浙江在线05月06日讯 据《青年时报》报道政策调控的阴影对于形态复杂的楼市来说，总是欢喜难定。半个月以来，楼市调控政策一道比一道严厉。二套房首付被提高到至少5成，利率不低于基准利率1.1倍，暂停发放三套以上房贷，把外地人购房阻挡在门外，严厉打击开发商捂盘惜售……除了90平方米以下的首次置业，多种政策组成的强大“组合拳”，几乎都影响到了所有购房需求。

　　多道严厉政策之下，杭城住宅市场急剧遇冷，成交量和预定量也大幅减少。与此同时，商业业态的项目却保持着较好的销售势头。在这样的背景之下，2010浙江地产传媒联盟“杭州价值楼盘(写字楼、商铺)”大巡展也将在义乌举行。

　　业内人士指出，新政之下，会给一向信贷条件严格且自成一体的商业项目带来机会。杭城商业地产即将迎来新一轮的发展契机。

　　商业地产未受新政影响

　　新政刚出之时，地产大佬潘石屹就在其博客上表示，“商业和写字楼市场不会受到任何影响”。在他看来，过去几年商业和写字楼市场一直很少受到政策影响，既没有得到政府的鼓励和支持，目前也不会受到政策的限制和打压。

　　一直以来，由于土地性质和使用年限的不同，包括商铺、写字楼和酒店式公寓在内的商业类项目其贷款条件比住宅严格不少，要求首付至少五成，贷款利率为基准利率的1.1倍，同时按揭年限最长为10年。在此前历次楼市的信贷政策调控中，商业项目也一直执行这一单独的政策，并不受住宅放贷屡屡收紧的影响。

　　“我们注意到这次新政的调整实际上是给了商业地产一个公平的投资机会。”一位业内人士表示，楼市投资者超过80%是利用银行杠杆，而之前，住宅的首付比例一直是3成，甚至更低，而商业地产首付比例则是5成，利率还高大约10%，“现在二套住房首付提高到5成，利率上浮，而三套房甚至不放贷，相对来说，商业地产投资不但站到了与住宅平等的位置上，从限贷范围看更为优厚。”

　　社区商铺逆市热销

　　“写字楼和综合体我们普通投资者也不知道怎么投资，只有社区商铺这一类的还比较熟悉。”在房产投资上颇有心得的赵女士告诉记者。

　　事实上，市场对于商铺的青睐，已有体现。如丽江公寓、上东城等新近开盘的社区底商，都颇受市场青睐，而地铁沿线的商铺更是受到热捧。如滨江地铁楼盘云厦连园的地铁商铺，更是达到了52450元/平方米的高价。

　　而在更好一点的位置，地铁大盘东方郡的地铁商铺，也将于5月份推出。这批商铺总体量16000平方米，户型面积60—300平方米，还有两栋专门用来做餐饮的商铺，面积为600平方米，虽然还没有正式开盘，但前来预约的购房者却络绎不绝，足见市场的热情。

　　据赢商投资提供的数据显示，4月26日—5月2日这一周里，商铺动销楼盘共有13个，成交套数41套，总成交面积4762.36平方米，环比上涨105%，成交均价18684元/平方米。

　　其中位于丁桥区块的广宇·上东城一期推出一层底商，主力面积40平方米左右，面积小，位置好，因此销售均价相对较高，达到30000元/平方米左右。

　　九堡的丽江公寓社区商铺依然受到市场追捧，4月26日—5月2日销售12套，销售均价24765元/平方米。

　　上周下沙商铺动销楼盘2个,共成交10套,销售均价依然是各区块中最低的,在7000-11000元/平方米。

　　新一轮价值窗口或将开启

　　曾几何时，社区商铺在一系列的商用物业中的地位似乎有些不起眼。无论是开发商，还是持币观望的普通置业者，商业街的市场始终是雷打不动的首选。可就像一个有限区域内的矿藏一样，持续的开发、挖掘势必会造成蕴藏量的减少。因而，社区商铺走进了开发商和投资者的视线中，百姓对社区商铺的关注度也在陡然提升。

　　业内人士指出，社区商铺以所在社区人口为固定消费目标，定位较为准确，而且多为与居民日常生活联系密切的诸如便利店、洗衣房、美容美发等经营业态。所以利润来源较为稳定。

　　据记者了解，目前的社区商业操作，一般可以分为三类：一类是持有经营；二类是先招商再销售；三类是直接销售。

　　事实上，目前用于直接销售的社区商业并不多，更多的是开发商先行招商经营。在杭州，以持有经营为代表有红石·中央花园，先招商再销售的代表项目是天阳·美林湾，发展绿城·翡翠城的商铺较多，其中一期商铺已经销售，而位于项目中心西北角的翡翠天地商铺，则是开发商先持有经营。

　　衡量一个商铺的投资价值，一定要综合产品本身结构、区域环境、规模、价格等等因素考虑。往往那些中小面积、靠近小区出入口及人群聚集的公共场所的社区商铺更体现投资价值。而社区所在区域的宏观经济环境和整体规划，社区与周边临近社区的人口数量、消费人群的多少等同样是置业者绝对不可忽视的，具体到选择同一区域内不同楼盘的商铺时，如果置业者没有多少投资经验，那么那些由开发商统一招商和经营管理，并赋予一定投资回报承诺的社区商铺是首选。

　　业态规划缺损将成投资风险

　　同住宅投资相比，商铺的投资回报更为明显，当然投资风险也会相应加大。不过在各种商业业态中，社区商铺的投资风险相对较低。一是因为其经营的业态为刚需、生活必备商品或服务居多；二是客户源比较稳定，不会出现较大的波动。

　　但是社区商铺也存在风险：一是如果商铺购买的价格太高，透支了后续的利润空间，导致投资回报率太低；二是商铺本身存在的一些经营上的硬伤，导致商铺经营价值不高；三是社区的入住率的问题，有些投资型为主的住宅，入住率长期保持较低的状态，对商铺的收益影响较大。

　　事实上，社区商铺经营的好坏是一项科学性的系统工程，是要由开发商来进行统一规划、运营和包装的，目前市场上就有很多地处闹市但经营不成功的例子。位于学院路上的枫华府第社区商铺，就是因为社区商铺当时售价较高、物业本身结构以及停车难的问题，导致它虽处于繁华市区，但是整体没有经营起来，而且有许多空铺。

　　据了解，目前枫华府第的社区商铺有海鲜店、服饰店、银行、滋补品店，还有小酒吧和中介公司、少儿培训等经营业态，业内人士表示，正是由于之前没有经过统一规划，这些社区商铺在散卖之后，又由业主将这些商铺散租出去，造成了现在这样的局面。

　　金歆 余艺民