浙江在线杭州2月28日讯(记者 施宇翔 通讯员 滨法) 200多万买的房子，等要住进去的时候，发现里面竟然有一个租客，而且这个租客已将这套房子租了20年，这个听起来有些匪夷所思的故事，确实真真切切地发生在杭城。

　　去年，杭州滨江锦绣江南小区围绕一套二手房买卖牵出一场纠缠不清的官司，一度轰动了杭城，这场官司经过两次开庭后，今天终于暂告一段落。杭州市滨江区人民法院作出一审判决，法院支持原告的诉请，认定原告购房合同有效，第三人(租客刘某)和原房东王某签订的所谓“房屋租赁合同”无效。

　　案情回放：同一套二手房又“租”又卖

　　杭州人孙女士(化名)于今年7月底从一委托人手中，购下滨江锦绣江南小区一处114平方米房产，孙女士支付了198万元的全额房款。这套房子，是给女儿用作婚房的。拿到了房屋三证，本以为这套房子可以名正言顺的归属自己了，没想到事情并没有那么简单。

　　第二天，就在这套114平米的房子内，孙女士发现了一名姓刘的先生，刘某称自己和房子的原房东签订了租赁合同，合同的租期竟然有20年，今年还仅仅是20年的头一年。

　　孙女士一气之下通过供电局把房子的电断了，刘某表示自己也是受害者，孙女士这么做损害了自己的利益，要和她抗争到底；原房东王某称此事协商解决不了，大家法庭上见；帮孙女士购房的中介公司--杭州卓家房产表示委托人在出售房屋时，并没有说明房子已经出租了，所以责任不在自己。

　　案件经过两次开庭后，让所有人都感到意外，事情远远没有那么简单，原来，刘某和王某之间存在一定的民间借贷关系。

　　去年3月至5月，王某曾向刘某借过90万元的资金。

　　一开始，王某曾偿还了利息将近30多万。

　　随后，王某的工厂倒闭，他无力再偿还款项，于是他和刘先生签订了一份房屋租赁合同。

　　这份合同所租赁的房产，正是后来孙女士一家购买的锦绣江南小区一处114平方米的房屋，王某称，该房屋租赁合同系两人之间40万元本金的高利贷之担保。

　　两次开庭后，各方均没有达成一致，法庭上交锋不断，甚至充满了“火药味”。

　　法院判决：购房合同有效 租赁合同无效

　　围绕本案的几个争议点，杭州市滨江区人民法院经过审理后认为，原告在杭州卓家房产的中介下，与出卖方达成了购买房屋的合意，并签订房屋转让合同，该房屋买卖合同有效。同时，因涉案房屋已办理过户手续，不动产物权转移至原告方所有，且转让合同约定买方房屋所有权证办出后2个工作日内，卖方结清该房屋相关费用后交房给买方。

　　所以法院对原告要求确认房屋转让合同有效的诉请予以支持。

　　那么，第三人刘某与原房东王某所签订的“房屋租赁合同”又是怎么回事？

　　法院认为，从合同签订动机上看，签订租赁合同是因刘某得知王某的房屋、车辆等财产已进行抵押，为消除向王某出借款项的顾虑而签订。该租赁合同不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签订的房屋租赁合同，难以产生法律意义上的房屋租赁合同效力，且建立房屋租赁关系并非双方签订租赁合同的真实意图，只是刘某作为其债权实现的一种担保形式，而该形式非我国法律确定的担保形式，要确定该行为的法律效力缺乏法律依据。

　　综上所述，刘某与王某签订租赁合同的民事法律行为，不具有租赁合同的效力，不产生原告负有继续履行租赁合同义务的法律效果。

　　杭州市滨江区人民法院一审判决确认两原告所签订的房屋转让合同有效，令第三人刘某10日内腾退涉案房屋，令被告王某10日内向原告交付房屋并支付违约金38000元。

　　原告：打了半年官司身心俱疲

　　第三人：将继续上诉

　　宣判结束后，原告方孙女士喜极而泣，她说为了这套房子的纠纷，都打官司半年了。

　　“本来买房子是一件开心的事，那个时候，我和女儿商量，打算买了房马上装修，让女儿女婿在2013年1月4日结婚，结果现在婚期也推迟了。”

　　孙女士说，为了这套房子的事，女儿和女婿也经常吵架，家里还有亲人甚至气得住了院，这个家都几近被拖垮了。

　　“我们只是想买一个房子而已，是最基本的诉求，我们根本没有错，他们中间存在什么(借贷)，和我们没有关系啊，我们是无辜的。”

　　看到目前的判决结果，孙女士表示了满意，她称还是相信法律是公正的，还了自己一个清白。

　　庭后，被告王某和杭州卓家房产的代理人均对判决结果无异议，但第三人刘某表示，这个结果他不能接受，还会继续上诉。

　　二手房买卖有风险 关键信息不能含糊

　　这场官司之所以能引起如此之大的争议和关注度，和购买二手房中间存在种种风险有关。

　　杭州市滨江区人民法院在庭后召开了一个简短的新闻发布会，发布了二手房交易过程中一些法律风险提示。

　　比如二手房买卖过程中房屋权属主体资格要审清。重点要看房屋产权证上权属人姓名与售房者身份信息是否一致，有无其他共有人。防止无权的人或者是部分产权人未经其他共有人同意擅自出售房屋。

　　与房屋所有权相关的权属证书是否齐全？房屋所有权证、土地使用权证不仅是证明房屋所有权人对房屋享有所有权的凭证，证书上还载有所有权人、土地性质、使用年限、有无抵押负担的信息。如果出卖人不能出示相关权属证书，这样的二手房就会有猫腻的可能。

　　与本案息息相关的一点，交易的房屋是否存在租赁？法官提示，房屋是否被第三人承租是买受人必须审查的重要内容。法律上有句话叫做“买卖不破租赁”，就是说房屋买受人必须等到房屋买卖合同签订之前就成立的租赁合同期满后才能实际使用房屋。同时法律规定承租人在同等条件下有优先购买权，如果出卖人没有处理好与承租人的关系，可能会影响房屋的实际取得。

　　另外，房款支付方式必须表达清楚。在房产买卖过程中，付款方式是容易引起争议的条款之一，因此，在签订时应尽可能的对付款方式、付款日期、付款数额做具体的约定。