万科的杭城“蝴蝶效应”
影响一:
新盘开始审慎入市
主角:即将推新盘的本土开发商
后果:原计划8月底到9月份推出新房源的楼盘有29个,万科“折扣门”事件后,对新盘带来的影响主要有三种:调价、缓推、慎入。
上周六,紧邻万科·白鹭郡的东田·玉城召开了产品说明会。玉城的销售经理对记者表示,一期将于13日推出,均价将为5000-6000元/平方米。而两周前的一次记者见面会上,该楼盘负责人对价格的定位还在6000-8000元/平方米之间。
万科“折扣门”事件发生后,除已入市楼盘陷入进退两难的尴尬外,对新盘也带来了冲击。“白鹭郡降价,对整个板块的影响肯定是有的,但我们不会改变已经制定的推盘计划。”杭州东田房地产开发有限公司副总经理刘芳表示。
下调预期价格的新盘不止东田·玉城,绿城旗下的丽江公寓上期房源均价为14000元/平方米,而据记者从售楼处了解到的信息,9月12日推出的两百多套房源中,有一百多套小户型均价将在12000-13000元/平方米,低于上一期开盘均价。对此,售楼人员的解释是“价格低是因为楼层和位置的原因。”
除了价格波动外,一些楼盘的开盘节奏也明显受到影响。九堡区域的某大盘三期的房源原本打算9月20日左右开盘,最近打算将开盘节奏延迟一个星期,原因是公司在定价上出现分歧。“以前我们楼盘的定价都是杭州公司自己定的,但是对这批房源的开盘特别慎重,已经写好方案拿到总部去报批了。定价方面,主要还是要看总公司对我们销售节奏的要求来定。”该公司相关人员表示。
据统计,原计划8月底到9月份推出新房源的楼盘有29个,万科“折扣门”事件后,对新盘带来的影响有三种:调价、缓推、审慎入市。
一位即将推盘的开发商认为,在经历万科打折风波后,且不论开发商行为,光是消费者就心态波动巨大。“我听到不少声音说,‘一直以为杭城楼市至少是坚挺的,但现在连万科都挺不住了,这让我们怎么有信心,怎么敢买房。’这样一来,市场上的购房潜力继续被压抑,消费情绪很难转化为真正的购房行为。所以这对我们来说确实是个考验,是时候对销售思路做个小改动了。”
“开发商其实很焦虑。”对于当前的开发商状态,中国指数研究院杭州分院分析师张俞缘这样分析,“虽然众人都表示这只是企业个别行为,但万科的折扣风一刮,购房者的观望心理得到了彻底巩固,房子很难卖;而另一方面,开发商又不想轻易降价,所以他们还是指望政府出面,以维持他们的利润来源。”
影响二:
二手房市场挂牌量剧增
主角:售房客、出租客
后果:统计数据显示,万科降价后一周,二手房挂牌量与之前一周相比增加了两成。
万科降价对购房者心理产生了一定冲击,对楼市的观望情绪直接传达到了二手房市场。据我爱我家统计,虽然目前已是传统的金九银十,然而杭城的成交量依然处于较为冷清的态势中,伴随着此次万科降价风波的影响,挂牌房东的表现不一。
统计数据显示,万科降价后一周,二手房挂牌量与之前一周相比增加了两成。据我爱我家采荷店经纪人小刘介绍,原本可卖可不卖的房东现在也被万科降价风“吹”得有些经受不住了,纷纷挂牌出售。如前些天洪女士在我爱我家挂了一套采荷两室一厅的房子,现在特意到店里叮嘱经纪人多推荐,希望尽快把房子买掉,怕再晚房价下跌就要贱卖了。
而有些等着用钱的房东,也趁这个时候降价出售自己的房子。三塘店的小沈就碰到一位李先生,因为自己在生意上有些不如意,急着把自己一套两室的三塘桃园给卖了,看到万科在降价,怕自己那套房源挂高了不会有人来买,所以把三塘桃园的房子从原先的115万降到了100万,现在李先生就只求尽快能够卖出去了。
不仅是买卖挂牌量,租赁市场房源挂牌量也有明显增加,一些房东不想折价就转售为租了。我爱我家临平店的小徐前几天就碰到过这样一个客户,客户姓王,把自己在余杭格之林的三室房子从置换房源改为租赁房源了,听王先生介绍现在万科在杭州降价,买房人的还价的幅度相比之前更疯狂了,原本挂牌价为85万,有个客户要他让价幅度达到了10万,75万的价格卖了王先生觉得心疼,所以就不卖了,将它转售为租了。
尽管观望成风,但从我爱我家44家门店挂牌房源情况来看,在万科降价一周后,绝大多数区域挂牌房价仍稳定,只有少数区域房价随之下挫。而成交均价方面,除上城、西湖两区小幅下降外,其余几个区域均有不同程度的上涨。
我爱我家市场研究中心分析道,这种稳定主要是市中心板块的供应稀缺和需求稳定决定的。从目前看,大量需求还是集中在老城区的房源上,在老城区房源数量有限的情况下,大面积出现房东挂牌价格让较大幅度的可能性不大。
记者还从门店经纪人那里了解到,万科降价带来的影响,更多地表现为,近来上述几个区域的二手房买卖特别难谈,购房者和房东的心态相去甚远,双方心理价位落差往往有十多万元,因此成交量反而表现得更为稀少。