浙江在线06月10日讯 据《青年时报》报道“新国10条”的出台、二套或多套房贷首付提高、异地购房受限等一系列楼市宏观调控的出台，使得住宅市场受到“冲击”。相对而言，国家对商业地产方面并没有明显的政策变动，在此背景下，商业地产受到房产类投资者的高度关注。

　　商业地产成为目前投资的新宠，酒店式公寓首当其冲。然而酒店式公寓真的值这个高价吗？如果往前回顾，杭州早期入市的酒店式公寓的现在的投资回报情况又是如何？记者展开调查。

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　　今年酒店式公寓上市近3000套

　　上半年，在住宅市场相对“震荡不稳”的杭州楼市，酒店式公寓却“扎堆上市”。

　　2月份，位于杭州钱江新城CBD核心区的钱塘航空大厦推出680多套酒店式公寓，面积包括70、110、130平方米，均为50年独立产权的精装修房源。

　　3月底，位于杭州市区潮王路的某高层楼盘推出精装修酒店式公寓，户型面积在45-70平方米之间，分为平层和LOFT两种，主力户型为45平方米，该楼盘所推出的房源高达912套。

　　4月上旬，城北华丰板块的某楼盘推出1-6#楼精装小产权房源，所推房源量更大，开盘一次性就拿出1600多套房子，户型面积为33、37、52、80、90平方米的精装修户型，其中主力户型为33平方米为一房、55平方米左右的二房。

　　步入4月，新的楼市宏观政策出台，住宅市场陷入“冰冻”局面，打着“精装小户型”等旗号的商业楼盘加快入市步伐。下城区华丰板块的海辰·水岸晶座年5月1日首次市世，推出268套房源，产权年限为40年，主力户型面积为50平方米和70平方米。

　　之江转塘板块首个酒店式公寓云溪印象分别于3月20日和5月3日开盘共推出260多套产权为50年的新房源，主力户型为40平方米。

　　5月30日，身处商业地产重镇——钱江新城的钱江国际时代广场推出1号楼精装酒店式公寓，户型面积45-75平方米，入市量达到510多套。

　　经记者查询，除了这些近期入市的项目外，目前杭州楼市还有不少在售项目，如西溪天堂悦居、钱龙大厦、同方国际大厦、风尚蓝湾等，此外还有一部分新项目处于“潜伏期”，位于滨江钱江一桥附近的天鸿君邑预计近期将推出200套多小户型的酒店式公寓；万银国际预计将在8月份前后份推出二期600多套40年产权的酒店式公寓等。

　　据记者统计，仅在今年，上市的酒店式公寓就有将近3000套。

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　　酒店式公寓价格直逼住宅

　　陈先生是新杭州人，目前在市区上班，最近想买房，选房过程中却遇上了纠结事，他“相中”了华丰板块两个很近的楼盘——海辰·水岸晶座和华润·翠庭，相比较之下，海辰·水岸晶座总价低，但产权只有50年，而且均价在15000元/平方米，而华润·翠庭是住宅项目，户型和总价都要比海辰·水岸晶座要大，他迷糊了，两个年限相差20年的楼盘，在售价格怎么相差不多？

　　海辰·水岸晶座处于下城区石祥东路与华中路交叉口，40年产权，总建筑面积为23896平方米，其中公寓部分面积达到15400平方米，占到总项目65%，早期对外开盘价达到17000元/平方米左右。同样位于华丰板块的华润·翠庭，属于住宅项目，70年产权，来自售楼处的消息称，目前在售价格也在15000元/平方米”。

　　“目前在售均价15000元/平方米。”对于价格，海辰·水岸晶座营销总监吴筱倩解释称，之所以定价与华润·翠庭相差无几，两者均属精装修。

　　吴筱倩告诉记者，水岸晶座朝北的房源从11000-12000元/平方米左右，朝南的房子在15000/平方米，还有一部分空中别墅在售均价在20000元/平方米左右，所以总的均价就拉上去了。

　　在杭州楼市，酒店式公寓以高价叫卖的不在少数，其中位于西湖紫金港路天目山路口、西溪国家湿地公园东南侧的西溪天堂·悦居预计近期将推出第二批房源。售楼处销售人员告知记者，去年推出的房源均价在38000元/平方米左右，第二批房源开盘均价将在40000元/平方米。

