今年的房交会即将临近，在国家宏观调控的背景下，这次房交会对杭州楼市有着比较微妙的意义，在此笔者特别总结了本所在实践中遇到的近期热门商品房买卖纠纷和应对策略，供广大读者参考。

　　一、最近“热门”纠纷及原因：

　　最近一段时间，关于交房的各种纠纷特别突出，总的来说，这次针对房地产市场的宏观调控是诱发诸多交房纠纷的首要原因。其次也有消费者维权意识和方法不成熟、政府和媒体的导向有失偏颇等社会原因。还有其他原因是我们开发企业自身的行为有瑕疵，大部分是客观原因或过失造成的，但也有极少数是主观上为追逐利益缺乏诚信甚至于故意违法造成的。

　　根据我们的日常业务接触，目前以下几类纠纷比较“热门”：

　　1、首先是房屋预订纠纷，双方签订预订协议后，有一方未按照该协议约定履行，导致双方未能签订《商品房买卖合同》。这一类纠纷一直存在，但以前违约一方多为开发商，而现在购房者违约的情形逐渐增多。

　　2、关于楼书的纠纷，一直以来，楼书上的描述与实际情况不一致，是杭州房地产的软肋，自从2002年4月28日，最高人民法院公布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后，关于楼书的纠纷就逐渐增多。楼书与实际不符，也为以后交房留下极大的隐患。

　　3、小区规划设计变更、商品房室内设计变更纠纷，因为房地产开发过程漫长，设计审批手续复杂，因此产生规划设计变更的情形也比较常见。有时，这种变更行为对购房者产生较大影响，而目前《商品房买卖合同》第十条对于规划设计变更后的处理方式不够明确，给处理此类纠纷带来一定困难。

　　4、景观绿化、小区配套、设施标准不符合合同约定，该部分对楼盘品质、居住目的有很大影响，也是最近房屋交付中的热点问题。

　　5、房屋质量纠纷，建筑质量无疑是牵动消费者神经的最大关注点，除传统的质量问题外，现在精装修房项目的质量纠纷比较突出，特别是新型的环保、节能等质量问题形成纠纷的较多。

　　6、交付时间、交付条件问题。这个问题绝对是目前楼市热点中的热点问题，其原因形成原因比较复杂，近期因为这个问题而导致退房的纠纷比较突出。

　　7、面积差异问题，这是杭州楼市久治不愈的顽疾，对购房者和开发商来说，都是非常头痛的。

　　笔者所在事务所从事房地产法律服务多年，站在中间立场看，消费者和开发企业之间的纠纷之中有“诚信危机”的社会问题，缺乏沟通、理解、信任，更有自身行为规范的问题。那么作为购房者，如何来防范、规避上述风险呢？笔者下面介绍在看房、购房过程中应注意的一些事项。

　　二、从法律层面讲，看房时应看什么？

　　在房交会看房时，购房者除了注意房屋的规划、结构、交通等因素外，从法律层面，还应该注意看以下情况及资料：

　　1、看开发商提供的相关证照：

　　概括来说就是“七证”，即企业营业执照、房地产开发企业资质证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、国有土地使用权证书和商品房预售许可证。“七证”是开发企业主体资格合法、规划手续合法、土地使用手续合法、施工行为合法以及该商品房已经符合预售条件的依据。

　　在这“七证”里面，应重点注意国有土地使用证权件和商品房预售许可证。在审查国有土地使用权证时要注意其土地使用权取得方式、土地使用权出让年限、土地用途是否与该项目用地性质一致，“他项权”一栏是否有关于土地使用权已经抵的记录。审查商品房预售许可证时要注意许可证所登记的开发企业名称与企业法人营业执照上的名称、合同出卖人的名称是否一致，购房者所购商品房是否属于预售许可范围等内容。

　　在购房时，开发商提供的“七证”不全，说明该房屋在开发过程中可能存在审批手续不全、销售行为不合法问题，购房者购买了此类房屋，其合法权益很难得到保障。

　　2、看楼书。

　　前面已经讲了，因楼书产生的纠纷曾愈演愈烈之势，其中很重要的原因就是开发商为推动销售，任意地在楼书中作不实的描述和承诺。最高院司法解释第三条表述得很清楚：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。因此，购房者在看房时不但要仔细阅读楼书，还要善于透过楼书艺术化的表面看到那些决定买卖关系的实质内容，像楼书中出现的绿化率、配套设施等描述。如果楼书中对该实质性内容描述比较含糊，可以要求售楼人员给予说明。另外，根据建设部《商品房销售管理办法》以及《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》规定，购房者还可以要求将商品房销售广告(售楼资料书)中承诺的内容在商品房预售合同的附件中约定，房地产开发企业不得拒绝。

　　同时，最重要的一点，购房者应注意保存好楼书资料，将来万一有纠纷，这是购房者主张权利的一份重要证据。

　　三、购房者在签约时应注意什么？

　　1、签订预订协议时，要对签约期限给予重点关注。

　　目前，杭州市实行的网上透明售房系统对房屋预订后正式签约期限的设定是15天，超过该期限，购房者订购的房屋会自动恢复为未预订。因此，在签订预定协议前，充分估计该期限是否充足，不要因准备不足错过期限而产生预订及定金纠纷。

