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杭州土地降温！房价预期锁死后世纪城楼面降价超1000元

2019年07月29日 12:51:32 来源：浙江新闻客户端记者章嵘嵘

　　“限房价”后的首场土地出让交出答卷：钱江世纪城、金沙湖、萧山市北等热门板块全部降温——

　　限价比在售价还低的钱江世纪城板块，降温效应最为显著：成交楼面价31266元/㎡，由滨江竞得，较板块标杆回落1011元/㎡；

　　十年“空窗”的金沙湖，虽溢价至28%但未封顶：成交楼面价25810元/㎡，由绿城竞得；

　　战前预期较高的萧山市北，与金沙湖情况类似：成交楼面价25615元/㎡，溢价28%，由滨江房产竞得。

　　从溢价看，上述三宗地块成交价显然算不上“便宜”，但是封顶价前“刹车”，说明了房企对于“不能自持”有了一定的共识；从报名看，上述三宗地都分别吸引了20余家，说明在新政关口期，房企拿地的需求未变。

　　此外，东原房产以10386元/㎡楼面价加仓南部卧城商住地，溢价9%。截至发稿，空港新城以及大江东新湾地块，还在竞价中。

　　7月29日地块成交信息表

　　综上，今日出让主要有以下几点观察：

　　1、在优化成本前提下，钱江世纪城略有亏损，金沙湖、萧山市北西、南部卧城地块处于保本边缘。

　　2、“双限”新规下杭州土地市场冷热不均，土地热度因“地”而异：优质地块包括自身属性优良、供求关系良好、外溢吸附力强等优势，提高房企拿地积极性。

　　3、房企拿地更多倾向低风险、保利润、快周期：限房价新规一出，未来2-3年板块房价天花板已定，盈利空间受到压缩，进入微利时代，房企更倾向于选择低风险、保利润、快周期地块。同时愈发注重自身深耕区域及优势区域，稳健拿地将成主流。

　　2019年7月，是否将重演2018年7月的微妙变化？

　　目前来看，“限房价”将成为现阶段杭州土地市场的常态，虽然本场土地出让产生立竿见影的效果，但市场走势关键之一在于预期的改变：调控政策延续、融资环境趋紧、销售端压力显现、房价上行无望等共同影响下，土地市场表现将更趋理性。

　　结果综述

　　钱江世纪城核心宅地未封顶由滨江竞得

　　钱江世纪城作为杭州新中心，一直是房企拿地钟爱板块，而此次出让地块溢价止步于24%，却并未封顶，最终由滨江成功竞得，总价432980万元，楼面价31266元/㎡。

　　究其原因，最重要的莫过于预期的改变：钱江世纪城是目前已知“限房价”板块中，唯一一个限价低于在售新盘价格的——今日核心区宅地未来最高限定均价为45000元/㎡（含最高装标4500元/㎡），此为项目的综合最高均价，包含不同产品品类；而板块内在售保利·澄品高层精装均价为47438元/㎡，洋房精装均价更是超过了56100元/㎡。相较之下，板块预期有了非常大幅度下调。

　　另一方面是地块配建条件多：包括代建幼儿园、社会福利用房、公园绿地、道路等，自身门槛和投入成本较高。

　　据浙报传媒地产研究院测算，住宅部分实际楼面价约32854元/㎡，项目精装保本售价约45500元/㎡。