“你好，三江口地铁旁，总价100万元左右的商铺有兴趣了解一下吗？”“您好，鄞州核心区黄金旺铺最后清盘，有投资需求吗？”有市民向记者吐槽说，一天要接到四五个这样的推销电话，这些通常以“2”开头的八位数电话号码让人烦不胜烦。

　　一般人接到这样的电话都会直接挂断，或是干脆不接。那么，在如此多“电话轰炸”背后，宁波真的有那么多商铺“亟待出售”或“卖得火热”吗？在商品住宅市场政策逐步收紧的当下，是否会让越来越多的人将资产配置的眼光转向商业地产市场？

　　宁波商铺库存量较大

　　据迪赛市场部统计，2018年宁波核心城区(海曙、鄞州、江北)商业地产的总库存量约为93万平方米。据宁波市房产交易信息服务网提供的数据，截至昨日下午3点，市区新建商品住宅可售面积约为216万平方米。

　　由此可见，宁波城区的商业地产存量着实不小，而且近年来商业地产去库存步伐缓慢，目前的库存量与2015年年底几乎“完全相同”，预计去化周期需要40个月。

　　从区域分布上看，海曙区商业地产存量为17.7万平方米、江北区20万平方米、鄞州区55.1万平方米(其中原江东区42.2万平方米)。有业内人士分析，由于之前原江东区域多为传统的分散型商业布局，随着城市经济的发展，该片区在商住项目、商业综合体的开发上力度加大，导致供应过剩。

　　“近几年商业地产项目供应量大于需求量，而市场的刚性需求不足，再加上电子商务浪潮的冲击，导致近年来商铺库存量较大。”在拥有多年商业地产运作经验的毛建光看来，虽然去库存的压力较大，但进入2018年后，市场出现了良性发展的开端，“今年前4个月，宁波核心城区的新增商业地产供应面积呈现下降趋势，目前仅为1万平方米，这对于目前较为庞大的存量商铺市场，或许起到了一定的减压作用。”

　　大面积商铺去化较困难

　　大面积商铺难卖，小面积商铺好卖，这基本已经成为宁波商铺销售行业的共识。业内人士分析认为，大面积商铺往往开间大、总价高，购买的门槛也相对较高，如果该项目没有统一的招商规划，需要业主自行出租，市场风险会更大。对于普通投资者而言，与其持有大面积商铺长年“空租”，不如选择面积小、灵活性高、市场需求度相对较高的小面积商铺。

　　“在传统的分散型商业布局中，大家往往形成了这样的观念：一个商铺好不好，最主要的是看商铺的地理位置，位置好、人流多，商铺就好，而现在衡量一个商铺好坏的要素变得更加复杂。”南天房产运营部经理张鑫科说，“随着宁波城市商业多极化进程的加快，越来越多的商业综合体即将落户、开业，同一个区域内共享和分流消费人群的商业物业更多，商业竞争将进一步加剧。这种情况下，投资者购买商铺所在的商业体能否在竞争中占据主导位置，将直接影响到商铺的价值高低。”因此，张鑫科认为，在商铺选择的考量中，开发商的综合实力以及商业运营水平和经验，将是一个重要的衡量标准。当然，商业项目是否位于地铁沿线或是“地铁上盖物业”、项目所处商圈的消费成熟程度、项目本身是否具有差异化特色以主动应对商业竞争，都将是考量商铺价值的重要因素。

　　商业地产是否迎来“风口”

　　前几日，又一项“重磅”政策震动了宁波楼市：为贯彻落实国家有关房地产调控政策，促进房地产市场平稳健康发展，奉化区、杭州湾新区5月18日发布房产限售新政，规定新购住房须在取得不动产权属证书满2年后方可转让。自此，“两年限售”政策从宁波市五区扩大到市七区。

　　业内人士分析认为，在限购、限贷、限售等政策的作用下，商品住宅市场在政策调控下逐步“回归理性”，社会资产配置模式或将因此发生改变，部分外溢性需求或从空间外溢转化为结构性外溢。也就是说，在商品住宅市场空间被压缩的情况下，更具个性化、体验感和生活气息的商业地产项目，或将成为市民资产配置的一个全新方向，商业地产或将迎来“风口”。