中国宁波网5月4日讯

　　地产江湖，总闻新人笑，旧人哭。

　　前日晚间宁波城投旗下上市公司宁波富达的一则停牌公告，把宁波最老牌的一家房企，推向了“卖身”的十字路口。

　　它就是已近40年历史的“宁房”。

　　“宁房”全称为宁波房地产股份有限公司，前身是宁波房地产总公司，创建于1980年，是曾经的“宁波市最具实力的房地产综合开发骨干企业”。

　　2009年，它和天一广场一起，被宁波城投注入了宁波富达。

　　很多宁波人是在“宁房”开发的小区里出生、成长的。

　　今天宁波尚在的或已经拆迁的最知名的一些老旧小区，如高塘、徐戎、黄鹂、紫鹃、明楼、新街、工人新村等等，均是“宁房”手笔。

　　这其中，工人新村被称作宁波第一个真正意义上的住宅小区，新街小区则是宁波第一个实施物业管理的住宅小区，明楼小区是宁波第一个引入世界银行贷款的住宅小区。

　　进入新世纪后，“宁房”建成了宁波第一个全现浇楼板框架结构的住宅小区“天水华都”，又花了15年时间建成了宁波第一个规模超百万平方米、迄今仍是宁波市区最大小区的“青林湾”。

　　值得一提的是，宁波影都，也是“宁房”所建。

　　以其这般的履历，在迄今为止的宁波房地产发展史上，“宁房”当然也是一个鼻祖级的存在。

　　曾经各领一时风骚的这些宁波本土知名开发商——中房、中建、交通、雅戈尔、宁兴、银亿、荣安、联合、奥克斯等等，都在是“宁房”诞生后数年乃至十几二十年后才出现的。

　　但自“青林湾”之后，除了新做了天封塔对面的“莲桥府”、“莲桥第”2个项目外，“宁房”差不多已经在宁波楼市中销声匿迹了，没有储备的土地，也未见新拿地。

　　事实上，近些年，更为宁波购房者熟悉的，是其同宗兄弟宁波城投置业。其已交付或在售的楼盘，包括慈城的维拉小镇、鄞奉路奉化江畔的江湾城。

　　而不管是“宁房”还是宁波城投置业，从上一轮楼市调控开始至今的近六、七年间，似乎运气都不怎么好——要么官司缠身，要么深陷亏损泥潭。

　　本地房产界人士判断，这应该就是宁波富达要将这两家房企的股权全部卖掉的主要原因。

　　先说“宁房”。

　　在上一轮楼市调控开始前即2010年底市场最高峰时，“宁房”在宁海拍下一宗总价住宅用地，总价12.6亿元，楼面价高达8443元/平方米。

　　这块地，让“宁房”从此如鲠在喉。

　　2011年开始，宁波楼市在严厉的调控下急转直下，一路走冷。

　　“宁房”高价拿的那块地，最后旁边的楼盘售价都已经比其地价还要低。从目前情况看，“宁房”似乎从这块地上“解套”的希望还是渺茫。

　　2016年，在拿地5年多后，“宁房”以该宅地未按约如期交付为由，把宁海县国土资源局告上法庭，欲退地、赔款，所诉与地块相关的本金、利息及税费等总计近18亿元。

　　但打了两年多的官司，鄞州区法院一审、市中院二审均驳回了“宁房”的起诉。据宁波富达公告，“宁房”又已向省高院上诉。

　　再来看宁波城投置业。

　　宁波城投置业同样在2009年宁波楼市火热时候，竞得楼面价破万元的古林薛家“地王”，轰动一时。

　　这块地初名“依云郡”。此后市场形势急转直下，“依云郡”一期在已基本完工的情况下，都开不了盘——一开卖，就等于明亏。

　　宁波富达因“依云郡”而计提的跌价准备金，最高时候接近17亿元，几乎逼近其拿地时候不到18亿元的土地总价款，相当于把地价全亏进去了。

　　2015年，就在上一轮楼市调控影响已近尾声、本轮宁波楼市大涨将启之时，“依云郡”二期的51%股权作价2亿多，被宁波城投置业“卖身”给了万科，后万科将该项目改名为“海月甲第”，一时热销。

　　而今天，便是集士港的房价，高的都已经超过2万一平。如果宁波城投置业能够熬到现在，“依云郡”整个项目应该能够卖到40亿元左右。

　　这几乎就是倒在了曙光来临的前一秒！

　　事实上，即便今天宁波楼市火热、近两年来房价不断上涨，宁波城投置业在售的“江湾城”，据宁波富达公告，还是已经累计计提了超过13亿元的跌价准备。

　　有本地房产界人士说：

　　“这个项目的肉已经快吃完，剩下的都是没油水的骨头，总体算下来估计要亏不少。”

