浙江在线07月31日讯 前两年，土地是开发商们的香饽饽，大家豪掷千金，不惜血本拿地；今年，大量的土地储备成为一把双刃剑：一方面开发商们有粮吃，另一方面也意味着这将大量占用资金。仅有地没有钱，这日子决不会好过。究竟有没有“大佬”，被土地套牢的呢？

　　目前杭州楼市尚未开发的地块，主要为2006年及以后出让的土地，梳理一下两年半来的杭州土地成交信息，我们会看出一些端倪。

　　拿地两宗以上的企业近20家

　　根据阳光顾问机构的统计，2006年杭州主城区土地总供应量达到61宗，面积3456.4亩，其中住宅用地1744.756亩；2007年，杭州主城区共出让土地6771.9亩，其中住宅用地4943.6亩；2008年截至7月30日，杭州主城区出让土地599亩，其中住宅用地437亩。

　　在这场土地出让盛宴中，大佬们是当之无愧的主角，一些中小房企也积极参与其中攻城拔寨。

　　综合这两年半的地块出让情况，拿地量在两宗以上的房企有绿城(8宗)、金都(5宗)、广宇(4宗)、雅戈尔(4宗)、中海(4宗)、滨江(3宗，其中1宗与绿城合作)、华元(3宗)、德信(3宗)、万科(3宗，其中1宗与坤和合作)、坤和(3宗)、金地(3宗，其中2宗与中天合作)、远洋(2宗)、世茂(2宗)、凯德置地(2宗)、名城(2宗)、杭房(2宗，其中1宗与瑞立合作)、杭州市城建(2宗)、华荣置业(2宗)等。

　　附表：

　　在杭房企实际土地款支付总额TOP10(2006.1~2008.7)

　　公司 土地款总额(元)

　　远洋 65.3185亿

　　绿城 约64亿(钱江新城地块按60%计，杭汽发地块、蒋村地块按50%计)

　　中海 44.0438亿(合作项目按50%计)

　　滨江 40.02亿(杭汽发项目按50%计)

　　金地 33.82亿元(含与中天三墩合作项目，按60%计)

　　世茂 31.4582亿(含与中海合作的滨江项目，按50%计)

　　雅戈尔 29.6981亿(转塘项目按50%计)

　　保利 22.8亿

　　广宇 21.178亿(东南面粉厂项目按50%计)

　　坤和 19.4704亿(西溪蝶园项目按50%计)

　　绿城：拿地最多，土地资金沉淀额达60亿

　　地产大鳄们的发展思路一向是通过主宰土地市场从而主宰未来的楼市。万科、金地、中海、世茂、远洋、凯德等大公司盘子大，布局广，杭州一地的土地储备量对其总体资金影响较小，因此不做比较。我们梳理的主要是杭州及省内本土公司的土地储备情况。

　　绿城今年以来拿地势头很猛，7月29日，又以9亿多的资金再拿蒋村一地，截至目前已经吞下蒋村四宗地块，让人不仅对其资金实力产生好奇。

　　事实上，虽然绿城这两年半来拿下8块地，但是其中2006年拿下的3块地，有2块已进入销售阶段：杭政储出(2006)24号地块，即蔚蓝公寓，当时拿地价格为3.03亿元，而在今年4月开盘后，截至目前已经销售回笼资金9.7亿元；杭政储出(2006)36号地块，既玉兰公寓，当时拿地价为1.7576亿元左右的，日前也进入销售期，预计马上可回笼4亿资金。而最为大众所关心的杭汽发地块，据知情人士透露，土地款项在去年底今年初付清，土地也已交付，该项目明年有望上市。

　　目前绿城尚未进入销售期的土地储备面积约571亩，资金沉淀额在60亿元左右。杭汽发地块为绿城与滨江各占50%的股份，各为18.15亿元；杭政储出(2007)17号地块，为绿城与九龙仓合作，根据此前报道，绿城占股60%，因此绿城土地款实际支付为20.94亿元；今年拿下的4宗蒋村地块，也分别有包括浙信、发展等合作伙伴，据悉绿城在这些组建的合资企业中的持股普遍在50%左右，因此实际土地款约为20亿元左右。以此计算，绿城在目前的571亩地块中的资金投入约为60亿元。如果再考虑绿城在余杭区的拿地，绿城在土地上的资金沉淀还是相当惊人的。不过绿城近年来通过桃花源、留庄、新绿园、蓝庭、丽江公寓、蔚蓝公寓等项目取得不错的利润，而且根据绿城中国(3900.HK)的最新公告，今年上半年房地产销售额总计人民币78亿元，而下半年单北京项目御园预计可回笼资金20亿元左右。总体来说，绿城的资金状况还过得去。

　　金都：储备量575亩

　　金都的5宗地块都是去年拿下的，并且集中在转塘，土地储备总量约575亩，土地款总额约34.21亿元。不过金都拿地也都有合作伙伴，和来自香港的九龙仓合作。根据此前的消息，双方的合作为各50%的股份，因此金都在这些地块上的资金沉淀实际不到20亿元。

　　从资金回笼看，今年上半年，金都在城市芯宇、富春山居及金都华府尾盘上的销售收入约13亿元，在嘉兴的项目最近动销情况很不错，童玩节的举办也带来了一定的销售收入，因此资金状况应该没有太大困难。

