“国五条”细则引发A股巨震 49只地产股跌停

杭州细则预计3月底出台

2013年03月05日 07:37:51

　　从春节刚过2月20日国务院常务会议出台“国五条”调控新政，到3月1日以国务院办公厅的罕见高规格名义继续发布细则，调控不停加码，至今为止的史上最严新政气势汹汹神速来袭。

　　昨天是“国五条”细则发布后的第一个工作日，地产股果不其然几乎全线飘绿，49只地产股齐齐跌停，一片哀鸿遍野。而面对已经十分严厉的全国版细则，大众更为关心的是地方版细则何时以及会以何种具体面目出台。最新的官方消息是，昨天中午，住建部副部长齐骥回应称，各地方版调控细则预计将于3月底出台。

　　地产股飘绿

　　49只地产股跌停

　　昨日，“招保万金”作为地产板块中的佼佼者在奔向跌停板的时候也丝毫不比其他地产股逊色。

　　早盘招商地产以25.80元低开近9%，不到一分钟就被超过4万手卖单砸至跌停价——25.36元，随后卖单不断聚集，将股价死死压在跌停板上，截至收盘仍有17万手买单封在跌停板块。

　　金地集团则走势与招商地产如出一辙，以跌停价6.42元开盘，盘初小幅蹿至6.49元，随后再无翻身机会。

　　保利地产虽然相对晚一些时候跌停，但到盘终封跌停板的卖单则积压至27万手。

　　即便日前刚公布2012年业绩大肆斩获125.51亿元的万科A，也未能避免跌停板的命运，尽管该股早盘曾一度反击将跌幅收窄至7%附近。

　　在四大龙头齐齐跌停的同时，地产板块开启了大珠小珠落玉盘的一番景象。三湘股份、上实发展、苏宁环球、鲁商置业等50余只盘中一度跌停，板块跌幅一度达8.34%。

　　截至收盘，136只地产股中仍有49只非ST股跌停，如果算上ST股，跌停的地产股则达53只，跌幅在5%至跌停之间有70只，两市仅天伦置业、S*ST天发和东湖高新三只地产股收红，分别上涨1.59%、5.03%和7.10%。

　　资料显示，昨日大涨的东湖高新并不是纯粹的地产股，公司主营业务则是科技园建设、燃煤机组烟气脱硫服务、铬渣综合治理等，地产项目仅主营业的一小部分。

　　引发A股巨震

　　据统计，房地产开发指数昨日全天大跌7.58%，创出了2010年5月17日以来最大单日跌幅。与此同时，地产板块总市值也跌破万亿级别至9985.09亿元，约缩水了948.45亿元。

　　由于地产指数大泻，也直接引发了两市股指暴跌。当日上证指数报2273.40点，下跌86.10点，跌幅为3.65%；深成指则下跌510.39点至9139.75点，跌幅为5.29%，双双创出20个月以来最大单日跌幅纪录。

　　地产股并非第一次成A股大跌元凶。

　　此前，2010年5月17日，时值“国十条”发布已满一月，效果不佳，一线城市房价仍较坚挺，地产利益各方与政策的博弈引发投资人对进一步严厉调控的担忧，再加上经济数据平淡、外围市场表现不济等因素，地产股再度引领两市集体大跌，而当日房地产开发指数则大跌7.83%。

　　地产股行情已结束？

　　目前，对于地产股的恐慌情绪仍在蔓延，但这是否意味着地产股行情已经结束？

　　东北证券高建昨日发布研报称，对于本次调控细则的出台，更重要的是传达出政府调控房地产市场的态度和决心。

　　他们认为，地产股在短期内会受到调控政策的影响从而面临政策顶，地产股的上行空间已被封杀。如果接下来房地产市场受政策的影响不大，房价依然坚挺，则更加严厉的政策还会出台，而如果房地产市场受政策的影响出现了成交量萎缩的态势，则地产股又会面临新的下跌动力。

　　不多，也有信念坚定的看多者，如英大证券研究所所长李大霄认为，市场下跌其实是受到地产股暴跌的影响，我们应该冷静客观看待。这次地产调控政策本质上是以稳定为主，过度恐慌不太可取。

　　总体来说，房地产市场的健康稳定发展还是大方向，证券市场也会随着中国经济的稳定而趋于稳定，市场暴跌的时候需要保持冷静。中国经济不会因为短期政策调整而出现大的波动。

　　住建部回应

　　一周内进行详细解读地方版细则预计3月底出台

　　身为三年内的第五次调控，力度之严又如此前无古人，“国五条”细则不激起千层浪都不可能。

　　昨天中午11点20分左右，全国政协委员、住建部副部长齐骥被各方记者“围追堵截”，最终回应称：楼市调控的细则实际上都已在五条措施里，但还要翻译成可操作的具体条款，一周内将对调控文件进行详细解读。此外，各地方的调控目标需要各地方政府制定并发布，预计3月底这些细则将会出台。

