●出让底价保守

　　●“三外”淡出土地市场

　　●房产公司联合拿地

　　杭州住宅土地市场历经6月1日房产新政实施后的波澜不惊，将于近日挂牌出让29号至34号共计6宗土地，共计385.8亩，总建筑面积约59.8162万平方米。本次推出6宗土地均为住宅用地，无疑是看中杭州住宅市场优于商业地产的现状，旨在增强土地市场信心。

　　这6宗地块分布区域较广，可谓杭城的东西南北中各大区域均有分布，对市场具有整体试探作用，顺应了国家宏观调控“根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间”的政策，对于沉寂多时的杭州楼市，无疑是一阵新风，引人翘首观望。综观本次出让的6宗土地，呈现如下特点：

　　一、观望氛围浓重，出让底价趋低

　　上半年为抑制房地产行业发展过热，中央宏观调控政策相继重拳出击。从近一时期市场反应看来，这些措施对市场信心的打击大于实际对房价的抑制。

　　从以往土地出让情况看，夏季作为整个行业的淡季，土地的出让数量是较少的，成交情况也不十分活跃，因此本次出让土地底价定得相对比较保守。比如滨江区本次出让的29号地块，拥有江景优势，但其挂牌底价仅为2600元/平方米；转塘区块今年以来成交地块的楼面底价已经在3200—4600元/平方米之间，但是此次挂牌的30号地块底价仅为1945元/平方米；三墩区域的33号地块底价仅为2420元/平方米，但今年以来三墩区域的土地价格已经攀升到5000元/平方米以上。

　　二、“三外”企业淡出土地市场

　　在如今的市场情况下，开发端上游主体——开发商正在被逐一过滤。以往仅仅依托房产大势，寄望于短期获利的“三外”企业，将不敢贸然进入。更多老牌、大牌、具有丰富开发经验的房产企业，特别是亲身经历1993年房产冷淡调整期锤炼的企业，将重新出现在土地市场上。

　　三、强强联手联合竞标

　　以往土地出让现场，常常出现开发商一涌而上哄抢的现象。面对大宗地块或资金投入量大的地块，一家独立竞拍资金压力较大，但是从利润最大化角度出发，一些房企往往联合非房地产开发企业共同吸纳。而如今市场情况有变，除资金以外，综合考虑的因素更多，可能会出现房产公司之间联合拿地的情况。这在2004年28号地块的争夺中已现端倪：总价高达11.9亿元的土地，由南都、火炬、二轻、杭房、高新等五家公司联合组成的星辰房产夺得；2005年的12号地块则由天阳、绿地等四家公司联合竞标所得。

　　四、挂牌出让，市场理性回归

　　本次土地出让均以挂牌方式出让，而且今年杭城土地出让的过程中，除了4月29日的六宗土地用招标方式以外，其他已经出让的41宗土地均为挂牌方式，这也凸现了土地出让机构希望在土地出让的过程中，竞标单位能够更加理性，谨慎应对。

　　关于6宗地块的分析

　　●30号、33号地块出让底价最低

　　位于西湖区的30号、33号地块属于本次出让的6宗土地中综合条件较好的，规模适中，区域成熟，日后开发尤其是规划设计、品牌树立都较易操作。30号地块地处转塘镇，毗邻杭州之江国家旅游度假区，先天自然环境优越，是“旅游西进”的重点集镇，城镇规划完善，地产升值潜力显而易见，而且目前转塘镇交通条件优越，多条道路与城市相连且路况较好。竞拍底价楼面地价为1945元/平方米，是本次出让的6宗土地中最低的。而33号地块属于近年来住宅开发较热的三墩区域，适宜打造一个中等规模的住宅小区。三墩集镇改造多年，教育、交通、生活配套设施日益完善，再加上滨江、坤和、耀江、广宇、华立等多家杭州老牌的开发商先后在这里投资项目，该区域的房地产发展较快。

　　●29号地块绝版江景地块

　　本次出让的29号地块，其优劣势非常明显。其地块规模较大，且拥有江景概念，适合开发公司创造品牌楼盘。但由于其资金要求高、流量大，杭州众多的中小型开发商可能无法单独获得该地块，需要联合开发。另外，再加上滨江区目前开发量较大，在严峻的宏观调控形势之下，房价开始出现松动，动摇了市场信心。最后，由于滨江区的配套设施迟迟未能完善，生活配套缺乏，已入住楼盘均人气不足，这也在一定程度上影响了消费者对该区域房产的需求。

　　●31号地块最具潜力地块

　　31号地块位于九堡镇，城市化程度较低，配套不完善，而且容积率较高。尽管目前的交通不是很方便，但是德胜路即将开通为该区域带来了一个利好消息。而且该地块的总地价相对来说并不高，资金量不大，适宜杭州的大多数开发商开发。

　　●32号和34号地块稀缺主城宅地

　　32号和34号地块是本次出让的土地中，较为靠近市中心的地块。32号地块地处老城区范围，周边生活配套完善，但也存在周边环境较杂乱、地块面积较小等制约条件。34号地块地处城北区域，该区域随着近年来的房产开发，新兴的商品房小区越来越多，逐渐摆脱了落后、杂乱的面貌，房价也在节节攀升。

　　总体来说，本次出让土地相较之前的土地来说，各方面的条件都不错，尤其是其拍卖底价较低，所以此时进入土地出让市场，除了挑战之外，也是一个很好的机会。本机构预测，此次出让现场将会极为热闹，出于对市场的关注，所有的开发商、媒体、咨询机构等将涌入现场，很多老牌、大牌企业此次即使不参与拍卖，也会到场观看。但场内竞价将会比较谨慎。杭州市场的真实需求量还是很大的，相信经过一段时间的政策消化，市场会回暖。