序

　　浙江省第十二届房博会终于在桂花飘香的金秋十月中热热闹闹地拉开了大幕，连续四天，创下了旺盛的人气。10月13日本次房博会开幕当天参观人数达到12.4万人次，房博会期间参观总人次约为44.5万，超过历届房博会。真正是政府搭台、开发商声势浩大地唱起了热闹的大戏；消费者人流络绎不绝，看房购房热情高涨，创下了2005年楼市的“小阳春”。由于是5月份房博会的延期举办，本次房博会参展公司和楼盘明显增多：92家房地产开发企业和中介企业，131个参展楼盘，33300多套可售和展示商品房——规模超过了历届房博会。

　　自今年5月宏观调控后，楼市出现了大调整。杭州楼市多年来面临的供应偏少、价格偏高、户型偏大的三大困境已基本得到解决——从这次参展的100多个楼盘来看，高、中、低的产品层次已逐渐形成：1万元/平方米以上的豪宅继续抢占金字塔尖；3200~5000元/平方米的近郊低价产品成为有益补充；而5000~9000元/平方米的中档价格的产品供应成为基石。更为明显的是经过本次宏观调控，开发商作为卖方无论对自己的产品品质,还是服务质量上都有了很大提高；而消费者得到的利好及实惠更多。由于可售房源较多，在本次展会，消费者除了可灵灵市面外，有了更多的选择，更可以直接下单购买，甚至还有讨价还价的余地；同时，专业化趋强，成熟度提高的消费者进一步促使开发商勤练内功，创造性价比更高、更具有特色和竞争力的产品。

　　一个房产繁荣、健康、可持续发展的大市场已经形成。

　　A各板块特色明显，大钱塘江时代来临

　　在以往几届房交会中，因为房子太好卖，很多消费者强烈地感受到了卖方市场之凉意：房子挑选余地少、服务并不到位、价格不但没有商量余地还要花一定的“号子”费去买得购房权……这样的现象在本届房交会中将比较少见甚至消失，因为这已是一个楼盘竞争激烈的买方市场。

　　从区域分布分析，先看主城区:

　　主城区市中心在售楼盘量不多，主要在朝晖路和文晖路一带，集中了深蓝广场、世贸丽晶城、紫庭花园、绿洲芳华园、现代名苑等在售楼盘,基本已销售过半或已是尾盘。钱江新城供应量有所放大，主要有金色海岸(精装修)、金色家园、赞成·林风、倚天·钱塘盛世、春江花月等在售楼盘。该区域虽目前居住氛围不足，配套尚未完全跟进，但凭借主城钱塘北岸城区的环境优势、中心地理位置及今后的城市地位，而备受消费者关注。城西学院板块由于配套的成熟，生活氛围浓厚，离杭州风景区距离不远，成为不少有实力的杭州人购房的最佳选择；集中了枫华府第、广宇·西城年华、银马公寓、梧桐公寓等楼盘。三墩板块由于紫金港校区为依托，从交通、产业、居住氛围三方面提升，成为填补主城区空白点的大众型精品住宅区域。主要有兰韵天成、亲亲家园、三墩颐景园、美林湾等楼盘在售。

　　再看沿江的副城区：

　　滨江区块则大打“江景牌”，欲成为继西湖、钱江新城景观房后的“第三梯队”，其钱江世纪城至萧山已形成新兴居住区，闻堰、湘湖休博会一带中高端休闲房产已基本成型。下沙更是不甘寂寞，因为居钱塘江东南面江景带最长、最开阔的环境优势，兼之新兴大学城和国际化产业城的配套优势及未来下沙新城的规划优势，可以说“挟国际化海潮而来”，势头凶猛，让人不可小觑。

　　总之，一个沿“之”字形的江两岸依水而居、傍山而筑的大钱塘江时代已然来临。

　　从区域范围看，各个板块内部的竞争比较激烈,性价比合理的楼盘明显占优。以滨江区为例，从三桥至一桥，目前的在售楼盘有十多个，不少都是隔壁邻居，是面对面的销售。如倾城之恋的对面就是风雅钱塘；水印城、春江时代、锦绣江南这三个楼盘也相互紧邻……这些楼盘目前都处在销售期，这样的彼此竞争关系将促使各个楼盘尽可能在营销上下工夫，除了品牌、品质宣传外，价格营销、服务营销也将不可避免。

　　B高、中、低端产品构成价格梯队，产品差异化明显

　　杭州楼市多年来面临的一个困境是结构不合理，中低档产品缺乏，价格层次不明显。从这次参展的100多个楼盘来看，高、中、低的产品层次已逐渐形成：1万元/平方米以上的豪宅继续抢占金字塔尖；3000~5000元/平方米的近郊低价产品成为有益补充；而5000~9000元/平方米的中档价格的产品供应成为基石。

　　价格占这些楼市“两头”的楼盘，由于定位准确，产品个性鲜明，而受到不同消费层面的需求和青睐。1万元/平方米以上的公寓基本都集中在市中心的主城区老黄金地段，如武林商务圈、沿西湖地带、城西学院区块、钱江新城等；3000~5000元/平方米之间总价较低的实惠型产品，则基本集中在杭州近郊，多属“三副”和“六组团”，依靠当地的城镇或自己解决配套，如下沙的梦琴湾和野风·海天城、星星港湾；富阳新洲板块的逸城；老余杭的多层公寓径香苑等楼盘。如位于钱江新城的豪宅“金色海岸”每月销售额名列前茅，而梦琴湾以销售量屡居榜首；近期江南水乡小镇星星港湾推出的总价在20万-30万的一厨一卫、一室一厅小户型住宅，其两幢楼出现一抢而空的现象。

