继2月份成交量突破2200套、创历年同期的最高纪录之后，杭州的二手楼市继续突飞猛进。

　　截至昨天(3月31日)20∶00，杭州透明售房网的统计数据显示：3月二手房的成交量达到3506套，创下了历史月度成交最高纪录，比居第二位的2007年5月(2670套)整整多出了836套；全市成交均价为12297元/平方米，比今年2月上涨了4.4%，这也是自从去年11月以来，月交易均价首次上涨。

　　四大城区成交均价上涨

　　从杭州主城五大区来看，西湖区的二手房成交量依旧占据首位，交易比重达到了30.29%，区域配套齐全，房源挂牌充足，户型品种多样化是该区交易量大的主要原因；其次是下城区，交易比重占23.39%，该区的成交房源主要集中在一批上世纪90年代左右建成的老房子，户型偏小、结构也比较老。由于地处市中心，在市场上还是有一批忠实买家的。另外，拱墅区、上城区、江干区三区的交易比重分别为16.86%、15%、14.46%。

　　各区的成交价格为：上城区13689元/平方米、下城区12540元/平方米、西湖区12301元/平方米、拱墅区10467元/平方米、江干区12183元/平方米。除了下城区环比上个月(12733元/平方米)出现价格下跌外，其余各区的成交均价环比上月均有不同幅度的上涨。其中，上城区涨幅最大，为11.53%，其余三区成交均价涨幅依次为：江干区上涨8.38%、西湖区上涨3.11%、拱墅区上涨0.85%。

　　二手楼市量价齐升的背后

　　如果仅从成交数据来看，春节后的二手楼市已完全摆脱去年的观望气氛，在3月份达到巅峰。买房者甚至可以据此认为：杭州楼市已彻底回暖，一、二手房市场的联动效应，将导致房地产销售进入一个快车道。

　　为了让大家更全面地了解二手楼市的非正常爆发，我们对比公布的一系列数据进行了整理分析。

　　1.供需比：我们对杭州几家大型中介公司登记的新增房源量和意向客户量作了一个不完全统计，结果显示：今年3月杭州市区的二手房供需比为0.64∶1，也就是说，市场上每增加64套二手房，同时就会出现100位意向客户求购房源。这一比例与去年3月差不多(0.65：1)，是近一年来的最低点。

　　我爱我家市场研究中心的阮俊说，目前市场上求购房源的人数要远大于新增的二手房源。若扣去部分难以成交的近郊二手房，实际上各大中介公司的可售房源已远不如今年前两个月那么充裕。以我爱我家为例，今年3月份增加了约3500套有效房源，登记的意向客户数量却有5600人。火爆的成交行情，使得大批存量房被快速消化。“从历年的供需比变化，可以发现二手房市场的一些规律：每年6月份以后，随着一批一手新楼盘面市，二手房市场上的供需比将逐渐平衡，到9月、10月，新交付楼盘、置换房源等补充，将使得这段时间的存量房市场供应充足。”阮俊说。

　　2.面积段：根据杭州透明售房网的成交记录统计，今年3月，杭州成交的二手房中，有72.5%为90平方米以下的小户型房源，而据各大中介门店统计，新增的挂牌房源中，90平方米以下的房源占比为67%。另据我们对杭州透明售房网的数据统计，今年3月成交的二手房套均面积为77.95平方米，套均总价为95.86万元。

　　“今年成交的二手房，主要集中在朝晖、德胜、大关、翠苑这四大老小区，可这些小区流入二手房市场的房源却没有显著增加，朝晖、翠苑的二手房甚至出现一套房子两三个客户抢购的现象。”裕兴不动产市场研究部的负责人说。

　　3.年龄段：杭州几家大型中介公司对成交客户的不完全统计显示，今年3月购买二手房的人群中，年纪在32岁以下的购买人群占74%，其中多数买房者在签订购房协议时，明确表示是首次置业。

　　华邦地产风向标中心负责人周冬临说，刚性买房需求是今年这波二手房成交热潮中的主导力量。其中，年后购置婚房、冲着购房落户政策而选择买房的人群占绝大多数。

　　4.挂牌价：虽然杭州四大城区的成交均价出现不同幅度的上涨，可从各大中介公司公布的几个主要小区挂牌价格情况来看，3月份的可售房源价格并不高：比如拱墅区的德胜、大关两大小区，2008年初挂牌价格最高的时候超过了13000元/平方米，现阶段价格回落到10000元/平方米左右；下城区的水印康庭，挂牌价从17000元/平方米下降到现在的13500元/平方米左右。

　　我爱我家市场研究中心的阮俊说，除去部分手握热门房源的房东，调低自己的心理预期、争取快速成交，是现阶段多数房东的主流心态，“与去年同期相比，今年几大热门小区的挂牌均价下降了15%左右。”对于3月成交均价的上涨，阮俊认为与买房者提高自己的买房预算有一定关联。

　　谁在买二手房？

　　杭州中介协会副会长邓力说，今年2月以来二手楼市出现的成交井喷现象，主要是暖市新政对购房成本的削减所导致的，其次，部分房东想趁着行情火爆，将手中的房子出手。“但是骤然回暖的二手楼市，确实让我们都看不大明白。”他估计，这轮二手房成交行情可延续到今年5月，随着房交会的召开而归于平淡，“届时大量热门居住板块的一手房面市，可能会分流掉一部分买房者。”

　　谁在今年买房？多数经纪人给出的答案是：年轻人。据杭州各大中介公司的统计，3月买房的人群中，有近八成为首次置业者，还有部分买房者是出于改善型目的购房，只有不到一成的买房者是投资购房。

　　“我们门店最近接待的客户中，很多都是20多岁的小两口，他们对房产的了解有限，可看房的热情却很高。”城西某中介门店店长王先生说。

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