　　而围绕西溪天堂·悦居项目的住宅项目却远远低于这个价格，如位于天目山路西端的雅戈尔·西溪晴雪项目4月10日首次开盘，均价只有23000元/平方米。

　　对于价格如此悬差，西溪天堂?悦居有关销售人员向记者解释到，产品的品质不同样，目前该项目属于精装修，装修标准在10000元/平方米左右，属于国际旅游综合体项目，享受酒店式物业服务。

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　　出租回报与五年期存款利率相当

　　对于目前酒店式公寓“大行其道”，早期入市的酒店式公寓租金回报情况如何？

　　实际上，如果仅以租金收益为统计口径，酒店式公寓商的租金回报率并非形势一片大好。据记者调查后了解到，目前杭州酒店式公寓出租的年回报率大多在3.5%左右，与银行五年期存款利率相当。

　　据住在杭州网数据显示，位于钱江南岸三桥与四桥之间的星光国际公馆，目前二手房挂牌均价为18000元每平方米，而其55平方米、94平方米的单身公寓的租金约为50元/平方米·月，以此计算出的年租金回报率仅为3.3%。

　　位于滨江区江南大道的现代印象广场，二手房挂牌均价为11885元每平方米，35平方米、55平方米的公寓租金约为35元/平方米·月，年租金回报率约为3.5%。

　　记者注意到，房价越高，其年租金回报率就越有可能走低。比如，位于黄龙体育中心附近的丁香公寓，二手房挂牌均价达到27211元/平方米，其小户型公寓的年租金回报率却仅为3.1%左右。

　　赢商投资总经理方芳证实，“一般来说，租金回报率至少要达到6%”，实际情况却是，杭州商业地产的租金回报率大多在3%左右，城西的情况稍好，也只有3.5%左右。她还表示，商业地产的租金回报率要视具体情况而定，“比如说商铺，地段好一点的商铺租金回报率肯定是好的。”

　　记得注意到，尽管产权性质同属商业地产，但大开间写字楼的年租金回报率要远高出酒店式公寓。在文三路教工路交叉口的世贸丽晶欧美中心，54平方米左右的单身公寓租金为85元/平方米·月，一间523平方米的办公用房的租金报价却达到了150元/平方米·月，二者相差近乎以一倍。以其二手房挂牌均价33049元/平方米为基数计算，相应的年租金回报率分别为3.1%和5.4%。

　　此外，上塘路与朝晖路交叉口的钛和国际，180平方米的办公用房与44平方米单身公寓的年租金回报率分别为3.9%和3.4%；西湖国贸中心120平方米和160平方米房源的年租金回报率为3.3%，小户型房源的年租金回报率却仅为3.1%。

　　目前，滨江区酒店式公寓云集，分别有同方?超级星期天、逸天广场、杭州龙禧硅谷广场、现代印象广场等。易居臣信滨盛店客户经理王伟强表示，购买酒店式公寓的主要用于投资，房东自住的很少，滨江区的出租市场并非理想，房租大多不超过2000元/月，以超级天为例，月租金在1600元/左右，一年近2万元的租金，而对于一套总房款在40万元的公寓来讲，投资回报需要近20年，之前较难出租，现在阿里巴巴等企业入驻滨江后，形势有所好转。

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　　升值速度不如住宅

　　钱江国际时代广场项目有关负责人许峰表示，商业地产的投资回报通常分为两块，除了租金收益外，升值潜力也是投资者看好商业地产的原因之一。

　　方芳则认为，商业地产的升值速度一般是不如普通住宅的。而根据过去的价格走势来讲，相对于普通住宅，商业地产在升值潜力上的确并不优势。

　　过去两年，在普通住宅的价格普遍翻番之际，商业地产的上涨势头明显要温和得多。比如，钛合国际在2007年6月1日的开盘均价为15000元每平方米，三年过去了，其在住杭网上的二手房挂牌均价则为25590元每平方米，上涨70%。

　　新青年广场在2007年12月的开盘均价为9000元每平方米，如今二手房挂牌均价为15580元每平方米，上涨73%。

　　太和广场在2008年8月1日的开盘均价为20000元每平方米，如今二手房挂牌均价为28204元每平方米，仅上涨41%。

　　许峰表示，商业地产升值的体现比较慢，“目前由于钱江新城相应配套如地铁还未完善，优势也不能完全体现出来。”据他估计，钱江新城的商业氛围将在两年后成熟，到时，这里商业地产也会有一个比较好的发展。