浙江在线05月27日讯 据《今日早报》报道楼市调整，又是开发商各营销人才大展拳脚的时候。新政出台一个多月，杭州楼市看似波澜不惊，实则暗流涌动，分期付款、直接降价、调整推盘策略，外地有开发商甚至跟购房者赌房价上涨，招数之纷乱，开始让人眼花缭乱。

　　招数 1.

　　分期付款

　　此轮调控政策被称为“史上最严厉的调控”，主要是因为用来做资金杠杆的银行按揭，门槛大大提高。二套房首付提高到5成，利率上浮至1.1倍，三套房先是暂停，后来虽有松动迹象，但在首付和利率上也设置了高要求，让人望而却步，此外，还严格限制外地人购房。这些政策在把大量购房需求排挤出市场的同时，又大大提高了购房成本。

　　如何使得购房者减轻购房负担，促使他们尽快下单？开发商在付款方式上可谓下足了功夫。绿城有关负责人告诉记者，绿城已经把一次性付款、分期付款或延期付款等等，所有市场上在操作的付款方式都探讨过了，但最后到底采取哪一种，目前还没有明确。据了解，新近绿城开盘的蓝色钱江，虽然总价都在2000万元以上，不过客户大多还是采用按揭方式。

　　不过，目前市场上采取分期付款方式的楼盘已经有趋多之势。比如转塘楼盘高尔夫艺墅就明确表示，可以采用“5、3、2”的分期付款方式。具体来说，就是现在签商品房合同的时候付掉50%，2011年6月付30%，2012年6月再付掉剩下的20%。

　　而新近卖得比较好的市中心楼盘远洋公馆，采取的是一种“一次性付款的分期付款方式”，具体来说，就是针对一次性付款、但短时间内资金掉头比较困难的客户，可以允许他们在一年之内把全款付清。具体来说，就是签合同时付掉40%，5个月后付30%，再过6个月付30%。远洋地产营销总监何剑表示，这个只针对于一次性付款的客户，选择这种方式的客户也将不能享受一次性付款的折扣，条件比较苛刻，其实并不是真正的分期付款方式。

　　对于分期付款，杭州桃源山庄房地产开发有限公司总经理刘强表示，比较适合于高端楼盘，从一定程度上来说，它比直接降价更为有效。因为，高端客户对于价格，本来就不是特别敏感。而实力不是很雄厚的购房者，要在分期付款的短时间内付清房款，还是不那么容易。

　　而钱江新城一高端楼盘的销售人员则告诉记者，高端客户其实并不像外界所盛传的那样，个个喜欢一次性付款，事实上，最终选择一次性付款的，大概占到整个客户比例的10%左右，其他的都是按揭。他们资金实力雄厚，不缺钱，但大多自己做生意，有实业，需要流动资金，所以不太会愿意把所有资金都投在房产品上面。特别是现在房价走势还不明朗，更加想手头留点钱。不过这些客户跟普通住房的客户又有些不同，他们喜欢提前还款，80%的客户在资金周转得过来的时候、甚至还没到交付时间，就交清了总房款。对于这些客户来说，分期付款连利息都不用付，又可以规避一定的楼市风险，显然很能够打动他们。

　　业内人士表示，减轻购房者负担，除了分期付款之外，也有开发商选择为购房者垫付一定比例首付。

　　招数 2.

　　赌房价上涨

　　对于分期付款这一相对比较简单的操作方式来说，还有一些自信的开发商另辟蹊径，从赌房价上涨的角度，开始动起了脑筋。

　　最近，南京一个楼盘传出消息：开发商高调喊出了“100%增值、10%承诺”的宣传口号，表示将会与近期购房的客户签订附加协议，内容就是开发商承诺房产100%会增值，并支付10%的房款作为“保证金”。如果交房时增值，买房人必须还款；一旦届时房价缩水，买房人可以免交，这10%开发商就自认了。

　　也就是说，开发商与购房者打了个赌，赌资就是一成首付：赢了收回本金，输了就等于房价打九折。开发商这么做的基础是认定房价不会跌，这么做的目的是让在许多人认定房价会跌的背景下，让他们吃下定心丸。另外，这相当于变相为购房者垫了1成首付，而即使房价下跌，也有这10%垫着，可以说给购房者考虑到了方方面面。

　　其实，早在2008年楼市调整时，杭州就有开发商推出过类似的活动。当年9月，金成房产宣布推出“教育地产五周年庆置业计划”，许下3年实现30%增值的销售承诺，购房者在3年后的一个月内还可无理由退房并获得30%增值。参加计划的房源共计100套。活动的主要内容，也主要是对房价保值做出保证，让购房者安心下单。

　　在楼市陷入深度低迷的当下，虽然还没有开发商明确表示推出这类活动，不过已经有人在动这方面的脑筋。一位不愿意透露姓名的开发商私下表示，公司正在酝酿促进购房者下单的活动，其中一块就涉及到“物业保值计划”，不过会联合第三方机构，做得更加有公信力一点。

　　招数 3.

　　直接降价

　　相对于上两种方式，直接降价对购房者的促动显然更为直接，不过开发商也更为慎重。

　　近日，富阳近郊楼盘三江新桃源推出36套房源，根据富阳透明售房网显示，该开盘均价是7200元/平方米，截至昨天下午4点，已成交24套，成交均价为6292元/平方米，也就是说，新桃源降价幅度达到了13%。

　　新开楼盘纷纷调低价格，这已经是一个不争的事实。不过在售老盘，虽然小幅度的折扣已经非常普遍，像2008年那样，如万科、野风、新南北那样明确宣布推出降价房源的，目前还没有。一方面，这可能跟在售房源并不多有关，另外，也是因为现在开发商之间的主流动作，还是互相观望，静等市场变化。

　　一位城西的开发商表示，如果低迷行情继续，那么开发商肯定会有所动作。多年前曾经出现过的买房送车、买房送车位、买房免物管费、下单抽奖等等招数，都将会卷土重来。

　　招数 4.

　　调整开盘策略

　　调整开盘策略，也成为当下开发商的重要课题。

　　推什么？既然住宅受到打压，那么不如该推商业地产。近段时间，即将要上市的商铺楼盘就有不少，比如万家星城1期、橡树园、西城美墅、东方郡、风雅乐府等楼盘都有推商铺的计划。不排除有些本来就在销售节点上，但也有些是认准商业地产是当下的热点，临时决定要推的。

　　推什么样的产品？既然多次置业受到限制，首次置业得到支持，那么就推适合首次置业的户型不大总价相对不高的小户型。比如下沙某楼盘，原定近期推出100—200平方米的大户型，现在改变了策略，该推主力户型55—90平方米另外几幢楼。也有公司计划把规划中的大户型，改成小户型出售，以迎合市场变化。

　　与此同时，也有不少开发商纷纷推迟开盘时间。九堡某楼盘本来确定5月份要开盘，现在推到6月份；转塘某楼盘本来预计6月份推出一批排屋，后来推到7月份；市中心某个本来确定五六月份开盘的高端项目，目前售楼处的回答是“可能要到七八月份了”，值得一提的是，这些楼盘到时候能不能按照这个说法开出来，也还是个未知数，不知道到了那个时候，又会有什么样的说辞。

　　2009年的火爆楼市，让许多开发商赚足了银子。行情调整期，房子不是很卖得动，手头也不是很缺钱，那么赌一下调整即将过去，等到楼市回暖再开盘，如果这个设想能够成立，那么这个不算招数的招数，也算达到了“无招胜有招”的境界。但是，有几个开发商又有资格如此淡定呢，很难说。