今年，浙江首宗“只租不售”地块即将招租，40、60、90平方米等1468套人才租赁用房今年要投入市场。

　　3年多前，这块位于杭州市江干区火车东站附近的纯租赁地块，由市钱投集团下属的杭州市城东新城建设开发有限公司拿下。当时成交总价4.54亿元，楼面价仅5049元/平方米。

　　接下来，浙江首宗“只租不售”地块如何招租，或成为租赁市场的一个新风向标。

　　“自持”的历史，要追溯到2017年3月。当时公布的土拍新政规定：当溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。

　　政策实施近4年，今年开年的土拍市场，“自持”戏份也颇多。据我们不完全统计，截至1月26日，杭州今年出让涉宅用地29宗，平均溢价率25.98%。其中22宗需要自持，占比超过75%。而去年杭州成交的137宗涉宅地块中，需要自持的地块是26%。

　　杭州逾150宗涉宅地块

　　竞拍出现自持比例

　　2016年9月30日，北京出台楼市新政，要求未来土地出让采用“控地价、限房价”的交易方式，设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。

　　这开启了房企自持的新篇章。

　　一个多月后，北京首批执行双限政策的地块开始出让。最终四宗地块的住宅部分自持比例全部投报至100%，没有可销售的商品住房。

　　2017年初，这种“竞自持”的竞拍方式开始在全国各个重点城市出现。上海、深圳、广州、杭州、重庆等9个城市在2017年总共出让了150余宗住宅自持用地，自持体量约515万平米。

　　2017年3月24日，杭州出台溢价封顶后转入竞报自持的土拍新规。当年4月，第一宗自持地块诞生，是联发竞得的桃源宅地，后来的推广名为“溪语宸庐”，自持比例20%，即“联发尔寓桃源”，为长租公寓。住宅已于去年售罄。6月，大江东出现了首宗全自持宅地，100%自持，还要配建养老用房，由杭州宏立竞得。

　　宏立就是萧山宏立育才苑的开发商，在此之前宏立还从未开发过住宅项目。有人疑惑：开发商这是要彻底变身“包租婆”了？

　　根据杭州住房保管数据，截至2021年1月19日，全市范围内共有149宗涉宅地块出现竞拍自持比例，面积240万平方米，其中110宗涉宅地块自持商品住房项目已完成备案，面积160.7万平方米，房源1.73万套。5个项目、1992套（间）房源已对外招租。

　　开发商大多打造了长租公寓品牌

　　租金往往随行就市

　　位于钱江世纪城板块的滨江碧桂园翡翠江南，就是5个已对外招租的项目之一。

　　项目自持部分有三栋楼，共467套房源。首批156套房源已在招租，目前有很多户租客入住了。

　　这块自持由滨江暖屋负责运营，入住要求是签约人跟入住人都需要身份证跟社保证明。工作人员告诉我们，目前签约跟入住率超过60%，有近100户租客，且以家庭客户为主。主力户型是68平米的2室2厅，还有90平米的3室，平均月租金约4000元/套。

　　去年11月，学成府作为全杭州首个涉自持比例商品住房项目，正式对外招租，引起了市场的关注。这个位于余杭区星桥街道星桥南路与天都路交叉口的项目，全部是三室两厅设计、以整租方式出租，房间面积集中在100至110平方米，月租金根据楼层、朝向不同，在2436-3023元不等。

　　而根据目前已交付的项目来看，大部分自持商品房的租金水平“随行就市”，有的略高于周边市场价，但部分项目有直接折扣或“免首月租金”等优惠。

　　值得一提的是，品牌房企的物业服务跟进，也是一些强调居住品质的租房族所看重的。“知名房企自持的长租公寓比较有保障，无论是社区环境还是安保服务等，都相对省心。”住在滨江碧桂园翡翠江南的90后白领陈小姐说。

　　进入2月，杭州出让5宗涉宅地，包括市北、南站新城、临浦、瓜沥，以及富阳高桥，滨江、绿城分别豪掷41.3亿元、38.8亿元拿地。萧山市北的宅地最终滨江以15%的自持比例拿下，而绿城以自持5%、9%连拿南站和银湖两宗宅地。

　　“房企依然在积极布局，尤其是本地房企，在融资、成本控制方面有一定优势，也积累了比较好的团队和经验。”一位杭州本地房企投资发展部负责人告诉我们。

　　比如滨江，从2017年以来，共竞得17宗需要自持的涉宅地块，大部分房源用来做长租公寓。“暖屋”就是滨江的租赁品牌，目前运营长租公寓。

　　其他房企也同样以自持房源布局长租公寓领域。如万科的泊寓、龙湖的冠寓、保利的N+、中冶的合舍、金地的草莓社区、联发的尔寓等。

　　杭州土拍“自持”将常态化？

　　未必不能蹚出一条新路

　　从今年开年以来的土拍市场来看，可以明显感受到房企对土地的需求，一些地块甚至在正式开拍之前已经竞到封顶价。

　　越来越多地块的获利空间变小，可为何房企还如此积极拿地？

　　一位浙系房企投资拓展部的管理人员告诉我们：首先是生存需要，房企要生存和发展，拿地是第一步。比如某家外来头部房企，在杭州市场上占有率高。当它发现自己没地可开发了，就要想尽办法去拿地，以保证自己的市场占有率，他们在年初拿了一块地，也拍到了自持。大房企如此，小品牌就更加了。

　　其次，竞争对手没有停止拿地。一家房企倘若长期不拿地，久而久之，与其他房企的规模、差距会越来越大，“江湖地位”将不保。

　　多位房企内部人士一致认为，未来在杭州土拍市场，自持将常态化。“对整个房产市场、对购房者来讲，是好事。但对于开发商，要承受的压力就变得更大。”

　　不过自持资产虽然比较重，如果做成长租公寓，能够去发债、上市，形成资产证券化，也未必不能蹚出一条新路。

　　“像杭州这样的城市，土拍市场设立自持这样一个限制条件，也是压制房价无序上涨、坚持‘房住不炒’的一种手段” 。

　　房企自持后变成“包租婆”

　　对租赁市场是个利好

　　大部分房企会把自持部分拿来做长租公寓，从经济效益最大化来看，很少会用来做成办公楼，而且杭州目前的办公楼资源过剩。

　　“按现有的地价和投入，长租公寓的回报率不高，可能连开发商的财务成本也未必能够覆盖。”杭州一家长租公寓的运营总监说，但在现阶段，开发商还没有找到更好的途径消化自持，做长租公寓是主流，也是可以尝试着走一走的路径。

　　他强调，如果开发商大量做自持，对租赁市场来讲肯定是一件好事情。比如以前某些租赁平台爆雷，让很多租户和房东蒙受了损失。“这是因为很多长租平台并没有把它当做长期的产业链在做，只以经济利益为目的。而开发商的实力普遍比第三方平台好，再加上后期物业一般也都会在自己手里，这样的房源更安全，矛盾更少。”