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物业的财务报告准不准 业委会花一万元请人审计
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  9月7日,一份紫金公寓(注:小区位于城西)小区业委会审计物业公司的报告,出现在快报19楼论坛,引起诸多网友的关注。

  报告是由南方会计师事务所出具的,审计的内容是小区2005-2009年经营性资产收支情况。

  西湖区建设局透露,业委会出面审计物业,在杭州恐怕算是首创。

  紫金公寓业委会为什么要启动这次审计?业主和物业如何看待这份审计报告?就此,记者展开了采访调查。

  物业说不清有多少个停车位

  审计的事情,还得从今年年初说起。

  3月15日,紫金公寓物业公布了“2009年停车费收入和支出明细表”,其中,收入一栏仅3项内容:停车费143430元,去年结余31125元,合计174555元。

  业主吴先生看到这份“明细表”后,感到很疑惑:“从这份明细表中,看不出小区有多少个停车位,也看不出停车位是怎么收费的,这个数据是怎么来的?有没有水分?”

  他问了一些邻居,发现大家都不清楚这个情况。

  最后,吴先生找到物业,物业只是说“小区停车位有三百来个”,每个停车位的租金是一年1000元,按月付是每月120元。

  “到底有多少个停车位,物业自己也说不清楚”,吴先生觉得无法理解:“那么,停车费收支明细表上的数据怎么靠得住?”

  审计费用1万元

  经过吴先生的提醒,越来越多的业主开始关注这份明细表。

  很快,做消防器材生意的业主老刘又发现一个问题:物业采购的消防水带和灭火器灌液比市场价高出4倍。

  “消防水带的市场价是3.8-4.8元/米,而物业采购价是19元/米。”老刘说。

  至此,业主们认为,这份明细表不能真实、客观地体现小区财务状况,于是要求业委会做主:审计物业。

  4月初,业主代表成立审计工作小组,负责监督。

  6月28日,业委会正式委托浙江南方会计师事务所,对紫金公寓2005-2009年经营性资产收支情况进行专项审计。审计费用为1万元,从小区经营性资产收入中支出。

  要求审计的内容包括:停车位、经营摊位、15间配套用房、328平方米商业用房和24个自行车棚等各项经营性资产的收支。

  审计结果:

  15间店面房收入“不知去向”

  8月18日,南方会计师事务所的审计报告出炉(以下为报告主要内容摘录,以及记者的采访与解读)

  1.收入方面

  2005-2009年紫金公寓经营性收入为112.31万元,其中停车费109.89万元、摊位管理费收入0.66万元、2005年幼儿园出租净收益1.76万元。

  记者注:不少业主质疑,从审计结果看,小区15间配套用房(注:指沿街店面房)没有收入或收入不知去向,而且无法证明他们的产权归属。

  记者实地打探了一番,目前,这些店面房每间年租金约1.5万元。

  2.支出方面

  (1)2005-2009年由紫金公寓业主委员会控制的支出为40.10万元,该项支出均经业主委员会盖章同意;

  (2)由物管公司控制的可确认支出为1.69万元。

  记者注:南方会计师事务所副总徐先生说,之所以出现5年仅支出1.69万元的情况,是因为物业公司没有提供相关票据。

  3.根据物业公司提供的2005年紫金公寓财务收支公告反映,2005年幼儿园出租净收益为1.76万元。

  记者注:小区有套328平方米的商业用房,之前租给幼儿园,后来租给一家网吧。业主质疑,为什么只有2005年的数据?有业主戏称,2005年以后,小区这套328平方米的房子不见了。

  9月2日,审计小组将上述两份报告张贴在小区宣传栏。“审计报告一贴出来,物业就撕掉了。”审计小组成员老刘说,他们报了110以后,物业才又将审计报告贴回去。

  对话物业公司老总

  昨天下午,就这份审计报告,记者采访了紫金公寓物业公司李总。

  停车位数量为什么搞不清?

  记:停车位的具体数量为什么没有弄清楚?

  李:我们想尽可能地利用小区空间,譬如在绿化带铺上空心砖,既不影响绿化,又能增加停车位。所以停车位经常在变化,时不时会有增加。

  收支明细表为什么做不到“明细”?

  记:公布的停车费收支明细表,怎么只有收入、结余和合计3项?

  李:以往每年都是这样公布的。

  记:这样能称之为明细表吗?

  李:没办法,因为有的业主不交停车费,万一公布出来,大家一看有人不交费,也提出不交费,小区就乱了。

  沿街商铺为什么没有收入?

  记:小区配套用房(沿街商铺)没有产生过收入吗?

  李:紫金小区没有配套用房,早几年前就被开发商卖掉了。前年,我们曾经和上一届业委会去房产档案馆查过,那些房屋的产权是在别人的名下,不在业委会名下。

  记:出租给幼儿园和网吧的328平方米经营性商业用房呢?

  李:也没有商业用房,和配套用房情况一样,产权属于别人。

  可能会寻求律师帮助

  就这份审计报告,记者又联系上西湖区建设局物业管理科的姚工,他说:“通过审计手段,解决业主、业委会和物业三者之间的矛盾,可以避免一些不必要的纠纷。”

  姚工透露,业委会出面审计物业的情况,之前没有听说过,在杭州恐怕算是首创。

  参与这次审计的南方会计师事务所副总徐先生说,他们曾接到其他小区业委会的审计委托,“但那是业委会内部的收支审计,不是像紫金公寓这样审计物业代管的经营性资产收支情况”。

  紫金公寓业委会成员谢中岷说,审计不仅仅是为了查账,重要的是,通过审计,可以发现问题出在哪里,最终是为了堵住这些漏洞。

  谢中岷说,这次审计出来的问题,如果得不到合理解决,他们将寻求律师的帮助。

  市房管局:

  业委会有权要求审计

  业主老刘说,这次审计挺不容易,中间经历了很多坎坎坷坷。

  今年4月中旬,一些业主找来《杭州市物业管理条例》,要求业委会对小区历年经营性资产的收入和支出情况进行审计。

  之后,业主代表成立了审计工作小组。小组成员一共7人,有的有8年物业财务工作经验,有的身为公司总经理,多次被审计。

  与此同时,业主老刘将小区要审计物业的意愿,反映给杭州市房管局法制处,得到了相关工作人员的肯定和支持。

  老刘说,他们提出要审计后,物业起初不太愿意,为此,在市房管局法制处工作人员的建议下,他找到西湖区建设局物业管理科。最后,在区建设局物业管理科的协调下,物业承诺配合,审计工作才得以正式展开。

  昨天,记者联系上市房管局法制处张处长,她说:“小区经营性资产是物业公司代管,业委会完全有权审计这些资产的收支账目。”

  据都市快报 申道飞 陈小向

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