浙江在线07月31日讯 随着多宗带有“商业+住宅+办公”综合用途地块纷纷名花有主，杭州地产业有望在未来几年进入一个全新的城市综合型物业开发时期。

杭州万象城购物中心效果图

　　市场的这一信号是由近期的几宗大面积地块出让记录发出的。5月底，经过17轮的激烈争夺后，本地房产巨头绿城联合其他两家企业以34.9亿元的总价夺得了钱江新城17号地块的开发权，该地块的用地指标上明确显示，除了容积率3.2、占地面积63345平方米的住宅地外，该地块还包括容积率为4.5、占地20910平方米的商业用地，用于开发酒店、办公及其他商业物业。此后，位于下沙的18号地块出让，金隅嘉业击退各路同行拿下了这块占地352亩、总开发面积超过50万平方米的航母级地块，该地块同样包含了住宅、文化娱乐、旅馆和商业金融等诸多用途。除此以外，去年底绿城和滨江联手拿下的杭汽发地块，以及今年3月滨江以15.2亿元拿下的钱江新城10号地块同样带有类似综合性物业性质。

　　数块综合用途地块的先后出让，预示着未来几年内，杭城将涌现出为数不少的、被业内称之为都市综合体的复合性物业，这无疑将把向来以开发住宅物业为主的杭州房地产业带入一个全新的时期。“对大多数从未涉足此类物业的开发商来说，这将是一个摸着石头过河的过程，”一位业内资深人士这样说道。

　　都市综合体是全新的生活方式

　　对于都市综合体或称之为复合型建筑群的这种新型物业，大多数业内人士并不陌生。“都市综合体的出现，是一个城市发展过程中的必然。”盖亚机构副总经理吴之红指出，在全球范围内，几乎任何城市化的过程都伴随着都市综合体的发展，如香港太古城、北京东方广场、深圳万象城等等，这些都市综合体的出现，不仅解决了大都市发展过程中人们对交通、购物、生活等资源的集约化需求问题，而且此类大体量建筑群因为规模、品质以及对都市生活人群的影响力很大，常常会作为品牌物业一举成为板块甚至整个城市的中心。

　　在杭州，钱江新城内正在开发中的杭州万象城无疑是最早、规模最大的都市综合体物业。这个总建筑面积近80万平方米(含地上、地下)，复制盛名全国“深圳万象城模式”的综合体物业，建成后将是一个集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及高尚住宅等功能为一体的超大型都市综合体项目。目前已开工的一期是一个24万平方米的大型购物中心和14万平方米的高档住宅。

　　“作为一个各类功能复合、高度集约的建筑综合，都市综合体融会了城市精粹，绝非简单几种建筑形态的叠加。”在华润新鸿基房地产(杭州)有限公司营销部经理陈强看来，都市综合体代表着一种全新的生活方式，有一种城中之城的概念，就像一个小社会完全可以满足自足自给，各种资源可以相互影响、互相补充、相互依存，“完全是1+1>2的概念。”

　　资金与经验决定项目成败

　　今年上半年，滨江房产位于钱江新城内的新城时代广场项目正式开工，这是一个体量超过20万平方米的复合型物业。“新城时代广场主要包括写字楼、单身公寓和商业三部分。”谈及此类综合体物业与传统住宅或是单纯的写字楼开发的不同，滨江房产副总经理余忠祥认为，最大的区别是在资金实力与操作经验上。“首先，综合物业本身的体量比较大，对首期资金投入的要求便远远高过其他单体物业；同时，如果是单纯的住宅，前期销售速度较快，资金回笼快，对开发商的资金要求没那么高，综合体物业中的写字楼和商业，很多并不会分割销售，即便销售一般也要等工程结顶以后，没有实力的开发商一般很难把这种项目做好。对企业的招商能力同样会有很大的考验，对综合体物业来说，不同形态的物业之间是相互影响，相互促进的，一旦招商不力，便会对其他类型物业的销售与管理造成损害。”

　　相比于体量并不算大的中型综合体物业，华润新鸿基销售部经理陈强认为，大型都市综合体物业在这方面的特点更为突出。“以招商为例，没有相应的招商团队、招商途径，写字楼招租没有相应的经验，都市综合体中用于日后自留经营的商业和写字楼将很难做好，而这同时会影响到住宅的销售和日后的居住品质，”在陈强看来，“前期的规划尚可以交给专业的公司来做，但是针对产品内部的细节问题，只能依赖于已有的经验，即便如此，也不能排除招商过程中还要对既定方案进行不停的修整，这对一些资金实力有限的中小公司而言，根本无法想象。”

　　盖亚机构副总经理吴之红则指出，综合体物业的开发要非常注重几种不同类型物业间的平衡和权重，除了资金和经验,它对开发商的综合开发能力同样会提出更多的要求，包括整个开发过程、规划设计、物业管理以及未来的物业经营和售后服务等等，都需要全新的理念和模式进行资源优化。

　　未来市场将成品牌开发商新阵地

　　随着绿城、滨江以及众多外来实力派开发商纷纷涉足综合性物业开发，势必会在杭州掀起新一轮的地产开发潮，进而给杭州地产带来不一样的地产开发理念。但是，也有一部分人士对于杭州这样的城市究竟能容纳多少都市综合体物业心存疑虑。“都市综合体是随城市发展而发展的，但杭州充其量是个中等城市。”盖亚机构副总吴之红指出。

　　对此，华润新鸿基的陈强则表示出了不同的看法：“杭州的城市化速度非常快，萧山、余杭并入后，杭州的几大副城都应该发展一个大型都市综合体是毫无疑问的，至于中型的，可以更多。现在杭州大型的综合体物业只有万象城一个，应该说此类物业在杭州的市场前景非常大。”

　　滨江房产副总余忠祥则从另一个角度出发，认为功能复合的综合型物业将会成为越来越多实力品牌开发商的新宠。“综合体物业对于资金的要求确实比较高，但住宅卖了也就卖了，只是一次性收益，靠经营出成绩的综合型物业则可以让开发商通过自留经营不断升值，从长远利益而言，综合体物业更有发展前景。”实际情况也确如余总所言，对于中小房产企业形成巨大开发压力与资金压力的综合型物业，如今正在成为众多品牌开发商的角逐场，在杭州近期几块大体量的综合性用地出让中，基本上都是实力派开发商之间的互相竞争。“开发企业实力增强后，需要有资本沉淀型的物业持有，而从品牌效应来说，大体量的综合型物业对开发商塑造品牌也有更大的促进作用。”