　　雅戈尔、滨江：资金相对宽裕

　　雅戈尔去年进军杭州楼市，声势浩大，一举拿下4宗地块。目前在杭州的土地储备量约为294亩，土地款总额约为36亿元。

　　作为沪市老牌上市公司，雅戈尔底子厚；而随着近年来公司在服装、房地产、股权投资三大领域并头齐进，雅戈尔发展得更为壮实。根据雅戈尔2007年的年报，公司实现净利润24.76亿元，这是相当傲人的战绩。据悉，雅戈尔目前的土地储地量还不是很大，全国共在390万平方米左右，但是雅戈尔土地的位置很好，主要集中在苏州、杭州、宁波、绍兴、台州等经济发达城市，而且大部分项目拿地时间较早。未来3年将是雅戈尔房产项目的集中交付期，预计2008年及2009年其地产业务收入将分别为48亿元和72亿元左右。因此雅戈尔并不为资金发愁，更何况其在转塘的地块还找到大鳄中海合作。

　　滨江在2006年拿下了杭政储出(2006)27号地块，随后又与绿城合作拿下杭汽发地块，2007年拿下杭政储出(2007)10号地块，3宗土地的总面积约277亩，实际土地款总额约40.02亿元。不过，这3块地中，(2006)27号地块金色蓝庭和(2007)10号地块城市之星都将在今年上市。

　　此外，滨江在2006年和2007年取得极好的销售成绩，金色海岸、万家花城等当家楼盘的热卖，让滨江成为杭州楼市的现金之王；而且滨江集团在今年成功上市，为自己争取到了更多的发展和融资机会。根据滨江集团最近发布的半年报，2008年上半年实现营业收入13.01亿元。滨江的资金链显然要比杭州大多数开发商都宽松。

　　广宇：期待解套

　　广宇的4宗地块储备也都来自于去年。其中三块集中在丁桥，另一块为热门的东南面粉厂地块(与西房合作)，土地储备量约265亩，土地款总额约21亿元。而根据广宇集团(002133)7月22日发布的公告，广宇上半年实现营业总收入2.71亿元，虽然同比增长了260.85%，但是跟在土地上沉淀的资金相比，还远未够。

　　因此广宇今年以来可谓融资动作频频：6月12日广宇与中国工商银行股份有限公司杭州武林支行和百大集团股份有限公司签订了《委托贷款借款合同》，获得百大集团股份有限公司1亿元人民币一年期贷款；6月19日，广宇连续发布公告，称公司以每股1.13元价格向杭州欧商投资管理有限公司转让公司持有的杭州新龙坞旅游开发有限公司35%的股权共计2100万股，转让金额共计2378万元；以每股1元价格向杭州浩宇投资有限公司转让公司持有的杭州广宇紫丁香房地产开发有限公司10%的股权共计3000万股，转让金额共计3000万元。7月18日，广宇公告声称与杭州商业银行江城支行和控股股东杭州平海投资有限公司签订了《杭州市商业银行委托贷款借款合同》，借款金额人民币2亿元，期限一年，贷款年利率10%。

　　由于目前上市公司的融资大门仍然把得比较紧，因此广宇的资金解困主要寄希望于新项目的开售。据悉，广宇位于丁桥的两个项目预计在9、10月份开盘，届时广宇的资金链困局有望得以缓解。

　　坤和：快速销售，回笼资金

　　坤和最近两年半在杭州主城区拿了三宗地块。其中2006年与万科联手拿下35号地块，即已经在售半年多的西溪蝶园项目；2007年拿下13号和14号地块，即西溪里项目，日前也以较为实惠的价格开盘销售。

　　虽然这三宗地都进入了资金回笼期，但是坤和并不省心，因为其在留下的超级大盘和家园，才是最牵动坤和资金链的项目。坤和砸下重金打造和家园的高标准高品质要求，使得资金需求巨大。为此，有业内人士认为，西溪里最终以12400元/平方米的起价开盘，比起最初预热时传出的15000元/平方米左右的价格要实惠不少，很大程度上就是追求资金快速回笼。

　　中小房企稳扎稳打

　　与前面这些大公司相比，中小房企的拿地策略以稳妥为主。

　　德信房产这两年进军杭州的步伐迈得不疾不慢。2006年拿下7号地块，2007年拿下22号地块和71号地块，土地款总额约8.485亿元，不过很大一部分都是联合其它公司一起拿下。抱团作战是其拿地理念。项目的开发进程也很迅速，目前3宗地块中有2宗已经在售，银树湾和泊林公寓的销售情况还算不错。

　　华元房产拿下的3宗地块，土地款总额约11.1212亿元。其中杭政储出(2006)15号地块(即芳满庭)已经处于尾盘销售阶段，实现了资金回笼；2007年拿下的6号地块华元和庄也即将进入销售期，另一宗地块为地处市中心的商业金融办公用地。

　　名城房产是杭州业内公认的稳扎稳打型房企，其拿地策略也一贯是一步一个脚印，即基本做完一个项目，再考虑下一个项目。名城在2006年拿下29号地块，即燕园项目将开盘；在2007年风起云涌的拿地潮中，名城没有跟风，直到今年，才又出手拿地，以3.8亿的价格拿下杭政储出(2008)5号地块。