　　来自全国各地的信息也显示，由于“国五条”地方版细则涉及税务局、住建委、国土局等多个部门，需要一个周期，预计“两会”后会陆续出台。比如北京市相关部门目前正在学习研究“国五条”，为下一步的楼市调控做出部署。海南、山东等省份也正在着手研究落地新政，海南省住建厅的相关人士称：“估计两会期间中央还会传达有关房地产的精神，到时候，将综合出台执行新政。”

　　也有业内人士分析认为，房价上涨预期较高的一、二线城市或许会因为种种压力，提前公布配套新政。但相对来讲，一、二线城市限购、限贷等政策已经执行得较好，除20%的个税征收外，不大可能有新的政策。

　　而根据杭州楼市以往的经验来看，国家调控新政出台后，一般一个月左右杭州版细则也会跟进出台：比如2011年1月26日，国务院出台“新国八条”，一个月后的2月28日，杭州市政府就出台了地方版细则；再比如2010年9月29日，国庆长假前夕，中央出台二次调控政策，等到10月11日，杭州市22条细化细则正式出台。以此来推算，再加上两会将于3月17日正式闭幕，杭州版细则将于3月底出台的推论还是可能性很大的。

　　商业地产的春天来了？

　　个人名下商业房源交易税费有优势有商业楼盘上周末卖了8套人气翻倍

　　“国五条”细则中有多条撒手锏，其中最为严厉影响最大的是出售自有住房按转让所得差额的20%计征个税。相较于高悬德谟克里斯之剑的住宅，原本计税和贷款政策要严于住宅的商业地产项目反而似乎生机勃发，化劣势为优势，那么，这意味着商业地产的春天真的要来了吗？

　　记者多方了解后得知，40年产权的商业项目，包括商铺、写字楼和酒店式公寓，在二手交易市场上的税费计算目前基本分两种情况。一种是个人名下的商业类房源，交易时须缴纳总价1%的个税，买进卖出差价5.6%的营业税，总价0.5%的土地增值税，还有就是均在住宅税率基础上双倍征收的契税和印花税等，契税额度是总价的3%。

　　第二种是企业名下的商业类房源，从去年7月起实施新的交易税收政策后，交易成本上升明显。除了营业税、契税、印花税等和个人名义房源交易税率相同外，还要交一笔企业所得税，此外土地增值税这一项变化最大，由原先的自行申报改为强制征收，而且征收比例较高。由于土地增值税的计算方法非常复杂，很难给出一个具体的大概比例，但有一点是可以明确的，那就是买进卖出的差价越大，土地增值税税费越高，最高比例可达总价的20%左右。

　　以上述两种计算方法来比较，明显可以看出相对“国五条”后的住宅二手交易高税费而言，企业名下的商业类房源并无优势，但个人名下的商业类房源交易税费还是要低不少。

　　“但由于杭州整个商业地产市场的容量较为稳定，每年的供应量和成交量绝对数量不大，而二手商业地产市场又是其中的一小部分，因此就此来说商业地产春天来了未免言之过早。就三类产品而言，商铺和写字楼目前准入门槛较高，总价基本要250万-300万元以上，并不是一般人想买就有能力买的；酒店式公寓总价低又和住宅功能类似，本来最容易借东风受益，但因为受到禁酒令影响，未来几乎没有新的供应量，因此受益也有限度。”赢商投资总经理方芳分析称。

　　而这也在这两天部分商业项目的售楼部得到了印证。西子国际一位营销负责人介绍说，3月1日-3月3日三天内，该项目一共销售了8套商业类房源，总金额达到2200多万，其中绝大部分都是小户型酒店式公寓，“国五条的推动效应简直出乎我们意料，上周末每天都接待了约30组意向客户来访，而在此之前周末的日均来访量只有15组左右。”

　　“大V”评说“国五条”细则

　　@戚金兴(滨江房产董事长)

　　调控已经越发常态化，就我个人感觉而言，现在的楼市还是需要这样偶尔来一阵冷空气的。具体来看，二套房首付比例和利率提高会在较大程度上影响到改善型住宅，而对付款方式更多采用一次性付款或者分期付款为主的高端住宅影响并不大。

　　@王鹤鸣(广宇集团前总裁)

　　没想到政策这么快就来了，而且是一条接着一条来。此次国五条政策出台，主要还是为了抑制买房、炒房等投机行为，这对二手房市场的影响会比较大，对新房市场的影响，近期可能还不会很明显。之后房产税或许也将相继出台，楼市还是需要回归到正常的价格和利润轨道。

　　@董藩(北师大房地产研究中心主任)

　　此举明显是针对北京等最近房价上涨热点城市，首付如果提高到七成，那就预示着二套房已经买不成了。而20%个税征收也表示政策更严厉了，下一步市场将会陷入“买不成、卖不成”的僵局，这会带来更多问题。

　　@杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)

　　国五条对市场的影响肯定是利空的，但市场降温需要一个过程，预计今年二季度开始成交量会影响，三季度价格会有变化。（每日商报）

来源：杭州网作者：陈贲崔丘编辑：张菲菲(实习)