浙江在线杭州10月15日讯(浙江在线首席记者 施宇翔 通讯员 王华卫)近来，浙江多地法院执行老赖案件过程中发现，只要一拍卖老赖名下的不动产，就会有案外人跳出来称“此房已租”。由于我国相关法律规定“买卖不破租赁”，使得法院在处理这些案件时遇到了难题。

　　然而法院审查后，发现很多租赁关系往往是被执行人与案外人的恶意串通，目的就是规避、阻挠拍卖的进行。针对这样的情况，省高院今日在新闻发布会上对外公布了《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》(以下简称《解答》)，以期破解房屋执行中的虚假租赁难题。

        拍卖老赖房产突然跳出租客

        浙江高院出解答破虚假租赁

　　去年，在杭州滨江锦绣江南，发生了一起令人匪夷所思的购房纠纷。两个年轻人花费200多万够得锦绣江南的一套房子，却发现里面有个租客，这个租客竟拿出了一份20年的租约。

　　法院调查后发现该房屋在出售前已经被以租约的形式抵押，案件还涉及民间借贷。

　　当时这起案件震惊杭城，虽然最后法院判决该租赁合同无效，要求案外人腾退房屋，但那起案件给原告一家人带来了无休止的烦恼。

　　像这种以租赁关系为名，借款担保为实的案例，并不少见，尤其以执行案件居多。

　　据浙江省银行业协会不完全统计，2013年至今，仅是五大国有商业银行在浙分支机构，就遇到贷款时房屋抵押人承诺不存在租赁情况、但处置财产时案外人却出来主张租赁权的案件121件，执行标的额达17.7亿余元。

　　这些租赁关系有很多疑点，比如租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前；未办理租赁登记备案手续；约定最长租赁年限；声称租金已一次性付清；出租人和承租人关系特殊等。

         规定以“占有”作为租赁权认定标准

         虚构租赁关系、对抗法院执行 将重罚

　　为破解虚假租赁难题，浙江高院今年9月制定出台《解答》，针对厂房、商铺、办公楼等经营性房屋，明确执行程序中从严审查案外人提出的租赁关系，应以“占有”作为认定租赁权成立与否的标准。承租人必须依据租赁合同占有房屋，开始占有的时间节点，必须是在案涉房屋抵押、查封前，而且必须至今占有，也即必须是在法院执行时仍然占有。

　　不过，由于被执行人和案外人串通，在房屋被查封后制造占有的事实，申请人都很难证明开始占有的确切时间节点，法院审查把关也难以完全破除虚假租赁。

　　为此，《解答》提出，应引导市场主体在接受房屋抵押前查明现状，是否存在案外人占有等情况，并固定相关证据。法院在保全和执行环节，也应严格落实现场查封制度，即便采取“活封”的，保全、执行人员需亲赴现场查明房屋实际状况和使用情形。

　　同时，对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，一经查实，要依法对相关责任人员采取罚款、拘留，直至追究刑事责任等惩戒措施。