中小户型供应不足

　　自一季度以来，以婚房为主的急性需求充斥了人们的视听，成交量在短期内逐步走高。

　　中原地产研究部相关调查结果显示，目前杭州二手房市场买家中，为结婚购房的是绝对主流，这部分人高达总量的45%左右；而改善性需求只占了26%。再结合商品房市场购房需求来看，整个楼市中以婚房为主的过渡性需求所占比例依然最高，达到35%左右。

　　毋庸置疑，住房需求是支撑楼市繁荣的决定性因素。但问题在于，这样大的市场需求是否能顺利转化为实际需求，又为促进市场繁荣起到了多少作用。

　　据中原地产文苑分行反映，上月接待的几十位需求客户中，要求购买总价50-70万元物业的占九成以上。但现在这类房源少得可怜，导致出现“一房难求”局面。有一位准备今年结婚的买家，想想现在的市场找一套市中心两室一厅的房子应该挺容易，没想一个多月过去了，越来越发现这类房源无比稀缺，即使“有幸”碰到一套，挂价也往往奇高，买房计划只能暂时搁浅。

　　类似的情况在眼下二手楼市中很是普遍。由于中小户型供应不足，目前市场中过剩与短缺并存，造成以婚房为主的大量过渡性需求一时无法释放，难以转变为现实需求。市场梯级消费进程也因此受阻，被迫停留在一次置业阶段无法疏通。而改善性需求的不足，又使得二手楼市中不少大户型及高端物业成为有价无市的尴尬房产，即便有些大户型单价不高，成交却难尽如人意。

　　不可否认，短期急性需求的存在，对提升楼市景气指数不无帮助，但其带来的往往是一时的假性繁荣。如同房产投资需求一样，这部分需求虽然作为市场中的重要组成部分贯穿于各个阶段，但却不是市场中的主体。有必要将更多的目光集中到市场真正的主体———以住房改善性需求为目的的置换群体上。

　　楼市期盼置换群体

　　之所以要对改善性住房需求投以如此之大的注意力，道理其实很简单。

　　住房改善性需求者往往一方面要买到更舒适的住宅，消费更高档次的房产；同时，又要卖掉或租掉已经不能满足居住需要的原房产。这部分置换群体的存在，对楼市起到了相当关键的“承上启下”作用，促进了整个市场的流通。

　　作为改善性需求者，这部分群体经常是卖掉手中五六十平方米的房子，再去买八九十平方米的房子；或是卖掉七八十平方米的房子，再去买一百多平方米的房子……这种置换需求的存在，无疑会促进整个房地产市场的梯级消费。而且此类群体越强大，市场也就越繁荣。

　　在这方面，2004年前后的城西市场就是一个例子。由于前几年(1995-1998年)第一批购房者的大量置换，使得市场中可选择房产范围非常大，吸引了大批年轻购房者。康乐新村一带的二手房以及蒋村商住区的次新房，逐渐构成了梯级消费的两大主要置换群体，促进了该区域持续3年左右的换房行为。

　　总而言之，仅有大量的过渡性需求，并不能真正带动整个二手楼市的真正回暖。重要的是要鼓励置换群体进行“以小换大，以旧换新”的梯级消费，这样才能使二手楼市更加畅通，需求逐步匹配。就现阶段而言，必须吸引更多的置换群体进入市场，让更多的中小户型房源补充到市场中，才能疏通梯级消费的瓶颈，推动其进程。而且唯有如此，才能使更多的过渡性需求得以释放，最终转化为现实需求，部分大户型及高端房产难以消化的尴尬局面也会因此得以化解。