杭州楼市“去库存”

　　不到五个月，杭州楼市新政又来了。

　　“重磅，杭州二手房全面放开限购”“取消满二唯一”“套数不设限”......无数个炸开的微信群里，各种震撼的标题都在告诉你：又有一大波房票被解锁了。

　　若仔细看，楼市新政影响的对象并非只有二手房，还透露出一些新的信号。

《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》 图源：杭州住保房管局网站

　　牵一发而动全身

　　这次发布的《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》共5条，包含落款在内仅436个字。最让市场激动的，自然是有关限购和交易税费的政策。

　　第二条关于“取消二手住房限购”的政策字数最少，也最引人注目。这意味着杭州二手房市场，包括上城、拱墅、滨江、西湖4区在内全面向全国购房者打开，不限区域、不限套数。

　　配合上第三条政策，增值税全部5改2，取消原来的满2唯一，很多房子从此少了二手交易中的最大一笔税费支出。

　　这两条政策，是对面临巨大库存压力的杭州二手房市场的一次精准狙击。根据杭州贝壳研究院数据，截至2月底，杭州二手房挂牌量已经来到14.99万套，环比1月新增3815套房源。“政策目标非常清晰，直指目前积压如山的二手房，疏通市场最终端。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，这样的新政指向性精准，余地留的也非常高明，留下了最后一颗“主城区商品房限购”最厉害的子弹，万一效果不理想，还有及时补枪的余地。

　　“我们在政策端相对还是稳健一点，总体保持市场预期的平稳。这次新政出台主要基于几个方面考虑：更好的支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心；降低交易过程中的税费成本，减轻各方负担；通过激活二手房市场，形成联动效应，从而促进整个市场的平稳。”14日下午，杭州市住保房管局房地产业发展处处长杨鸿在接受涌金君采访时也表示。

　　“把政策着力点放在二手房市场，相当于间接打通了任督二脉，更有利于促进杭州房地产市场整体的血液循环。”智库型媒体人方张接认为，这项举措通过激活杭州的二手房、消化库存，也能进一步解放部分限购区的置换需求，循环进入新房市场，让市场加速流动起来。

杭州钱江新城 图源：视觉中国

　　反弹通道能否打开

　　2023年，杭州二手房市场最终以全市（含临安、富阳）79112套的成绩落幕。成交量比2022年的60143套增长了31.5%。成交量增长的背后是以价换量，2023年杭州市区住宅网签均价为31460元/㎡，相比2022年下滑了1.5%。

　　一位链家二手房中介告诉记者，“尽管二手房目前依然处于‘以价换量’的通道内，但从春节后带看量攀升的情况，楼市已经明显热起来了，至少大家的购房需求不低。”对于今天出台的新政，她认为预计短期内挂牌量会激增，二手房成交量也会有一定增长。

　　随着新政出台，买卖双方都被拨动心弦。有的果断出手，有的愈发纠结。

　　不少主城区老小区的业主开始抓紧出货，西湖文化广场一业主直接把每平米单价降低了2000元，打算尽快脱手，满足置换需求。

　　“非限购区，尤其是远郊的二手房东面临的冲击进一步加大，或许市场会更加惨淡。”一位业内人士认为，但反弹的通道正在打开，接下来会进入一个长期而缓慢的修复和爬坡过程，只能静静等待主中心的热度进一步蔓延到周边地区。

　　陆陆续续在杭州看了几个月二手房，宁波的钱女士则显得有点焦虑。14日一早，她立刻买了从宁波前往杭州的高铁票，“原本是想慢慢捡漏的，但好几套看中的房子总是被人捷足先登，这下新政全放开了，抢的人岂不是更多了，必须加快看房节奏。”

　　此前，钱报杭州房产在年初曾开展过2024年楼市预测调查问卷，参与调研的1962人中，超过6成的人认为杭州二手房市场仍会继续下跌，同时也有超过6成的人在2024年有买房计划，3成的人表示会担心房价是否见底而影响购房决策。

　　解锁的房票，有多少能转化为实际购买力？一座城市的人口流入数据，决定了潜在住房需求规模，甚至为未来房地产市场的发展提供需求支撑。

　　数据显示，2023年年末，杭州常住人口达1252.2万，已连续9年实现常住人口的两位数增长。如果杭州保持对年轻人才等外来人口的吸引力，杭州的住房需求就不会减少，等待买房机会的刚需群体就一直存在。

杭州西湖的雷峰塔 图源：视觉中国

　　加强保障影响深远

　　《政府工作报告》提出，要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

　　此次杭州新政中，非常重要但被一些人忽略了的，正是杭州在落实加快构建房地产发展新模式的一些积极探索。

　　比如新政还提出要加快城市有机更新，优化房屋征迁补偿安置方式，满足多样化安置需求。杭州市住保房管局相关负责人表示，“各区县将因地制宜提供多样化的安置方法。”

　　对此，多位业内人士认为，这或将成为未来杭州房地产市场的新一轮动力来源。

　　关于住房保障，新政则提出2024年开工建设配售型保障性住房不少于6000套，着力解决工薪收入群体住房困难。

　　2023年8月，国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出配售型保障房的发展思路。当前，多地公布了首批或2024年配售型保障房的建设计划，其中深圳、广州、福州计划1万余套。

　　杭州市住保房管局相关负责人介绍，此次新政提出的“配售型保障性住房”当地正是落实国务院有关部署，增加的一种新型保障房模式，并且第一次提出了6000套的数量目标。“未来，我们还将继续研究推出实施细则，不断满足工薪收入群体的基本住房需求。”该负责人表示。

　　回过头，再看杭州房地产市场这轮始于2016年9月的限购，在经历了多年的重重加码和近两年的缓慢松绑，一直延续着同样的风格——采取随行就市的调整策略，保持充分的政策冗余度。

　　而这一次，叠加了社会预期偏弱、市场供需多元化，以及构建房地产发展新模式的探索下，影响或将更加深远。