什么是“符合条件的三孩家庭”？“5改2”对杭州二手房市场影响有多大？

　　5月17日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面进一步完善房地产市场调控。

　　符合条件的杭州三孩家庭

　　可买第三套房、摇号优先

　　其中，《通知》明确进一步完善税收调节政策。对本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年。个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限仍为5年。

　　什么是“符合条件的三孩家庭”？

　　同一对夫妻（至少一方杭州户籍）2021年5月31日（含）后生育三孩的家庭。即申请人双方应具有合法的夫妻关系，已共同生育或依法收养三个子女（指现有子女），其中第三个子女的出生或收养日期应在2021年5月31日（含）以后。

　　三孩优惠政策，如购买新房，从今起领取预售证的项目开始执行；买二手房则从今日开始执行。

　　在杭州之前，很多城市已出台了鼓励生育与房产限购的挂钩政策。

　　不过，杭州是三孩才能享受优惠政策，有些城市则较为宽松，二胎以上能多买房、多贷款。

　　“鼓励生育”和房地产挂钩

　　南京、苏州、扬州、东莞等城市已跟进

　　和前几轮调控政策不同的是，近期全国多地发布对二孩及多孩家庭的限购放松政策，业内普遍认为，针对二孩、三孩家庭的购房宽松政策将是未来楼市调控重点方向之一。

　　4月25日，无锡市卫健委、住建局等四部门联合发布《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》，这是全国首个由地方卫健委牵头发布的放松限购的政策。

　　通知提到，生育二孩及以上的无锡市户籍居民家庭，可在限购区域多买一套商品住房；二孩及以上本地户籍首次用公积金买首套房，最高贷款额度再加20万元。

　　5月9日，扬州市的政策调整相对更直接——针对大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区买房，取消限购。

　　5月13日，南京同样对多孩家庭示好。南京房地产业协会发文称生育二个孩子及以上南京市户籍居民家庭，可新增购买一套商品住房，即可购买第三套房。

　　5月14日凌晨，广东省东莞市住建局、金融局、税务局等8部门联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。其中提到，生育二孩或三孩的，可以新增购买一套商品住房，其中非本市户籍居民家庭需提供购房之日前3年内在本市累计缴纳24个月以上社保或个税证明。

　　“5改2”对二手房市场影响有多大？

　　所谓的“5改2”，就是在二手房交易中，原本不满五年需要交5.3%增值税的房源，现在满二年就无需缴纳增值税。

　　根据贝壳研究院数据，截至记者发稿前，杭州二手房挂牌量约8万套，其中，满五年的二手房约占43%，满两年不满五年的二手房，占比约27%。

　　如果全面“5改2”，意味着至少有2万多套二手房可以在交易时省下房子总价的5.3%的增值税。

　　当然，杭州本轮政策中的“5改2”仅针对家庭唯一住房，那么2万多套这个数据还要打个大折扣。

　　“5改2”的影响，举个例子，以一套500万总价的二手房来测算，能省下增值税费用为26.5万元，足够你买个车位，或者买辆奥迪A4了。

　　倘若购买总价1000万的滨江锦绣之城，2000万的绿城柳岸晓风，光增值税就能省下53万和106万，这笔钱更加可观了。

　　要注意的是，在杭州二手房市场，有一个约定俗成的做法，就是税费由买家承担。

　　“这一政策出台，对二手房市场的影响是很有力度的。”一位二手房业内人士认为，“尤其是符合家庭唯一住房这一条件的买家来说，简直是个彩蛋，省下5.3%的税费，相当于房子打了95折还不止，是实打实的福利。”他说，去年初，杭州楼市政策收紧时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，当时出台这一政策主要是为了增加炒房投机成本，抑制二手房市场炒作行为。

　　时隔一年多，增加“5改2”调整，对前两年交付的次新房，刚好满两年的，一定程度上会加速符合条件的房东卖出，不排除有诚心的房东为了快速成交降价出售的可能，这也会刺激成交量。

　　“杭州二手房市场今年前四个月成交量和去年同期相比，各项指数下降了60%左右。”中房大数据研究中心总经理陈焕春说，二手房市场比较冷，原先三月和四月都是很活跃的，但可以看到今年完全没有。她认为，这次的“5改2”政策，对二手房市场来说，会增加一些积极性，提升信心。

　　也有人持保守态度，一位二手房市场区域负责人告诉我们，“5改2”政策的发布，尤其是仅针对唯一住房的“5改2”，市场不会在短时间内有明显变化，“买卖双方的热情会恢复一点，但信心恢复会比较慢。加上疫情的原因，部分人群的收入稳定性也会受到一定影响，有些人甚至不敢负债购房，不敢贷款买房，这些都是不得不考虑的因素。”她认为，南京、苏州等多个同规格城市都已相继出台一系列楼市新政，作为关注度较高的杭州二手房市场，此番政策出台并不突然，都在预期范围内。

　　落户杭州就能买二手房，无社保要求

　　“大学生房票”和“老人房票”

