该组合地块效果图。图片来源：浙江省土地使用权网上交易系统

　　6月29日，也就是本周五，备受瞩目的滨江商务区老港区地块：滨江商务区03-01-01等组合地块即将正式挂牌出让。该组合地块占地约250亩，总建筑面积72万平方米，起始总价79.2亿元，颠覆温州土拍史。透过该组合地块的出让以及规划信息，来看看这个瓯江路核心地段的地标建筑到底有多么“高大上”！

　　建筑高度

　　与温州世贸中心相当

　　该组合地块为何如此广受社会关注？原因之一便是它拥有绝佳的瓯江沿线核心位置。地块位于滨江商务区洪殿片区，北临瓯江路，南至江滨东路，东到加州路，西面为府东路(北延伸段)，是瓯江路核心位置少有的沿江地块。周边拥有沿江防洪堤景观带公园、上陡门浦公园、杨府山公园，与金融集聚区、CBD中心毗邻。

　　地块的建筑高度要求也是一大亮点。03-01-14地块要建设两栋标志性商业塔楼。其中一栋建筑高度要在300米至330米之间，且建筑总高不小于330米，其高度与目前温州最高楼温州世贸中心相当。据了解，温州世贸中心大厦的建筑高度为333米。另外公告还规定，另一栋商业塔楼高度不小于150米。

　　该组合地块中有3个住宅地块的限高是150米，而且03-1-02地块要求有两栋建筑高度必须高于130米，03-1-11地块沿江滨路建筑高度也必须高于130米。按要求，这些住宅都可能规划设计40-50层之间超高层住宅楼，刷新瓯江路住宅新高度，将成为瓯江路上的一道亮丽风景线。

　　建筑体量

　　远超市区多数综合体项目

　　滨江商务区老港区地块总用地面积约333亩，其中出让土地面积约250亩，为商住综合性用地。地上总建筑面积约72万平方米，其中住宅约35万平方米、商业约37万平方米。

　　可以预见，滨江商务区老港区地块建成后将呈现一个巨型的现代化建筑群。尤其是商业部分，其规模远超当前温州市区大多数商业综合体，建成后有望成为未来温州的商业地标。据了解，位于市中心的温州世贸中心大厦地上建筑面积在18万平方米左右，而处于城市南面的温州华润万象城地上建筑面积也仅为30万平方米(包括住宅)。

　　该组合地块不仅规划有城镇住宅用地，还有零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地、娱乐用地、商务金融用地、其他商服用地；同时还需代建绿化、道路、幼儿园、跨瓯江路天桥等，竞得人还须自持部分商业。业内人士认为，这种大型组合地块往往都会配置大型商场或商业街区、星级酒店、高端商务楼以及高端住宅楼等。

　　空间规划

　　地下商业与M2线地铁站连通

　　根据今年5月公示的《温州市滨江商务区03-01-08等地块控制性详细规划修改》批后公告显示，该地块城市设计要重点控制沿瓯江路和沿江滨路的城市界面，建筑立面简洁大气，采用公建化效果，不得设置开敞式阳台；建筑裙房采用“流线型”“退台式”的设计手法，高层建筑采用“点式为主，板式为辅”的布局方式，以形成江城互动、共享开放的活力街区。

　　片区建筑上要求采用现代简约的建筑风格。整体建筑色彩宜淡雅，并注重与周边建筑及环境有机融合。建筑外墙材料稳重大气，宜采用石材或高级铝板等材料，玻璃宜选浅色、透明品种。鼓励不同地块建筑间设置建筑连廊，利于片区功能融合发展，并丰富慢行体验。

　　城市绿线沿杨府山路打通杨府山至滨江的绿廊，沿瓯江路设置公园绿地，沿江滨路设置防护绿地。绿地与广场总用地面积为2.95公顷。

　　同时商业部分鼓励地下空间开发。03-01-14、03-01-19地块地下一层宜为商业开发为主，并与轨道M2线会展中心西站站厅预留人行联通通道。

　　开发企业

　　倾向《财富》世界500强等实力公司

　　该组合地块不仅体量大、起价高，还设置了较高的出让门槛。根据出让公告显示，该组合地块起始总价高达79.2亿元，是迄今为止温州土地拍卖史上总价最高的地块之一，折合每平方楼面起始价为10983元。从地块的楼面起始单价来看并不高，但竞得人需自持大量的商业面积和配建酒店等超高层物业。

　　比如，公告规定，竞得人须自持03-01-14地块商业，建筑面积不低于12万平方米，自持部分不得分割、不得整体销售(转让)；03-01-14地块内330米超高层商务办公部分须按层销售(转让)；出让地块除330米超高层以外的其他办公部分可分割销售(转让)，最小分割单元建筑面积不小于300平方米等条件。

　　出让地块还需配备养老助残设施、社会停车泊位、15班制幼儿园一处、菜市场等公配设施，并在建成后无偿移交给政府。加上39.6亿元的巨额竞拍保证金，竞拍门槛已相当高了。另外，公告还规定申请人只可以单独申请，不接受联合申请；地块成交后1个月内支付竞得价款的50%(含定金)，6个月内全额缴清剩余价款。这些条件对开发企业的运营能力和资金实力都提出了很高的要求，而且出让条件向《财富》世界500强等实力品牌企业倾斜。