浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的意见(试行)(征求意见稿)

　　为妥善审理物业服务纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、国务院《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规、司法解释的规定，结合我省实际，制定本意见。

　　第一条本意见所称的物业服务纠纷，是指物业服务人与业主之间因物业服务而产生的有关民事纠纷。

　　本意见所称的物业服务人，包括物业服务企业和《中华人民共和国物权法》第八十一条规定的“其他(物业)管理人”。

　　本意见所称的业主，是指依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定确定的依法“取得建筑物专有部分所有权的人”和“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人”。

　　本意见所称的业主委员会，是指依法成立的业主委员会。

　　第二条因相邻关系、车位车库权属、商品房质量等引起的纠纷，不属于本意见所称的物业服务纠纷；当事人在物业服务纠纷诉讼中提出主张或者抗辩的，应告知其另行处理。

　　第三条因业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项而发生的纠纷，不属于本意见所称的物业服务纠纷；因此提起民事诉讼的，不予受理，但法律、法规和司法解释另有规定的除外。

　　第四条业主委员会为维护业主的共同权益，经业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼。

　　第五条因物业服务合同的效力、履行、解除、终止等涉及业主共同权益的事项发生争议，物业服务人对业主委员会提起诉讼的，应予受理。

　　第六条业主委员会参加诉讼的，人民法院应当要求当事人提供业主委员会依法成立、已经业主大会授权及授权范围等证据材料。

　　第七条经过业主大会授权，业主委员会在诉讼中可以承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起反诉或者上诉。

　　第八条人民法院裁判结果涉及业主委员会依法承担财产给付责任的，除全体业主已有约定外，首先以业主大会赋予业主委员会自行管理的资金支付；不足部分以物业服务区域内属于全体业主所有的共有经营用房、公共部位的收益支付；仍不足的，由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面积的比例分担。

　　第九条未依法成立业主委员会，或者业主大会授权后业主委员会怠于参加诉讼的，为维护全体业主的共同权益，经专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数的业主且人数占全体业主过半数的业主同意，该部分业主以及经其授权的业主可以以自己的名义参加诉讼，有关的诉讼风险及诉讼后果由全体业主共同承担；但业主大会议事规则或者管理规约另有约定的除外。

　　第十条业主委员会已经作为当事人参加诉讼，业主又要求作为共同诉讼主体参加诉讼的，不予准许；业主又以相同的事实和理由另行起诉的，不予受理。

　　第十一条物业服务人一般应当向业主或者业主委员会主张相关权利，但物业的承租人、借用人或者其他物业使用人有下列情形之一的，物业服务人也可以直接向其主张相关权利，或者要求其与业主承担连带责任：

　　(一)与物业服务人直接签订物业服务合同的；

　　(二)与物业服务人形成事实上的物业服务关系的；

　　(三)与业主约定由其交纳物业服务费的；

　　(四)违反法律、法规或者管理规约约定义务的。

　　第十二条当事人仅以物业服务企业未依法取得独立的法人资格、不具有相应的服务资质，或者其工作人员未依法取得职业资格证书等为由，主张物业服务合同无效的，不予支持。

　　物业服务企业以隐瞒或者伪造有关资质、资格证书等形式骗取签订物业服务合同的，业主委员会或者专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数的业主且人数占全体业主过半数的业主有权请求变更或者撤销物业服务合同或者部分条款。

　　第十三条业主委员会未经业主大会授权或者同意，擅自订立、变更或者解除物业服务合同，业主大会不予追认的，该行为无效。

　　物业服务人可以催告业主委员会，要求其在三个月内召开业主大会予以追认；物业服务人也可以直接催告全体业主，要求在三个月内予以追认，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主同意即视为追认。业主委员会或者有关业主未作表示的，视为拒绝追认。物业服务合同在被追认之前，善意的物业服务人可以要求撤销合同。

　　第十四条物业服务合同被确认无效或者撤销后，已经提供物业服务的物业服务人要求业主给付相应服务费的，人民法院应当结合物业服务合同约定、物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费的取费标准等因素，合理确定业主应当支付的物业服务费数额或者标准。

