“绕城公路板块”是这样形成的

　　焦点对话

　　浙江复地置业发展

　　有限公司董事长

　　“绕城公路板块”

　　是这样形成的

　　记者：薛总，杭州绕城公路板块是杭州今年的明星板块，杭州市民非常关注。请问，作为一个远离市区的区域，为何最终能形成一个房产开发相对集中的板块？

　　薛瞻千：从城市发展规律的角度来看，除了土地集中放量以外，还有三个因素能够促使板块形成。

　　第一，这个地方具有非常好的环境资源，杭州典型代表就是西溪湿地。

　　第二，第二产业的拉动或者是产业区的规划。第二产业同时拉动第三产业，从而促使人流、物流的聚集，促进板块形成。

　　第三，交通的汇聚，主要表现在绕城线或外环线上。纵观国内大中城市，没有外环线，城市市郊地产开发热点不断出现，但形成不了板块规模，城市的房价变化缓慢；而外环线具有很强的板块积聚效应。一座城市绕城线、外环线，一般是作为未来几十年城市发展的核心区边界而规划的。随着城市的发展，新兴产业必定会被布置到绕城公路外面。鉴于绕城公路内外地块的价值差，原先城内的第二产业、第三产业也会往绕城公路外搬迁。大量的人住在市中心，工作在城外，带动快速交通发展，例如地铁、轻轨、高架线等。人流、物流以及商贸流汇聚，这个地区居住需求就会被激发起来。目前人们生活节奏快，追求工作效率，一般都希望工作地和居住地不要相距太远，绕城公路附近的房产渐渐成为他们的首选。这些人年龄基本集中在25岁到45岁，相对来说购买能力最强。因此绕城板块有着强劲的消费支撑，升值空间较大。

　　记者：杭州绕城公路板块地产开发目前处于一个什么状态？

　　薛瞻千：这个板块目前还处于一个刚刚形成的阶段。随着交通的发展，产业区的外迁，人们居住半径的不断扩大，绕城板块价值会迅速提升。直观地说，绕城附近地块具有很大的升值空间。绕城公路是未来几十年，至少是二三十年城市核心区的边界，但是现在还是城乡结合部，容易“出”土地。若干年后，随着城市不断往外延展，绕城公路附近的土地会变得日益稀缺。

　　记者：与一般的板块相比，绕城公路板块具有哪些特点？

　　薛瞻千：严格意思上的绕城板块，既不会出现非常高端的房产品，也不会出现低密度的房产品。城市的定义就是高密度，城市和乡村的区别就是高密度，所以绕城板块的楼盘一般都是高层住宅，而不会是低密度别墅。绕城公路板块一般都以小高层为主，同质化会比较普遍。

　　板块形成N种民间版本

　　有关“杭州绕城公路板块”的形成，杭州坊间流传着多种版本。

　　一种观点认为，这是杭州地产开发的必然结果。杭州“三面云山一面城”的城市格局，限制了这座城市地产开发的广度，市区有限的土地资源经过几年暴风骤雨般的开发，早已消耗得差不多了，地产开发向市郊发展已成为一种必然。此种说法与杭州市国土资源局的有关观点颇为接近。近年来，随着杭州市区土地资源的日益稀缺，杭州土地供应明显向市郊转移。这一点可以从杭州市国土资源局的历年土地供应分布图上清晰地看出来，这一特征今年表现更为明显。今年杭州绕城公路板块已连续推出多块宅地。本周，杭州将推出百万平方米宅地，分布在杭州绕城公路沿线的转塘、三墩、丁桥区块。土地供应格局的变化，决定了地产开发的方向，杭州绕城公路板块水到渠成。

　　另一种说法，杭州绕城公路板块的兴起，与杭城周边集镇的兴起休戚相关。在杭城周边，就分布着三墩、转塘、留下等多个集镇，这些原先并不起眼的小镇，近几年城镇化改造加速，地产开发应运而生，进而成为杭州绕城公路上一颗颗明珠。此种说法不无道理。如果仔细推敲一下杭州绕城公路沿线楼盘，不难发现这些项目基本上集中分布在沿线几大集镇。

　　杭州绕城公路沿线的新兴集镇成就了杭州绕城公路板块今天的辉煌。这是一种巧合，还是一种必然。如果把此种现象与杭州绕城公路的设计初衷联系起来，一切似乎焕然冰释。作为一座城市的外环城，它当初的规划尽量串起周边集镇，这在一定程度上为今天绕城板块的兴起埋下了伏笔。

　　第三种说法认为，恰恰是绕城公路，成就了今日杭州绕城公路板块。绕城公路是一座城市的远景规划，它是一座城市外环物流、人流的汇聚地带，本身就积累着一定的人居需求。城市交通比如快速路，比如轻轨，直达绕城公路，住到外环线附近成为一种现实，又为地产开发提供了先天条件。所以，当城市地产开发向外围发展的时候，它往往会跳跃式地向前推进，在外环线附近形成板块效应。

　　第四种民间说法尚待考证。杭州东、北、西被余杭区包围，南与萧山接壤，杭州绕城公路是一条大致的界线。杭州主城区地价与周边地价存在一定的差距，巨大的利润空间，一定程度上造成杭州绕城公路沿线地产开发的冲动。地方上愿意在靠近杭城的地方推地，地产商也愿意在靠近杭城的地方拿地，热点于是形成。此点在闲林一带表现得最为明显。

　　房价适中，可实现居住

　　如果说杭州绕城公路板块给杭州购房者带来了什么，那就是，它给市民带来了充足的房源；同时，因为房价适中，可实现居住，有着现实的购买性。

　　眼下杭州市区万元房比比皆是，市中心房价更加惊人，连40年产权的精装修酒店式公寓每平方米都要卖到3万元了。很明显，对于普通市民来说，杭州市区的楼盘没有多少现实意义。目前看来，杭州绕城公路板块楼盘汇聚，房源充足，可挑选余地大。比如下沙，目前和将来的供应量就非常庞大，房价每平方米基本上在六千元上下，以一套100平方米计，总价在60多万元，具有明显的价格优势。像转塘，目前房价每平方米也在六千元左右。专家预测，丁桥区块今后定位一般在工薪阶层首次置业的需求，主要面向年轻群体，打造实用型和经济型住宅，所以颇具诱惑力。另外像崇贤镇，目前房价位于杭州楼市的谷底，一些楼盘每平方米只有 元。

　　当然，对于实力雄厚的购房者来说，杭州绕城公路板块也有一批高端房产品，像下沙江景房、转塘旅游房产、西溪景观房产，值得期待。

　　总体来说，杭州绕城公路板块优势明显。首先在价格上，基本上在普通收入家庭可以承受的范围内。由于这些后起新盘受“90/70%”政策的影响，户型面积不太大，总价也不是很高。更为重要的是，杭州绕城公路板块依托新兴集镇而起，一般城镇配套完善，真正可实现居住。随着杭州地铁规划通向下沙、三墩、临平等方向，住在杭州绕城附近，工作在杭州城内，有望变成现实。

　　有业内人士指出，杭州绕城公路板块是当下杭州普通市民比较值得关注的板块，迫切需要购房的市民不妨可以考虑出手了。