　　供应量最多的则属市中心和郊区中间地带的中档产品。滨江板块、拱北板块、三墩板块、北景园板块、登云路板块、西溪板块、小和山板块、三里亭板块等区域的楼盘价格都在5000~9000元/平方米，且数量众多，竞争也比较激烈。

　　中高低端产品不同层次的逐渐形成是楼市成熟的标志之一，也许，在本次房交会上，不同需求的人们都开始能找到适合自己的楼盘了。这也说明开发商开发的产品差异性越明显，个性化越鲜明，其生命力越强。

　　C以客为尊，房博会涌现创意、体验消费及泛文化营销

　　一进入房博会现场，时出时没的、背着翅膀的天使格外引人注意。华元房产就用这招，将很多购房者直接吸引到了自己的展位前。世贸二期的旅游房产展位同样不占优势，但他们的“超女”现场秀，却极大地吸引了观众，同时通过手机摇号还可获得“超女”演唱会门票。为了给九堡项目旅游·红苹果聚集人气，旅游房产还准备了七千只苹果在现场发放，而且每只苹果都包有不同面额的星座购房抵价券。

　　用什么样的办法引起购房者们的注意，无疑是各大房产公司想得最多的一点。于是，本届房博会也自然而然成了数年来创意指数最高的一次。除了天使与超女，有的房产公司推出了小提琴现场演奏，与房交会的热闹稍嫌不符。钱塘房产则在现场摆出了个小小的高尔夫练习地，供前来参观的人们体验一把高雅运动。天阳·美林湾甚至准备了149颗品牌钻石，准备随楼陪嫁，赠送给即将开盘的绿岸5号楼的业主们。

　　工地是销售的第一现场，样板房才是最有说服力的销售说辞，一直以来引领杭州楼市创新的南都房产，房博会上以"卓越的客户体验"再一次站在了营销创新的前沿。南都房产销售展厅良渚文化村、逸天广场、威尼斯水城等诸多项目都开通了现场看房直通车。作为杭州第一个同时提供装修示范和交房标准的楼盘，逸天广场在工地细节上，无论物料的有序摆放，还是参观通道的精心布置，都让客户感受到了产品本身的优越性；在本次房交会开盘的白鹭郡北区三期，展现了杭州第一个现房实景的白鹭郡北区样板区，客户不仅可以在不同户型、不同楼层、不同幢号的建筑中直接感受符合交房标准的户型，还可以漫步园区之中，在室外体验绿树成阴，水流潺潺的景观。

　　D房博会掀起楼市小阳春，四大特点撑起楼市艳阳天

　　历时四天的浙江省第十二届房地产博览会圆满结束。从本次房博会的情况看，有以下几个特点:

　　一是住房需求依然旺盛。据各参展企业上报的数据统计，房博会期间，共预订和签订购房合同954套，面积12.91万平方米，成交金额8.31亿元。还有相当数量的参观者希望通过房博会了解信息，为将来选购住房做准备。由此可见，经过宏观调控，居民的消费信心已趋于稳定，住房消费仍然是居民消费的热点，房地产业作为国民经济重要的支柱产业仍将继续对经济和社会发展起到重要的作用。

　　二是供应结构渐趋合理，住房供求关系发生了变化。与以往几届房博会上“无房可买”的情况相比，本届房博会可售房源明显增加，展示和可销售的楼盘达到131个。各类价位的楼盘基本上都有，其中价位比较低的楼盘占了多数。同时，还有一部分现房和准现房销售，住房供求关系也发生了较大的变化，住房供不应求的状况得到明显缓解，以往争购的现象已少有出现，消费者有了更多的选择和比较，购房者心态平衡。

　　三是住房消费已趋于理性，自住型购房已成为市场主流。从本次房博会的情况看，投资性和投机性购房需求已大为减少，自住型住房需求成为市场主流。价格相对较低、面积适当的住房需求量增加。从订购的情况看，普通商品房占了75.2%,表明居民的住房消费已不再一味追求“一步到位”，而是更多地考虑自己的承受能力，住房梯度消费观念已逐步被消费者所接受。

　　四是房地产宏观调控的综合效应已开始显现，房价已基本趋于稳定。据统计，本届房博会预订和成交均价为6436元/平方米(包括萧山、余杭、富阳等地)，杭州周边新开楼盘的定价上已明显趋于理性，不再盲目高开，原先部分楼盘过高的价格也也理性回归，中心城区的楼盘价格基本稳定，表明宏观调控的综合效应已开始显现，房价过快涨幅的现象得到遏制，房价已基本趋于稳定。房博会期间出现了不少打折销售、优惠促销等现象，表明开发商也逐步在转变观念，适应市场变化情况，加大促销手段，迎合消费者需求。

　　五是房地产企业更注重房产品品质、树立品牌，个性化楼盘成为亮点。本届房博会上不少的房地产企业打出科技住宅、绿色住宅、节能省地型住宅的牌子，成为房博会上注重环保、绿色、节能等个性化特点。价格不再是决定因素，而更多消费者更重视性价比的合理，品质好、企业信誉度高的楼盘受到消费者的认可的。绿城、南都、金都、滨江、广宇、坤和等品牌企业，主要是靠自身品质、诚信赢得消费者认可，在本次房博会上取得了不俗的销售业绩。