾。

　　杭城某健身中心，进驻了好几个小区，租下会所场地，开设健身房。

　　这家公司的老板告诉记者，他原本以为小区年轻人多，客源应该有保证，而开发商也热情邀情，给出了一定的优惠。但事实是，几家开在小区内部的健身房，明显客源偏少，长期维持有难度。

　　同样是杭城某知名餐饮连锁店，在城西一家小区会所，开出分店后，生意火爆。经业委会同意，甚至将余下的会所场地也租给了这家餐饮公司。而在杭城不少小区的业主论坛上，不乏羡慕这个小区的帖子。原本最受抵制的餐饮业态，却出奇地受到欢迎。

　　冯先生认为，正是因为会所在开发和招商的过程中，开发商没有考虑到业主的实际需求、品位爱好以及消费档次，这才造成会所鲜有人光顾。

　　会所七十二变

　　变成啥样，业主最后才知道

　　在杭城各大楼盘业主论坛内，关于会所的质疑或投诉比比皆是。业主们有抱怨有感慨，但更多的是无奈。

　　让我们来听一听业主们的心声吧！

　　网友：玫瑰仙女

　　节前有邻居告知我老爸，社区在我们小区驻点了，已经在装修。本来是件好事，没想到的是，社区竟然没有经过业主的同意，就私下把会所产权转至他们名下了。这位热心的邻居已经去交涉过很多次了，社区主任答复他说，我们为什么要经过你们的同意，态度很强硬。

　　网友：ph小柯

　　昨天在花园里面散步，到处看看。走到紧锁的会所门前，发现楼梯的墙壁都因为潮湿而发霉了。请问一下有谁知道我们的会所什么时候会开门？

　　网友： mlineday

　　从论坛得知，会所二楼居然用于某集团的400客服电话办公场所。会所的存在，本是服务于本小区居民，我们希望东北区的会所发挥其应有的作用，像东南区的会所一样，提供健身功能(如乒乓球桌)等，而不是被私自挪作他用。

　　网友：lawrencehu

　　大家平时有去会所玩的吗？有没有感觉收费高啊？我看人流量很少的样子。与其空在那里碍手碍脚，还不如拆了建个小广场供大家休息游玩呢。打太极，跳舞，小孩玩滑轮都可以，搞个小花园也好的。

　　网友：易门

　　我今天到南会所吃饭，一看昏倒了。开发商在南会所正门内的大堂正中央，摆了大大的楼盘展示模型。整个会所几乎变成他们的售楼中心了，这真是无法无天了。

　　网友：满侃

　　晚上第一次将我们的会所参观了一遍，真是不看不知道，一看吓一跳。除了物管用房外，一楼大厅空着，这里应该可以搞成儿童游乐中心。

　　二楼、三楼房间都空着，灰尘飞扬，蜘蛛当道，令人叹息！

　　网友：站在河边

　　昨天看到美院的老师带着装修公司的人来看(会所)场地，又听说合同已签，故今日发帖吁请小区业主高度关注此事。

　　听说是把会所出租给美院的老师，其实是办班，成为群租房。这在象山校区附近的农居房都可了解到。每年至少有五六十人住在会所，还不包括探亲访友的，按4到6人一间房，是否要造10个卫生间？会所的结构要改变吗？

　　游泳池改建成二层玻璃房，有较强的光污染！而且会不会属于违章建筑？