浙江在线07月14日讯
如今这么高的房价，究竟是由哪几项成本组成？这里面开发商赚了多少？有哪些不合理费用？相信，这个问题有无数人想弄弄灵清。
就在近日，位于滨江的钱塘帝景在开盘现场对开发成本进行了公示，27500元/平方米的毛坯均价，除了6525元/平方米的预期利润，其成本高达20975元/平方米。那么这里面究竟有没有水分？
开发商现场公布成本，税金高达7404元/平方米
钱塘帝景在楼盘销售现场公示的是一张“开发成本及销售价格组成表”，其中包括土地使用权取得费、住宅开发成本、期间费用、预期利润、税金共五大类，这五大类的合计就是开发商目前的对外销售均价27500元/平方米(毛坯)。
让我们来看看这五类成本是怎么核算出来的：
第一大项：土地使用权取得费，也就是当年的拿地楼面价，5674元/平方米，这有公开的土地出让为证。钱塘帝景是2008年由世茂竞得。
第二大项是住宅开发成本，5665元/平方米，其中包括勘察设计和前期工程费：80元/平方米；建筑安装工程费：5005元/平方米；附属工程费：180元/平方米；开发间接费400元/平方米；
第三大项：期间费用共2232元/平方米，包括管理费用：894元/平方米；财务费用：857元/平方米、销售费用：481元/平方米；
第四大项：税金7404元/平方米。
第五大项：预期利润6525元/平方米。
按照这个公示成本看，税金是第一大成本，土地成本和住宅开发成本倒是其次了。如果除掉预期利润6525元/平方米，这个毛坯均价27500元/平方米的房子，其成本为20975元/平方米。
这笔账算的到底有没有道理呢？
税金确实不低，但有点算高了
业内对钱塘帝景这一公示，讨论最多的是税金。在某房产论坛上，不少网友认为，项目的税金达到了7404元/平方米，比每平方米的预期利润还要高出近1000元。
记者找了几位业内人士，请他们来分析下楼盘的税金组成。
“政府税费，还是很多的，一下子也说不清楚，我列张表格发给你。”这位业内人士随后发来一份表格，上面有：企业所得税、营业税、土地增值税、城建税、教育费附加、地方附加费、水力建设基金、印花税、城镇土地使用税等9项。这位业内人士分析说，一般企业所得税是按照预期毛利润的25%缴纳(预期毛利润=预期净利润÷75%)，营业税及附加等按照销售额的约6%缴纳，“还有一个差别比较大的是土地增值税，每个企业在财务上的处理方式不同，没有固定数字。”
这么算来，钱塘帝景的企业所得税应该是2175元/平方米(6525元/平方米÷75%×25%)；营业税及附加等是1650元/平方米(27500元/平方米×6%)。
土地增值税的计算公式是：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，征收办法是按照四级累进税率来征收的。
一位业内资深人士在看了这张成本组成表后，给记者算出了钱塘帝景土地增值税：增值额8700元/平方米(6525元/平方米÷75%)，土地成本5674元/平方米，8700元/平方米÷5674元/平方米=153%，那么适用土地增值税四级累进税率的“增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%”计算办法，扣除项目费用(含营业税及附加)15221元/平方米，最后的土地增值税为2719元/平方米(8700元/平方米×40%-15221元/平方米×5%)。
按照上述算法，钱塘帝景的所有税金应该在6544元/平方米(企业所得税2175元/平方米+营业税及附加等是1650元/平方米+土地增值税为2719元/平方米)，而这张表格中公示的税金是7404元/平方米。
房价要透明，成本经得起推敲更好
除了税金之外，不少业内人士在看完这个表格之后的最大感觉是，开发成本偏高。
“每平方米5000多元的建安费用，是不是有点太高了？”中国联合工程第一设计院院长徐磊说，一般在做前期预计投资测算中，高层住宅的建安费用在3000~4000元/平方米，杭州的一些高档住宅，建安费用也会超过4000元/平方米，但要达到5000元/平方米的标准，算是比较困难的。
另一个让人感到疑惑的数字是管理费用，在这张成本表格中，管理费用是894元/平方米，如果按照该项目总建筑面积38万平方米计算的话，总的管理成本将达到约3.4亿元！一般来说，一个项目的开发团队不过二三十人，也就是说，算上办公场地、差旅费用、人员工资等，钱塘帝景团队中的平均每人成本有1000多万元，这真是一个难以想象的数字。
敢于公开房价成本的组成，当然，我们应该对钱塘帝景予以鼓励，毕竟，这是一个多少人都想知道的“内幕”，市场经济的一个基本原则就是信息的公开化、透明化，这样才能把相关信息体现到商品的价格上。不过，在这一公开的成本中，也要经得起推敲，这样才能更让人信服。
