最近，家住金东区曹宅镇鸿泰嘉苑的业主们因为停车问题犯了难——被通知“人可以进小区，而车子不准停在小区过夜”，并且以消防不过关为由“推销”地下停车位。此前小区路面车位停车，已是长达近10年的习惯，为何忽然就不能停了？这让没买车位的业主感到不便，并且怀疑是物业方以此“强卖”车位。

　　记者发现，今年以来，金华多地小区出现过类似的“停车难”问题，引发了物业、开发商及业主三方的矛盾。

　　没买车位不让进小区合理吗

　　鸿泰嘉苑建成已经10年，共有7栋、300多户业主。陈先生介绍，早年车子可以直接停在小区路面上，后来车多了，物业在路面用黄色油漆画了几十个车位，每个车位收取每年1200元的租金。然而，前不久物业以消防问题为由，不再对业主收取租金，同时要求业主们不能在路面车位停车过夜，并开始大力销售地下停车场的车位。

　　鸿泰嘉苑有一个地下停车场，有些业主购买了车位，但大部分业主没买。陈先生说，最近没买车位的业主，下班回家经常被保安拦在小区外，不让车子进入。“看到我就说要不要买车位，十几万元一个，租了那么多年，现在再去买不划算。”

　　以陈先生为代表的一些业主对于物业提出的消防整改说法也不认同。“他们说是消防整改，但白天为什么可以开进来，晚上就不能开了。这难道不是借机变相‘强卖’地下车位吗？”

　　没有买车位的业主们认为，他们都是小区业主，小区地面是公共空间，理应归大家使用；而且，业主们停车都比较规范，也不妨碍其他人。

　　类似鸿泰嘉苑业主们这样的遭遇，也是不少小区共同的难题。有的业主告诉记者，现在小区对车位管理越来越严格本来是好事，但部分开发商只是把车位拿来高价出售，并没有考虑年租等其他灵活的形式。

　　陈先生认为，花大价钱买一个小车位，怎么算都不合算。如果车位只能拿来卖，肯定有业主承担不起，但这样不让业主开车进入也是不对的，哪怕拿出一些出租也好。

　　出于安全规范考虑，或考虑出租

　　业主们义愤填膺，小区物业这边也有一肚子苦水。

　　该小区物管中心相关负责人介绍，小区地上原本没有设置车位，此前确实为了方便业主在地面设置了部分车位用于出租，后来消防检查不合格，因此就停止收费，并且要求不能长停。物业管理也不是不让业主车进入，进小区可以只是不能长停，业主可以停到小区门口的很多公共车位，或考虑购买车位。他表示，实在不愿购买车位的，他们可以跟公司商量将部分车库出租，但租金肯定比以前的地面车位高。此外，他们也在想其他办法缓解停车难问题。

　　在市区另一个同时拥有地面停车位和地下停车场的小区，物管负责人陈女士告诉记者，尽可能减少路面停车也是为了规范停车、维护多数业主利益和维护消防安全。“10年前的这些小区，很多都是地下停车场不大，地面停车也没有非常规范，当时业主汽车保有量不大，这些年小区车位明显不能适应车辆的增加。有些业主把车直接停进消防通道，平时管理起来难度太大。另一方面，出台类似规定，也是为了维护买车库（或车位）业主的利益。”

　　在该小区，记者偶遇两名买了车位的业主，他们认为规范地面车位管理或减少路面停车，可以缓解环境杂乱及乱停车问题。“如果大家都不买车位，车子多起来还能随意进出，就会堵住我们的车库（或车位）。

　　陈女士所管理的小区就采用了购买车位与出租车位相结合的管理方式。她表示，小区物业确实应该维护买了车位业主的利益，对小区业主进入小区停车设定合理的规定很有必要。但也要注意工作方法，不能为了销售车位而不让业主车进入，如果具备出租条件，物业可以对小区的车位合理规划，让更多业主接受，减少争议。

　　专家观点：能不能进小区要看合同，出租价格需统一公示

　　一位长期从事物业管理工作的业内人士表示，开发商开发小区后地下车库的性质其实很复杂，物业小区的停车场性质一般有三种：

　　第一种，是开发商在建小区时，作为附属设施修建的专门用于停车的地上或地下车位和车库。按照《物权法》第74条规定，其权属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。可以说，法律认可开发商对规划用于停放车辆的车位、车库享有处分权，开发商可以通过合同约定，将车位、车库销售、赠与或者出租给业主或者物业使用人。

　　第二种则是占用小区内公共道路作为临时停车场所。这类车位车库，在没有合同特别约定的情况下，依法属于业主共有。全体业主享有处分权，相应收益也应当属于全体业主共有，物业或者开发商不能单方面随便处置。

　　还有一种是具有人防功能的地下车库，人防工程作为停车位或停车库的，不能得到产权登记。物业公司在法律上对这些车位可能并没有物权，管理起来也会引起争议。

　　他表示，没买车位就不让业主进小区，出台这类规定，物业务必要在小区里和业主达成共识，最好通过业主大会的形式来确定，并给予一定的缓冲期。业主车辆能不能进小区，关键还是要按合同办事。小区业委会或业主如与物业公司之间有合同，明文约定没买车位不能开车进小区，那么就应该按照合同办事；如果双方没有签订这样的合同，物业公司没有权力单方面规定业主车子不能进小区。

　　此外，记者就车位出租的价格问题咨询了市物价局。相关工作人员表示，根据《物业管理条例》，2015年起所有小区停车收费都依据市场自主定价，不需要经过物价部门审批。但是，物业管理方必须与业委会或业主代表进行协商收费，商定一致后必须明码标价，并且按照统一格式进行公示。