　　重获二手房购买资格

　　5月17日出台的新政中，明确优化二手住房交易政策。

　　用一句话来概括，就是：落户杭州就能买二手房，无社保要求；外地户口满一年社保或个税，就能买杭州二手房。

　　这也是政策变化和实际影响最大的一条。

　　在此之前，杭州实行的是“落户+2年社保”、“非户籍+4年社保”政策。

　　此次政策调整之后，“大学生房票”和“老人房票”重新获得了二手房购买资格。

　　浙江工业大学中国住房和房地产研究院校聘副教授张燕江认为：

　　此次杭州针对二手房的住房调控新政非常“精巧”，在支持刚性和改善性住房需求的同时坚持“房住不炒”，并对市场形成温和托举，避免大起大落。

　　二手房限购与家庭唯一住房免征增值税“5改2”，做到了巧妙的衔接。一方面，唯一住房增值税“5改2”，能够在一定程度上避免多套房投资投机者集中抛售形成堰塞湖，同时优先保障刚需改善家庭置换住房。

　　另一方面，对原有限购政策的边际放松，可以看到，因新政获得购买二手房资格的家庭，整体上以刚需为主，他们对二手房的需求恰好与住房改善家庭释放的二手房衔接。上述两个政策的衔接，有效盘活了存量二手房市场，维护市场稳定，并同时满足刚性和改善需求。

　　希望“家庭唯一住房满2年免征增值税、非唯一住房满5年免征增值税”的政策，能够长期保持，预期该政策在长期内，可以有效平衡好保持二手房市场合理流动性、促进住房改善需求的同时维持市场稳定。

　　多地楼市出台调控政策

　　“房住不炒、因城施策、有松有紧、房地产平稳”

　　是个大方向

　　据中央广播电视总台经济之声《天下财经》4月报道，最近一段时间，房地产市场跟着春天的脚步“暖风”频吹，多地楼市调控政策出现不同程度的“松绑”。

　　一些城市通过解除限购、放松限贷、降低首付比例等不同手段，降低购房门槛、减轻购房人负担。而此前较长时间，楼市整体表现低迷。

　　今年以来，已经调整房地产市场相关政策的城市有近百个，政策放松力度整体加大。

　　据《证券日报》记者不完全统计，5月份仅过半，就有36城“花式”出台楼市支持政策。其中长沙新政最为“惊艳”。如《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》提出，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

　　经济学家张连起认为，今年要把稳增长放在更加突出的位置，这时候，一些城市相应调整楼市调控政策是必要的，也是及时的。“不能高估房地产带来的拉动，但是也不能低估。要积极出台稳增长稳预期的利好政策，让房地产市场发挥应有作用。”张连起说。

　　来看看，5月份以来，国内有哪些城市出台了楼市新政——

　　【放松限购、甚至取消限购】

　　长沙开创性地推出了“存量房出租不纳入限购”政策，从而放松限购。5月11日，长沙市发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障存量房的试点实施方案》，盘活一套或多套住房用作租赁的，暂按“一户核减一套”的原则核减家庭住房总套数。

　　政策鼓励业主把存量房用作租赁住房，将不纳入家庭套数，即不再受限购政策限制。此举不但有利于存量住房的利用，增加租赁住房供给，还创造性地将新房、二手房、租赁住房联系互动，有望增加新房市场成交活力。

　　另据长沙住建局消息，截至5月15日，5天时间里长沙累计有1185套存量房已提出申请供作租赁住房。

　　大连高新区、南京六合区等放松限购政策，允许外地户籍购买住房；

　　苏州非本市户籍居民连续缴纳6个月社保（个税）即可购房、非限购区域购房不计入家庭限购套数。

　　衢州取消对外地户籍的房产限购。

　　海口：未落户人才缴纳12个月社保或个税可以买一套房，人才落户后享受和本地居民同等购房待遇。

　　合肥部分区域取消房地产限购，瑶海区、新站区以及经开区新桥产业园区取消限购，无需社保即可买房。在其他区域，外地人在合肥2年内缴纳6个月社保可以买一套房；合肥本市户籍可以在限购区域购买第3套二手房。

　　【调整限贷政策】

　　海口：下调二套房首付比例，买二套、但未结清贷款的，最低首付比例由70%降至50%。

　　沈阳：居民家庭购买第二套住房贷款最低首付比例由50%调整为40%。

　　【调整公积金政策】

　　常州将降低第二次公积金贷首付至30% 并提高最高贷款额度。

　　舟山职工首次申请公积金贷款首套最高60万 第二套最高40万。

　　无锡市对首次申请公积金贷款购买首套自住住房的缴存职工家庭，借款人本人符合贷款条件的，最高贷款额度调整为50万元；借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额度调整为80万元。

