滨江法院受理的房屋买卖案件涉标金额逐年激增
浙江在线03月01日讯 孙女士花费一辈子的积蓄，给女儿买了一套100多平方米的婚房。没想到要住进去了，才发现里面竟然有人住着。原来房子被房东给出租了，而且一租就是20年(早报去年10月27日、今年1月30日曾作报道)。
这起发生在杭州的二手房官司，经过两次开庭后，昨天终于暂告一段落。当法官宣读一审判决后，孙女士母女俩激动得抱头相泣——法院认定原告购房合同有效，租客刘某腾退涉案房屋，房东王某支付违约金3.8万元。
昨日判决后，滨江区法院特别发布《杭州滨江区人民法院关于二手房交易法律风险提示的十五条》。哪些环节容易引发法律纠纷，需要特别防范？希望这些经验能够为购房者和其他市场参与者提供一些帮助。
案情回放：
办出三证的房子被租20年
杭州滨江锦绣江南小区的一套二手房，因为买卖牵出一场纠缠不清的官司。
其实，这套房子早在2011年5月13日，就抵押给了浙江一家担保公司，抵押款200万元。1年后抵押要到期了，原房东还不出钱，就找了中间人，向他借了190万元，保住了这套房子。
随后，原房东又向该中间人借钱，并将房子抵押给了他，为期3个月。2012年5月15日，两人还通过公证的形式约定，如果3个月之后还不上钱，房子就任凭王某处置。
2012年7月底，孙女士通过卓家房产中介，看中了这套房产。房子是原房东委托该中间人卖的，对方手里有经过公证的原房东卖房委托书。
因为房价比市价低不少，孙女士在不到一个月里，就全额支付了216.7万元房款(198万元房款+18万余元税费)。拿到三证的吴小姐和男友兴冲冲地去看房，却接到中介通知说，该房已经被出租了，租期20年。
此案经过两次开庭后，事情远没有那么简单。原来，刘某和王某之间存在一定的民间借贷关系。
争议焦点：
租赁合同到底成不成立
孙家与原房东签订的购房合同是否有效？法院审理后，对孙家要求确认房屋转让合同有效，原房东交付房屋的诉请予以支持。
至于第三人刘某与原房东之间租赁合同效力，法院审理后认为，从租赁合同订立过程上看，2012年6月，刘某在得知涉案房屋抵押给了王某甲(中间人)后，要求将租赁合同的租期起始时间，由2012年5月改为2012年3月。而原房东对此持放任态度，可认定双方该行为系串通后意图损害抵押权人利益，而且该租赁合同不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签订的房屋租赁合同，难以产生法律意义上的房屋租赁合同效力，且建立房屋租赁关系并非双方签订租赁合同的真实意图。
综上所述，刘某与王某签订租赁合同的民事法律行为，不具有租赁合同的效力，不产生原告负有继续履行租赁合同义务的法律效果。
杭州市滨江区人民法院一审判决确认两原告所签订的房屋转让合同有效，令第三人刘某10日内腾退涉案房屋，令被告王某10日内向原告交付房屋并支付违约金3.8万元。
如何规避二手房交易“陷阱”
法院发出15条警示
此案判决之后，滨江法院专门召开新闻发布会。
滨江法院副院长倪惠岗在发布上介绍说，2012年仅滨江区二手房成交量达1171套。相对于比较成熟的新房交易，二手房交易由于房屋情况复杂、市场不规范、相关法律法规滞后等，在交易的过程中存在着诸多的法律问题，增加了交易风险，从而产生了一定数量的涉诉纠纷。
从2010年至昨日，滨江法院共受理235件房屋买卖合同、居间合同案件。案件所涉标的金额为1.51亿元，并且呈逐年激增的形势，其中2010年为1914.34万元，2011年为2880.82万元，2012年为9919.52万元。
倪惠岗特别指出，因为房屋买卖涉及当事人重大利益，许多案件处理的结果往往会产生连锁反应，比如去年滨江区院判决的“凶宅案”以及这次锦绣江南租屋买卖案，都引发了社会强烈关注。
1、房屋权属主体资格要审清
权属人与售房者是否一致，你必须和全部共有人共同签订房屋买卖合同。防止无权的人或者是部分产权人未经其他共有人同意擅自出售房屋。
2、合同相对人身份要核清
签合同的人是否有权签订房屋买卖合同，如果是代理人，是否有明确授权，哪怕他与产权人有亲属关系。
3、与房屋所有权相关的权属证书是否齐全