　　2、在正式签订《商品房买卖合同》时，不但要注意合同正文内容，更要注意合同附件。

　　目前，杭州市签约所采用的统一文本有四个附件：附件一：房屋平面图、附件二：公共部位与公用分摊建筑面积构成说明、附件三：装饰、设备标准、附件四、合同补充协议。

　　对于附件一：房屋平面图，该附件是对购房者所购房屋最直观的描述，一般包括尺寸、朝向、户型等内容，而对于窗的位置、越层楼梯的位置一些细节的地方也是标注得越详细越好，这样可以避免很多纠纷。

　　对于附件二：公共部位与公用分摊建筑面积构成说明，关键是看其分摊构成是否符合规定。

　　对于附件三：装饰、设备标准，特别是精装修房，在约定时，应尽量明确和详细。在约定装饰、设备标准时应避免使用诸如“高档”、“高级”、“豪华”、“进口”、“名牌”、“一流”等模糊词语。如果在签订合同时，设备、材料的品牌、规格型号、产地已经明确的，应在合同中明确，确实难以确定的可以在合同中约定最低标准。

　　对于四、合同补充协议，要特别注意是否有加重自己合同责任或减轻开发商责任的条款，谨慎签订。

　　3、质量要求要明确

　　合同示范文本没有单独的质量条款，只约定了交付条件，这不利于保护购房者的权益。因此，购房者在签订合同时最好能详细约定商品房质量要求、质量验收证明提供以及质量异议的处理方式等内容。质量要求除主体结构外(主体结构质量由法律规定)，还应包括墙体、顶棚、地面、门窗、管道等部位的施工质量，隔声、隔热、保温、通风要求，室内空气质量要求及违约责任等等。如果是精装修项目，还应当约定装修质量和验收标准。

　　4、要特别注意自己的付款能力，特别是贷款买房的购房人。

　　支付房款，是买房人最主要的合同义务，如果付款能力出现问题，则会产生较严重的违约责任，因此购房者在签约时应注意自己的付款期限和金额。

　　贷款买房的购房者，则应特别注意自己的贷款资格，国家宏观调控后，银行对于申请按揭贷款的条件提高了，审批程序也更加严格，很多贷款申请得不到批准，一些购房者因为种种原因，没有得到银行的贷款，要求与开发商解除购房合同时，开发商就要求其承担违约责任。因此，购房者在贷款买房时，因在合同中明确约定贷款未批准或者批准的额度、期限没有达到购房者预期要求时的处理方式。

　　5、开发商的免责条款要合理

　　商品房买卖合同示范文本第八条约定了开发商延期交房的免责事由，一些开发商常常以此为"挡箭牌"，给自己设定了很多免责事由，为自己的违约行为而开脱。

　　根据我国有关法律的规定，地震、洪灾等自然灾害，战争、罢工、骚乱等社会异常事件，国家颁布新的法律、法规等国家行为属于不可抗力，开发商可以免责。其他的免责事由应由双方协商确定，一般情况下，因国家建设需要对规划进行重大调整可以列入免责事由，但雨等经常性发生的灾害天气以及第三人行为、设计变更不应列入免责事由。

　　三、签约以后可以做什么？

　　签完了所有合同，接下来是不是就可以等着开发商发通知拿钥匙了？对，但不仅仅如此。笔者认为，按照现有法律规定，签约以后，购房者还可以有一个很重要的权利：就是注意规划设计变更问题。按照合同约定，项目出现经规划部门批准规划变更或经设计单位同意设计变更的，开发商应当在10日内通知购房者，购房者可在接到通知后15天内决定是否退房；开发商未通知的，可退房而无明确的时间限制。不退房的，可与开发商协商补偿事项并签订补充协议。

　　四、发生问题怎么办？

　　买房子是件大事，谁都希望顺顺利利，一帆风顺，但因为我们现在的房地产市场还没有到一个很规范的程度，因此，即使购房者再小心，也难免发生一点问题。发生问题怎么办，笔者借此机会也谈一点自己的看法。

　　随着我们国家法制建设的不断完善和社会的进步，购房者维护自己权益的渠道和手段也越来越多样化，一般采用以下几种：

　　1、与开发商直接协商解决。如果运用得好，笔者认为这是最直接、最经济的方法，不过该方法对购房者自身的专业知识和法律知识要求比较高，当然购房者也可委托专业人士替自己出面协商。

　　2、向消费者协会、媒体或政府主管部门投诉，给开发商施压。这是目前采用较多的方法，也能够起到一定的作用，但是过犹不及，使用该方法需要注意“度”。

　　3、向人民法院起诉或根据仲裁约定向仲裁委员会申请仲裁，这是最后的救济途径，直接、有效，但是成本较大，有一定风险，诉讼或仲裁会耗费购房者较多的时间、精力和金钱，同时，购房者还需要承担一定的法律风险。

　　笔者需要强调的是，无论采用以上任何一种方法或其他手段维权，都应该遵循“守法、诚信、规范”的原则，“守法”就是包括维权行动要在法律赋予的权利框架内进行。“诚信”原则不用多说，交易的最高准则，人人应该遵守并身体力行。“规范”就是我们的维权行动要有法可依、有理可据，符合社会规范。

　　现在，有些消费者处处都讲维权，但不注意方法，一开始就希望把事件闹大，引起媒体、政府和整个社会的关注，个别消费者甚至希望以此获取更多的利益，这些想法是错误的。

　　笔者一直坚持的观点是：购房者维权的根本目的是为了争取自身合法权益，创造平安、和谐、稳定、优美的居住环境。但如果提出不切合实际的要求甚至超出法律赋予的权利范畴进行主张，势必导致矛盾的激化，不利于问题的解决，从而使得消费者安居乐业的初衷无法实现。