　　第十五条物业服务合同期限届满后，未续签物业服务合同，但物业服务人继续提供物业服务，且未被专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主明确拒绝的，应当认定双方构成事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同的约定确定；但双方当事人可以随时提出终止该事实物业服务关系，并应当参照浙江省住房和城乡建设厅公布的《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》的有关规定，提前90日通知对方当事人。

　　第十六条虽未签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，双方当事人不能就物业服务费的收费标准达成一致意见的，可以参照物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费的取费标准、同类物业服务项目的收费标准等因素，合理确定业主应当支付的物业服务费数额或者标准。

　　第十七条物业服务人未以书面形式向业主催交物业服务费，直接提起诉讼的，应当告知其先行向业主书面催交；物业服务人坚持起诉的，不予受理。

　　第一款所称的书面形式，是指催交通知书、信件和数据电文(包括传真、电子邮件和手机短信)等可以有形地表现所载内容的形式。

　　物业服务人向欠费业主送达催交通知书，应当采取直接送达、邮寄送达、留置送达的方式；仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的方式送达。

　　第十八条经书面催交后，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费的，物业服务人可以依法向有管辖权的基层人民法院申请支付令。欠费业主对债权债务关系没有异议，仅对清偿能力、清偿期限、清偿方式等提出不同意见的，不影响支付令的效力。

　　第十九条物业服务人追索物业服务费纠纷中，单个或者少部分业主确能举证证明物业服务人提供的物业服务不符合物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，存在明显瑕疵，且相关物业服务对该单个或该部分业主具有特殊性，而要求减免相应物业服务费的，可酌情予以支持。

　　第二十条 人民法院核减物业服务费的，应根据物业服务合同约定，对物业服务人未履行的服务项目所对应的费用部分，根据实际情况予以适当核减；不能区分具体收费项目的，应当根据物业服务人收取的物业服务费数额、提供物业服务的具体情况、业主欠费的总体情况等，综合认定核减比例和数额。

　　第二十一条业主主张物业服务人提供的物业服务质量存在瑕疵的，应当提出证明物业服务质量存在瑕疵的初步证据；物业服务人有异议的，应当依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，举证证明其已按照合同约定和有关规定履行了相关义务。

　　第二十二条因业主改变物业使用用途等致使物业服务成本明显增加，物业服务人要求业主相应增加物业服务费的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　第二十三条物业服务合同中约定逾期给付物业服务费应承担的滞纳金，应当视为违约金。约定的滞纳金过分高于造成的损失，业主依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，要求予以调整的，应予支持。

　　第二十四条物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，造成业主人身、财产损失，业主请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。

　　业主的损害系由第三人侵权造成的，由该第三人承担侵权责任；物业服务人确有过错的，应当根据物业服务人的收费标准、安保能力、过错程度等情况，综合确定其承担相应的补充赔偿责任。物业服务人承担责任后，可以向第三人追偿。业主起诉物业服务人承担侵权责任的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。

　　第二十五条 本意见涉及的业主大会授权的事项，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会授权的形式，既包括对每个事项均召开一次业主大会分别授权，也包括召开一次业主大会集中授权，以及业主大会制定的管理规约中的概括授权等。

　　第二十六条 人民法院审理物业服务纠纷案件，应当坚持“调解优先、调判结合”的工作原则，积极引导当事人接受社区、街道组织的人民调解，努力探索诉调衔接的纠纷处理模式；并通过简易程序和小额速裁程序等，不断完善物业服务纠纷快速处理机制。

　　第二十七条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同或者法律、法规以及管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照本意见关于业主的规定处理。

　　第二十八条本意见自下发之日起施行。

　　本意见施行后新受理的一审案件，适用本意见的规定；本意见施行后尚未审结的一、二审案件和已经作出生效裁判依法再审的案件，不适用本意见。本意见施行后，法律、行政法规和司法解释有新规定的，按新规定执行。