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　　个人集资建房“游走”政策边缘

　　温州市房产管理局局长胡立同表示，温州个人集资建房有借房地产开发商走开发程序之嫌。建设部已经下发了通知，要求温州市房产管理局对此事进行调查。

　　管理部门的表态，让温州个人集资建房的未来充满了不确定性。

　　低房价可能难保

　　“他们拿地以后，我们向有关市领导汇报过，市里的意见是‘既然是房地产开发企业拿地，就按照开发程序走’。”胡立同说。

　　如果温州个人集资建房项目被视做是商品房开发行为，那么开发商需为其经营行为缴纳相关费用，其中最大的两笔费用是预收的住房总售价15%的企业所得税(视企业实际利润情况可按比例返还)和5.7%的营业税。

　　按照温州市场营销协会和正元公司的合作模式，个人集资建房规避了房地产公司的利润、融资成本、销售环节等费用；开发公司只收取代建费，没有利润，不必预缴15%的企业所得税。“我们没有房子在销售，营业税也在争取取消或减免。”正元公司董事长林行勤说。

　　温州某房地产开发商认为，能否以没有利润为由不缴纳企业所得税，要取决于税务部门的态度。税务部门为防止房地产开发企业有意避税，一般会根据同一地段的房价来核定，没有特殊原因，价格如果明显低很多，税务部门肯定通不过。

　　个人集资建房会员必须凭销售发票才能取得房产证。按约定，发票由正元公司开具。尽管正元公司称其仅是代建，并不产生利润，但其开具发票即为销售行为，有销售行为就会产生交易税费。按规定开发票产生的税金将由集资建房会员个人负担。这已经在合同里面写明。正元公司副总经理王鉴辉说。

　　如果被视为商品房开发行为并缴纳相关费用，温州个人集资建房最具有吸引力的价格优势将不复存在。粗略匡算，其建房成本至少要增加20%，每平方米5300元的房价恐怕要上升近7000元。

　　下一步能否走通

　　胡立同说，温州这种个人集资建房不符合规定。

　　原城乡建设环境保护部(即建设部)1983年发布的《城镇个人建造住宅管理办法》中规定，城镇个人建造住宅，须由建造人所在单位或所在地居民委员会开具证明，向所在地房地产管理机关提出申请，经审核同意后，才准建造住宅。2004年施行的《经济适用住房管理办法》再次明确：住房困难户较多的工矿区和困难企业，经批准可利用单位自用土地进行集资、合作建房。参加对象必须是本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。

　　胡立同认为，今后房管局遇到的最大的管理问题就是网上公开销售。按照有关规定，如果正元公司取得四证后要预售，必须全部上网公开销售，这样温州个人集资建房者的利益无法得到保障。

　　“我们解决的是中等偏下收入人群的住房需求，这一部分人既不够条件得到经济适用房，也买不起市场上的房子，”赵智强说，“我们大的方向是没有问题的。”

　　正元公司副总经理王鉴辉表示，取得土地证后他们马上就会向温州市发改委申请立项，“报告早已经写好了”。

　　温州市发改委审批中心的一位工作人员表示，“还没有接到正元公司的立项申请，不便发表看法”。

　　此前，温州市国土资源局局长刘允南表示，不是个人集资建房者拿到了土地，而是他们委托的房产商拿到了土地，房产商拿土地符合法律程序；温州市招投标中心产权土地交易科的郑先生表示，正元公司有相关资质，符合拿地的规定；温州市建设局局长陆光中也表示，只要建设项目的申报符合各项法律程序，建设部门将予以办理相关审批手续。

　　而更多的政府部门则表示，正元公司还没有申报到本部门，目前不属于其职权范围。“现在我们监管不到，按程序起码要一年以后商品房可以预售了才到房产管理局，”胡立同说，“怎么办我们现在都很难说。”

　　链接

　　南京个人集资建房发起人邵角：我没有找到协会挂靠，找过多家银行、开发商都没法谈下去，银行、开发商不可能和我个人签协议。

　　广州个人集资建房发起人魏昆：广州有实力的房地产开发商多，政府推出的土地供不应求，个人集资建房拿地根本没机会和卖方幕后谈判。这种幕后洽谈的拿地方式在其他城市很难实现。

　　惠州个人集资建房发起人杨永红：温州成功拿地值得借鉴，但各地的情况不一样，土地供应量也有差别，要根据地域的具体情况来选择适宜当地的有效方式。因为土地难拿，惠州采用的方式是集资买烂尾楼。