　　【调整限售】

　　4月1日，衢州同时取消限售；

　　4月底，绍兴新房限售年限调整为网签备案后3年。

　　5月9日，苏州宣布新房限制转让时间从3年调整为2年，二手房不再限制转让年限。

　　【增值税免征“五改二”】

　　5月14日，东莞将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年。

　　4月26日，沈阳个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。

　　【鼓励生育，二胎以上可多买房或多贷款】

　　4月25日，无锡市卫健委、住建局等四部门联合发布《关于积极推动改善生育二个孩子及以上家庭居住条件的通知》，这是全国首个由地方卫健委牵头发布的放松限购的政策。

　　无锡生育二孩及以上的本地户籍居民家庭，可在限购区域多买一套商品住房；二孩及以上本地户籍首次用公积金买首套房，最高贷款额度再加20万元。

　　5月9日，扬州市的政策调整更加直接——针对大专及以上人才和生育二孩及以上家庭在市区买房，取消限购。

　　5月13日，南京同样对多孩家庭示好。南京房地产业协会发文称生育二个孩子及以上南京市户籍居民家庭，可新增购买一套商品住房，即可购买第三套房。

　　5月14日凌晨，东莞发布的调控政策也提到，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭，允许其新增购买一套商品住房。其中非本市户籍居民家庭需提供购房之日前3年内在本市累计缴纳24个月以上社保或个税证明。

　　《经济日报》最近连发评论：

　　稳楼市需要因城施策，精准施策；

　　稳楼市应避免引发新一轮投机行为

　　中共中央政治局4月29日召开会议。会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

　　1）“房住不炒”，这是调控不动摇——这是底线。

　　2）“因城施策”改为“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”——这是手段。

　　3）“支持刚性和改善性住房需求”和“房地产市场平稳健康发展”——这是目标。

　　《经济日报》评论：因城施策完善房地产政策

　　对于一系列的城市的楼市调控措施，经济日报连续发出评论，5月2日发布《因城施策稳楼市》、5月6日发布《因城施策完善房地产政策》……

　　评论认为，房地产市场调控的主体责任在地方，一些城市在市场出现变化时因城施策出台调控举措是职责所在，有其必要性。

　　一段时间以来，房地产市场出现下行态势。当前，在把稳增长放在更加突出位置的背景下，应进一步发挥好稳楼市在稳定宏观经济大盘中的作用。

　　采取有力措施保持房地产市场平稳运行，满足刚需和合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。房地产预期稳则市场稳，稳定的预期对市场的恢复至关重要。

　　目前，房地产市场循环遇到一定阻力。众多城市房地产市场较为低迷，购房者观望情绪浓厚。

　　受到疫情影响，一些群体可能面临收入下降。他们或是将购房计划搁置，即便选择购房也会在“加杠杆”使用房贷时更加谨慎，避免将来还款困难。

　　住房销售处于低位自然影响房企回款，回款不畅、资金欠缺则可能影响企业在施工和土地市场上的投入。

　　房地产从销售到融资再到拿地的整体链条受阻，循环不畅，是行业面临的突出问题。

　　所以，有必要采取积极措施畅通房地产市场循环，让房地产市场尽快恢复，重回平稳运行轨道。

　　房地产预期稳则市场稳，稳定的预期对市场的恢复至关重要。只有对未来市场有平稳的预期，刚需和改善性需求的购房者才敢入市，只有销售上去了，房地产市场的循环方能畅通。

　　不过有一点值得警惕，大涨和大跌都不是稳。房地产市场应既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。

　　过去房地产市场过快上涨阶段，一些城市出台限购、限售、限贷等举措，是为了稳楼市，避免房价过快上涨给经济发展和居民带来不利影响。

　　当前一些城市房地产市场面临一定下行压力的情况下，对过去阶段性政策取消或者调整，也是为了稳楼市，延缓持续下行趋势有助于减轻其对经济增长的负面压力。

　　当前我国房地产市场的分化依然明显，稳楼市需要因城施策，精准施策。不是在一些城市市场出现了下行压力，所有城市调控政策都需要调整。

　　在一些热点城市，暂不具备放松调控条件。如果一旦放松调控，有可能再度导致市场过热，投机需求抬头，那么这些城市的调控就不应放松，仍应将有关调控政策执行好。

　　稳楼市应避免引发新一轮投机行为。当前出台调控措施应重在满足好刚需和改善性需求。稳楼市不是要炒作房价，不能给炒房者大开方便之门。

　　对于地方政府而言，应科学确定土地和住房供应计划。一些三四线城市和县城当前住宅供应量大于需求量。地方政府应根据产业发展情况和人口发展趋势，科学确定新增住房规模。同时，在城市更新、老旧小区改造等方面寻找新的增长点。

　　总而言之，政策持续发力，市场企稳的大势不会改变。但多重因素叠加，市场修复过程可能会有所延长，政策效果或逐步显现。不过，随着积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。长租房市场不断完善，保障房建设加快推进，房地产市场有望逐步趋稳。

　　需要强调的是，促进房地产市场企稳恢复不是鼓励房价过快上涨，不能支持炒作房价。房地产市场已经告别过快上涨阶段进入平稳健康发展通道，“房住不炒”的底线不会突破。