　　“江湾城”的住宅部分，目前已卖得七七八八，剩下的住宅存货基本上是目前市面上比较难卖的大套型、高总价房源。

　　而其在建、待建的体量约为住宅一倍、高达24万余平方米的写字楼、商业部分，照目前宁波市场同类产品销售情况看，不但难卖，还卖不上好价钱。

　　即便“宁房”与宁波城投置业有个“富爸爸”——宁波富达的控股股东是宁波四大国有投资公司之一的宁波城投，也经不住这么一而再再而三的巨亏啊！

　　“宁房”、宁波城投置业被卖的伏笔，在宁波富达2017年年报中，似乎就已埋下。

　　“综合分析公司全年经营情况，各主业发展继续面临多重困难和严峻挑战，特别是住宅房产。”

　　“报告期内，虽然房产预售收入有所提高，但价格未达预期，同时，不同开发产品的去化速度出现明显的参差不齐现象，资产总额中房地产存货仍然占比较高(报告期末房地产存货总额83.41亿元，占比58.21%)。待售产品结构中大面积套型偏多，而且多数处于限售范围，去化缓慢；待建产品结构中办公楼比例居高。”

　　“公司虽然已对这些项目计提了较大额度的减值准备，但随着调控政策的不断深入、市场格局的急剧变化和财务成本的不断增加，公司待建、在建和待售项目效益风险依然存在。”

　　宁房和宁波城投置业，会“卖身”给谁？

　　有接近宁波城投的分析人士说：“万科和华润都有可能接盘，特别是万科。”

　　如前所述，万科在“依云郡”项目上，已经和宁波城投置业有过合作。

　　而华润与宁波城投在湾头区域的一级开发上，也是合作伙伴。

　　但最终宁房和宁波城投置业以什么样的价格、卖给谁，尚需等宁波富达公告确认。

　　“宁房”和宁波城投置业现在面临的命运转折，像是2011年那一轮楼市调控以来宁波本土开发商命运的一个缩影。

　　于2011年年初开始持续将近4年、以严厉的限购限贷政策为核心的上一轮楼市调控，把相当一部分宁波本土开发商驱退出了楼市。

　　当年与“宁房”齐名、开发了“日月星城”和“春江花城”等众多宁波标志性楼盘的本土老牌开发商宁兴房产，整体卖给了“金茂”。

　　银亿，上市公司年报显示，其主营业务已经转变为汽车零部件，2017年总营收中该块业务占比超过60%，而房产销售占比已经不到30%。

　　国骅，在上一轮调控期内低价清盘了宜家旁边的“宜家花园”、“宜家华府”后，已经不见再在楼市中动作。

　　同样久久无声的，还有交通、联合、百隆、舜大……

　　至于原是制造业出身、看房地产的钱好赚而跑进楼市搞了一个两个小项目的小开发商，更是死的死、逃的逃，不知去向者多多。

　　在近两年热火朝天、“地王”频出的宁波土拍市场上，相较于不断涌入宁波“抢地”的一个个财大气粗的外来房企，宁波本土房企除了雅戈尔、荣安、银亿偶有斩获外，其余本土房企几乎见不到踪影。

　　难怪前段时间雅戈尔经301轮竞价击退碧桂园、金地、华润等一众强敌后夺下钟公庙宅地，会引发本土房产人的欢呼。

　　必须承认，不管在资金实力还是在融资能力、市场大势判断能力、项目开发和销售水平等等方面，宁波本土房企相较国内优秀的同行来说，差距已经不是一点点大了。

　　宁波富达在其2017年年报中对旗下“宁房”、宁波城投置业的这个判断，同样基本适用于其他宁波本土房企——

　　“目前，由于行业利润空间收窄、盈利模式调整、行业洗牌和分化步伐加快，行业竞争格局加剧；同时受机制体制的约束，公司旗下房产公司市场竞争能力与优秀房企相比存在较大差距。”

　　也许，在推动宁波本土房企进步的意义上，如果“宁房”真的卖身给了万科或者华润且还能保留品牌，不见得是件坏事。

　　而对于普通老百姓而言，一个本土老牌房企的逝去，恐怕一如一颗石子沉大海，激不起心里的一点水花罢？