今年温州楼市看点多，大牌地产频频拿地补仓，开盘项目增多，同时也带动了库存房源快速去化和二手市场的交易节奏，3月份，温州市区二手住宅成交4412套，创单月新高。

　　二手住宅备案4412套

　　来自温州市住建局商品房网上销售管理系统数据显示：今年，温州市区二手房产交易一改去年年初的低迷态势，单季成交9238套，其中，1月份成交2868套，2月份成交1958套，3月份成交4412套，创单月历史最高纪录。鹿城区成交量最多，二手住宅成交6818套；瓯海区成交1493套；龙湾区二手房住宅成交872套；浙南产业集聚区成交55套。

　　回顾去年年初，温州市区二手房的成交量逐月下降，最低点出现在2月，仅成交320套，主要原因是受疫情影响不方便看房；最高点出现在7月，成交3384套，去年有9个月成交量超过2400套。

　　据21世纪不动产温州区域部研究报告表明，去年，温州市区二手住宅，总成交31281套，成交均价上涨5.03%。今年2月份，鹿城区二手房成交均价2.89万元，瓯海中心区成交均价2.8万元左右，瓯海东南片区均价2.3万元，瓯海西北片区成交均价2万元左右。龙湾中心区成交均价2.15万元，龙湾西片区成交均价1.7万元，东片滨海新城和金海园区，成交均价1万元左右。200万元的房源，占成交总量的41%，201万元至300万元之间，占三成，300万元以上的占29%。外地人在温州购房占比略有上升，比往年高1%。

　　学区房源占比较高

　　为了孩子念书，诸多家长抢先下手学区房。去年底，陈女士多次到下吕浦看房，单价从25000元至3万元之间，今年初，她花220万元买了一套学区房，建筑面积69平方米，单价接近3.2万元。与陈女士有类似经历的刘先生，花了三个月看房，最后相中红日香舍里。

　　记者调查发现，今年一季度，市区小户型、学区房交易量占比较高，尤其是3月份，学区房占比更高。

　　3月2日，鹿城区教育局发布了中小学招生预警公告，除了广场路实验、南浦实验等老面孔以外，还新增了如瓦市小学、城南小学、百里路小学等4个小学校区。临近学校的住宅房源成了“香饽饽”，30至40平方米的学区房源，3月份过户价格300万至310万元。就读指标越早，价格越贵，60至80平方米，如今年或明年上学的，报价420万元，2023年或2024年上学的，相对低30万元左右。120平方米以上的学区房源，不论有无电梯，交易量远远不及小户型。

　　在横河南从事房产中介业务的麻小帅介绍，蒲鞋市片区是市区学区房交易比较集中的区域之一，这里诸多小区不只拥有一个学区指标，诸多品牌中介均在此布局，如，平安易居、21世纪不动产、万豪、贝壳、德佑、英棒等，中介门店总量超过40家，平安易居开了4家门店；30平方米至40平方米的小户型尤其抢手，成交单价在3.5万至3.8万元，部分房源成交单价超过4万元；60平方米双学区，成交价3.3万元，单学区2.8万元。桥儿头单学区成交价3万元左右。蒲鞋市片区学区房市场，自2019年发布招生预警后，这两年房价渐趋平稳。

　　平安易居房产包双叶介绍，温州第二中学周边的学区房源交易量可观，20平方米的老房子，去年成交120万元，今年报价150万元。楼梯房60平方米，去年底成交单价40500元，3月份成交单价上涨了1500元。电梯房和大面积改善型物业，价格上涨不明显，交易量可观。70至80平方米，单价低于4.5万元，如130平方米，挂牌房源单价3.2万元至3.3万元。六中南浦房源，还分双学区和单学区。30至60平方米，60至80平方米，两个面积段涨价明显。

　　据悉，3月2日，今年鹿城区就学政策出台后，市区学区房成交量可观，每天都有数十套，上月底出现回落。大南建设小学周边60平方米的房源，去年底成交价260万元，就学政策出台后，诸多房东坐地起价，提高学区房源挂牌价格，一度冲顶至290万元，当前回落到270万元，市场观望情绪增加，房东愿意坐下来与购房者商谈交易价格。蒲鞋市片区近两年间，交易市场没有出现大起大落。

　　21世纪不动产下吕浦家友店杨星芬坦言，3月初就学政策出台后，客户争相买优质学区房，出现客源多，而优质房源紧缺的怪现象，3月首周每天成交几套；近期受到上海学区房交易影响后，买家犹豫，观望氛围浓。

　　今年，就学政策出台后，房东定价，一天一个价，有个别房东交易反悔，愿意赔偿定金，现在市场可协商，违约单占2%，交易高峰期一周后回归常态。六中周边有一小户型，建筑面积38.44平方米，成交350万元，让人直呼“天价”。21世纪不动产广场路广信店百万经纪人胡蓓蕾分析，当前的购房群体，以鹿城区为主，同时，瓯北、乐清、瑞安、苍南等地的，为了孩子求学，提前布局，购置二中、广小、六中等周边优质房源，有些也存在盲目性，如一位家长，3年前花500多万购置了一套学区房，大的孩子今年才上小学，目前正怀上二胎。

　　优家盛开刘代升谈道，学区房价差距较大，与教育学区资源划定学区有关，有的一路之隔或一墙之隔等，就是两个不同的学校。每年市区学区房交易量升降和价格涨落，都受到外界因素影响，如，学区招生预警机制出现，某个学区考试成绩拔尖等。诸多家长买学区房，就是买未来市场。如，某个学校总部，当年学区房名额指标已满，就分流到分校。

　　专家建言理性购房

　　当前，市区二手房量价齐增。实验中学冯老师表示，今春这一波二手房行情，逼着下吕浦学区房上涨，是被动上涨，主要是周边学区房价格上调，也带动了南浦二手房市场。

　　有专家认为，“学区房”概念是一个美丽的花环，并建议购买学区房时，需理性对待。北京、上海等地，有片区因过度炒作学区房，当前出现房价暴跌，一套房子降价数十万元，这给温州购房者敲响警钟。当前，我市实行总部+分校挂牌运作模式，培育分校市场，教育资源均衡化。学校总部当年学区房名额指标已满，就分流到分校，这是当前的普遍现象。

　　长期以来，特别在二手房市场交易过程中，家长对传统热门名校青睐有加，认为“只要买到学区房就能进名校”。个别房产中介在房源展板上，直接打出“对口某名校”的“学区房”标识，可能误导市民对学校办学的判断，加重了家长非理性地购买二手学区房的心态。家长盲目轻信，买了看似学校周边的房子，但该房源不一定被划进家长想要选择的学校，花了冤枉钱，买到的却是山寨“学区房”。所以，对于“学区房”投资，家长一定要谨慎。