房屋所有权证、土地使用权证上，载有所有权人、土地性质、使用年限、有无抵押负担的信息。如果出卖人不能出示相关权属证书，可能就有猫腻。
4、房屋产权转移是否受到限制
审查房屋有无被司法机关查封、抵押，是否是允许上市交易的经济适用房，近期是否被列入拆迁范围，是否是农村集体土地。上述几类房屋均存在交易障碍。
5、房屋关联信息必须要搞清楚
首先要搞清土地的性质：查看土地使用权性质，出让意味着房主已缴纳了土地出让金，如是划拨的土地，则可能在交易过程中还要缴纳土地出让金。如果是工业用地等非住宅用地，这样的二手房是不能过户的。
其次应注意审查土地的使用年限。
另外，通过实地查看房屋的现状，房屋的坐落与产权证的登记是否一致，登记面积与实际面积大体是否相当，房屋的结构质量、通风采光、供电、供水、供气、交通状况等是否理想。
6、交易的房屋是否存在租赁
法律上有句话叫做“买卖不破租赁”，就是说房屋买受人必须等到房屋买卖合同签订之前就成立的租赁合同期满后才能实际使用房屋。同时法律规定承租人在同等条件下有优先购买权，如果出卖人没有处理好与承租人的关系，可能会影响房屋的实际取得。
7、物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，物业管理费、电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，搞得不好所有费用都要由买受人全部承担。
8、中介机构的居间服务是否合法
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
9、中介佣金的支付必须要明确
如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系，私下交易，企图省去中介费用，不仅不容易达到目的，还有可能承担额外的违约责任。
有关佣金支付，一定要看清楚合同是如何约定的：是买方支付中介费用，还是卖方支付，或是双方共同支付，比例各占多少；是一次性支付中介费用还是分阶段，是何时支付费用。浙江省的相关规定是，买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为佣金，买卖双方一般各占一半。
10、房款支付方式必须表达清楚
在签订合同时应尽可能地对付款方式、付款日期、付款数额做具体的约定。最好的办法是一方先在银行存入现金，双方在银行实现交付，一方取出现金，直接存入对方的账户。一定要选择安全的付款方式。
有关购房意向金的支付，一般情况下，买家在支付了意向金两天之后，如果卖家同意出售，那么意向金将自动转为购房定金，一般不予退还的。
如果买卖的房子有贷款，一般应由卖方提前还款解除贷款，如果卖方自有资金不足可以要求用买方支付首付款共同还款，这时买卖双方需同时到贷款银行，以免自己支付的首付款被移作他用。
我们建议最好的方式是，买受人把购房款存在银行指示交款的专用账户中，约定只有证办下来，才付给出卖人房款。
11、交房时间一定要确定
如果达成买卖意向，关于交房时间应当在合同中做明确的约定。一般情况下，在约定时，买方可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖方按照交房。
12、办理过户登记手续要及时
二手房交易双方在履行付款、交房环节后，还没有完成全部的交易程序，只有房屋权属完成过户登记手续后才能发生法律效力。
13、因避税而导致的过户风险一定要防范
有些当事人为节省一些费用，约定数年后再办理房产过户手续。这种做法对买受人来说风险很大，即使买受人入住了，还是有被出卖人利用的空间，不应提倡，不要因小失大。
14、警惕迟迟领不到房产证的现象
买方在规定的时间却领不到房产证，这时必须立即向发证机关问明情况。
15、妥善保留相关证据
妥善保存好交易中来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺，一定要坚持对方白纸黑字写下来。
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