10月15日，伴随着广州宣布出台住宅限购令，全国已有北京、上海、天津、深圳、杭州等11个大中城市加入“限购”大家庭。

　　此令一出，业界疾呼，抑制楼市的“杀手锏”又来了。

　　这几天，最明显的连锁反应就是——购房者纷纷预期房价会降，恐慌性退房现象暗潮涌动，进而引发一系列纠纷。

　　在杭州，就有多家律师事务所陆续接到了来自购房者的咨询。目前，全市范围内虽然没有通过司法实践完成判决的标志性案例，但相关法院已经通过组织协商，解决了一些纠纷。

　　今天，本报帮你理一理，房产新政下，遇到买房卖房纠纷，究竟如何依法处理？

　　合同未对“无法办理按揭后应如何处理”作规定

　　遭遇限购令后可以解除合同

　　今年9月底，张熙(化名)看中了杭州主城区某豪华楼盘的一套房子，随即，他和商家签订了一份购房协议，并预付了100余万元的定金。双方约定10月份签订正式购房合同。这是张熙购买的第三套房子，他也准备好了向银行申请贷款。

　　谁能想到，10月初杭州市出台“二次调控”执行细则，明确了一户一套“限购令”和第三套“停贷令”。细则一出，显然张熙的贷款是批不下来了，正式的购房合同也没法签了。

　　现在，他唯一希望的，就是能从商家手中拿回这100余万元的定金。

　　浙江裕丰律师事务所林清城律师说，杭州市明确停止向第三套房子发放贷款后，类似的退房纠纷普遍存在。就张熙的情况来看，如果双方在协议中没有对“无法办理按揭后应如何处理”作出明确规定，且无法办理按揭贷款是由于房产新政出台后的相关规定所致，而非买卖双方当事人的原因，那么张熙就可依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》及《商品房买卖合同司法解释》的有关规定，变更合同或者解除合同。

　　相反，如果合同文本中明确规定“若发生买受人无法办理按揭贷款等情形的，则剩余房款由买受人自筹资金补足”，这就表示：对于这种情况，双方已经约定了处理办法，因此购房者如果以“政策变化导致无法办理按揭贷款”为理由提出退房，就无充分依据。

　　两套房打通作为一套房卖

　　限购令来了交易不了定金肯定能拿回来

　　2008年，建设部发布了《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》，意见明确：各地新建住房结构比例，即凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　杭城之江路一带，那里拥有一大批一线江景大盘，环境好、视野好，但由于存在这个“90方”限令，商家担心，一些楼盘的销售情况可能会不好。于是，聪明的开发商“打起了擦边球”：90方一套的房子，两套打通，按180方卖。不过，国家的政策可得执行啊，要不签合同的时候房管局通不过啊，怎么办？很简单，发两本房产证呗。

　　这个事情，据说业内皆知。

　　现在好了，“限购令”来了，这“两套房子并作一套卖”的办法，自然也行不通了。

　　林律师说，如果消费者已经与商家签订了这种楼盘的购房协议，新政一出，交易无法进行，毋庸置疑，这样的房子就必退无疑了。如果已经交了意向金或者定金，是肯定可以向开发商要求拿回来的。

　　“提高二套房首付比例”

　　算不上“情势变更”

　　对于限购令引发的纠纷，浙江同济律师事务所的陆继媛律师围绕“情势变更”阐明了自己的观点。

　　所谓情势变更，指的是合同依法成立后，发生了不可预见，且不可归责于双方当事人的事情，动摇了合同订立的基础。在此情况下，应允许合同双方变更或者解除合同。

　　从目前来看，在司法实践中，情势变更的认定是相当严格的。

　　两种情况：一、类似于“提高二套房首付比例和房贷利率”，购房者因无法接受这个条款想要退房。即便不存在“限贷令”，银行也应根据消费者的个人实际情况，要求提高二套房的首付比例和房贷利率。因此，在这种情况下，陆继媛律师倾向于不构成“情势变更”。二、房产新政规定，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。碰到这种条款，消费者是猝不及防的，也是难以克服的，因此，这种情况下陆继媛律师倾向于构成“情势变更”，理应解除合同。

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　　调控加码后北京首例房贷违约案开发商败诉

　　今年4月17日，已拥有两套房产的刘先生在通州区某楼盘选购了一套88平方米的房子，在与该开发商签订了《北京市商品房认购书》后，刘先生支付了定金5万元和预付款5万元，其余房款采取按揭贷款方式支付。但签下购房协议当日，国务院出台禁止为第三套房发放贷款的楼市新政，这让刘先生无力购买，但开发商拒绝退款。

　　通州法院一审判决：新政的出台属于无法预见且不可归责于双方当事人的重大变化，而且这一事由不可归责于双方当事人，现在合同已无法继续履行，应予解除。据此，判决开发商返还刘先生定金和首付款共10万元。（每日商报记者 张凯）