“神户型”要重出江湖了？
如果说最近的楼市新政如降低首付比例、降低公积金利率、取消房贷利率下限等举措降低了购房门槛，减少了利息支出，那么多个城市出台住宅计容面积和公摊的新规，大大提升了得房率，购房者要买到同样的实用面积，总价能省下至少数十万元。
2017年前，杭州也是遍地“神户型”，甚至有楼盘的实用面积远超建筑面积，得房率超过100%。这样的时代，能够回归吗？
多个城市相继出台新规
提高住宅得房率
5月17日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市建筑设计规则》（2024年修订版），修订内容包括备受市民关注的减少住宅公摊面积，有效提高得房率。
新规的变化主要是以下几点：1，放松阳台尺寸规定，增加“计一半面积的阳台进深不超过2.4m，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”内容，此前，阳台的进深不能超过2.4m，修订后阳台可以把进深做大；2，增加凸窗尺寸，凸窗的进深由0.6m增加到0.8m，意味着飘窗的面积也将增大；3，减少公摊面积，一些诸如机房、避难层等公共空间，被列为“不计容面积”；4，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150m，对超高层住宅进行控制。
近期出台相似新规，鼓励房企提升房屋实用率的，还有佛山、惠州、肇庆、福州、长沙等城市。
其中，佛山提到新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制等。惠州则是可利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园；户属空中花园中不小于两个自然层高的部分，不计入容积率建筑面积且不计入产权面积。
对于多城密集出台“减少公摊面积、提高得房率”的新规，国家高端智库CDI研究员宋丁认为：“相当于是在合法合规的情况下，尽可能地为购房者争取更多的住房面积，减轻购房者的房价压力。这也是促进住房销售的一种方式。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，广州也一直在做得房率方面的政策优化，比如半敞开面积，阳台和飘窗占整个建筑面积的比例提高，又只算一半的计容面积，得房率自然就提高了。另外，还有一些辅助用房不计入公摊，包括架空层、消防通道、电梯井等等。
他还指出，这可能会成为一个全国性新趋势，“国家提出了统筹消化存量和优化增量相结合，这其实就是‘优化增量’的一个表现。”
2017年前
杭州盛行“神户型”
说到得房率的提升，不禁令人想起杭州遍地“神户型”的时代。
这缘起于杭州房地产历史上的“70/90”时期，很多楼盘要求70%以上是小户型，竞争十分激烈，因而开发商绞尽脑汁增加实用面积，增加楼盘竞争力。
比如中海钱塘山水，89㎡户型可以做到惊人的五房两厅，赠送面积高达30㎡；又比如绿都御景蓝湾，89㎡户型赠送面积多达43㎡；顺发和美家更是“买一层送一层”，业主自主拓展可达170㎡，一度被称为杭州史上最强90㎡户型。
中海钱塘山水建面约89㎡户型
顺发和美家建面约90㎡户型
2015年，顺发美哉美城一套80㎡的平层户型，硬是做出了120多㎡的室内空间，而96㎡跃层户型，加上设备平台、通高阳台、飘窗、挑高客厅等各种可拓展的空间元素后，实际使用面积高达148㎡。
顺发美哉美城建面约96㎡跃层户型
同年，萧山闻堰的滨江东方海岸开盘，89.5㎡户型可变121㎡四房，甚至还设计了走入式衣帽间，137㎡实际使用面积是160.6㎡。
也是在2015年，余杭区的新湖菲林为自己的“神户型”做过一个“世界上容纳最多人的90㎡”活动，当时足足装进了714人，成功申报了世界纪录。
新湖菲林建面约90㎡户型
在那个年代，算上赠送面积，得房率超过100%在杭州并不稀奇。
一位杭州房地产资深工程人士告诉记者：“近期全国多地的新规是从政策源头将业主房子的实用面积增大，而过去杭州的赠送面积是开发商利用面积规则和改造等方式完成的。”
杭州目前暂未跟进
但仍值得期待
2014年7月1日，住房城乡建设部已批准发布《建筑工程建筑面积计算规范》（下称《规范》），明确飘窗、双层挑高露台等这些原来可以用来赠送的面积，统统将是计算在内的建筑面积。
不过，直到2017年，这份《规范》才在杭州落地。当年4月，杭州主城区一宗住宅用地在挂牌时的地块建设用地规划文件中，规定了：“设备平台（无论主体结构内外）均按全部水平投影面积计算容积率。”同时还要求：不得设置通高功能性用房（如客厅、起居厅等）；不得设置或预留梁、墙、柱等围合的通高空间；不得设置花池、类阳台等装饰空间；不得设置不符合建造和使用逻辑的天井、采光井、通风井、尾气井、飘窗等。
从此，杭州90㎡以下小户型逐渐消失。要想达到原来90㎡户型的实用面积，建筑面积基本在100㎡左右，也意味着购房者要多付10㎡左右的房价，即三四十万元。此外，杭州容积率提升，高层房源增加，跟过去的洋房相比，得房率明显下滑。
“在《规范》落地之前，杭州的开发商用双层中空、奇偶错层等方式在户型上各显神通，因此有了很多经典楼盘，反而这几年杭州的新盘户型逐渐走向同质化。” 一位房地产资深工程人士告诉记者。
只不过，2017年开始的五六年时间，杭州新房“不愁卖”，无论开发商还是购房者，对于得房率都没那么在意。
到了2023年3月，浙江省《关于调整〈建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程〉有关技术标准的通知》正式实施，住宅建筑面积计算更严格了。
最大的变化体现在阳台面积上。按照调整后的规定，阳台建筑面积应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算；当阳台封闭时，应按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。简而言之，阳台不封包，就算一半面积，只要阳台封包，就算全面积。而原本，阳台封包也算一半面积。
那位房地产资深工程人士表示：“杭州的住宅建筑面积计算规则是从紧的。杭州现在的做法是只看阳台全封闭还是半封闭。滨江区和余杭区不少项目要求立面公建化，也就是阳台要全封闭，这样得房率就更低了。”
如今，全国范围对住宅建筑面积计算的认定风向正在悄然转变，从政策层面提升得房率成为趋势。那么杭州是否会跟进呢？杭州相关部门告诉记者：“还没有明确的跟进节点，我市目前执行的面积计算标准都是省里的标准。”
在国家坚决提振楼市信心的大背景下，购房者依旧可以期待，杭州“神户型”的回归。
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