绘图/陈骁
从春节刚过2月20日国务院常务会议出台“国五条”调控新政，到3月1日以国务院办公厅的罕见高规格名义继续发布细则，调控不停加码，至今为止的史上最严新政气势汹汹神速来袭。
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昨天是“国五条”细则发布后的第一个工作日，地产股果不其然几乎全线飘绿，49只地产股齐齐跌停，一片哀鸿遍野。
提高二套房首付和利率、二手房交易须缴纳20%个人所得税……最新出台的新“国五条”实施细则如同一声炸雷把所有人都震到了。眼下，房产中介忙着催二手房交易双方尽快过户，也有房东已经主动调低价格急着卖房
“国五条”细则中明确征收20%个人所得税，这一条让无数买房、卖房人心都抽紧了。与之前普遍按房屋转让总价1%缴纳个税方式相比，20%的税率大幅拉高了购房成本。高赋税激发了大家的各种想像力，赠与、“阴阳”合同、假离婚、打假官司这四类避税招数被风传。但是，这招数的背后存在着多少风险，又有多少操作的可能性，买卖双方是否知道呢？
避税方式之一：
通过赠与避个税
案例：A把房子卖给B，A想通过赠与B的方式避缴20%的个人所得税。A认为，房屋产权赠与时，受赠人即B只涉及3%的契税以及赠与双方各承担万分之五的印花税，赠与人和受赠人，即A和B都不用缴纳个人所得税。
分析：2009年，国家曾下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，其中明确以下三种情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
其他情形的房屋赠与都要征收个税。也就是说，赠与人和受赠人之间不符合以上三种条件，想通过“赠与”方式逃避20%的个税是不可行的。不符合以上三种情况的受赠人个人所得税具体算法是，其应纳税所得即赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付相关税费后的余额，乘以个税税率20%。
比如，A将市值200万元的房子以赠与的方式卖给B，那么B将支付的税费有：契税6万元=3%×200万元，印花税1000元=200万元×万分之五。由此，B应缴纳的个税为38.78万元=(200万元-6万元-1000元)×20%。由此可见，房屋交易想通过赠与方式避缴高额的个税是行不通的。
避税方式之二：
签“阴阳”合同
做低交易价格
案例：C把房子卖给D，成交总价是300万元。为了减少房屋交易时缴纳的税费，C和D协商把房子交易总价在合同上做低。C和D签房屋转让合同时，把成交总价写成250万元，即所谓明面上的“阳合同”，其余50万元的房款以“装修款”的名义写进合同的补充协议内，即双方协商好的“阴合同”，这笔50万元的“装修款”，D会在约定的时间私下打给C，这样一来，作为卖家的D实际收到的房款仍然是300万元，而所缴的个税却能省下很多。我们来比较一下，按总价250万元来计算，如果房屋原值为150万元，涉及到的个税近20万元；按实际成交价300万元来计算，涉及的个税近30万元。前者操作比后者，仅是个税这项就能节省10万元之多。
分析：二手房交易中，“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则是一份写低房价的合同，是交给房地产交易中心过户，以便少交税。
实际上，如果二手房合同上的成交价格低于市场价过多，交易的单子会被税务部门退回来。2008年开始，杭州农税管理部门出台了二手房交易计税基准价，当纳税人申报的成交价格高于计税基准价时，按纳税人申报的成交价格征税；当纳税人申报的成交价格低于计税基准价且无正当理由时，就按基准价进行征收。该计算基准价是最近该小区或者该区域的二手房成交市场均价。
业内人士介绍说，“做低成交价格”确实是行业内普遍存在的，为的是尽量减少买卖双方缴纳的税费。不过，这个“做低”是有限度的，通常“阳合同”上显示的单价到比预估的市场均价低1000元-1500元/平方米之间。如果单价一味做低，很有可能税务部门通不过，仍然按最低基准价计税。所以通过“阴阳合同”操作，少缴的个税有限，报税价格并非以买卖双方意愿而定的。
另外，签“阴阳合同”同样存在风险。与“阳合同”总房款的差额部分，是买卖双方私下交易的，并不进入银行的保证金账户，因此这笔交割的房款有一定的风险。
避税方法之三：
假装打官司
以房屋作抵押
案例：买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户。
分析：“以这样打假官司的方式来规避税费，事实上风险很大，很容易会被法院查出。万一最后被认定为虚假诉讼，双方还须承担相应责任，可能会被处以较严厉的惩罚措施。”浙江六和律师事务所律师张林利分析认为。
据她介绍，如今法院对民间借贷案件的审理相当严格，由于房款数额一般较大，法院很可能会怀疑素不相识的两人之间为何会有这样的大额欠款。因此，法院会要求欠款方提供转账信息或支付凭证，意即如何证明当初借款给对方。
此外，如果欠款数额与房产价值正好等同，法院也会认为这是非真实债务，是违反法律规定逃避税务的行为，通常会判欠款无效，并有可能会认为案件名为借贷实为买卖，要求补交税款。这样一来对于买方来说风险极大，一方面很可能房子没拿到手，自己已经支付的房款也要不回来，另一方面，还有可能被认为是虚假诉讼，是已经造成国家损失的逃税漏税行为，视其具体数额巨大与否，会被处以不同程度的严厉处罚。
避税方法之四：
买卖双方
分别假离婚再复婚
案例：第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男(如果有房产的话)；第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共有；第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女，钱归上家男；第五步，各自复婚。
分析：“这种曲折复杂暗渡陈仓的避税方法，从理论上来说是可行的，但在现实操作层面上，由于牵扯到两对互不相识的夫妻，其间情况太过复杂，很少有人会真的选择这一方式。这在较大程度上违反了传统的道德伦理和社会秩序观念，尤其是夫妻感情会面临巨大风险，非常不建议采用。”张林利律师分析总结。
“不要说是这样一种关系到两对夫妻的复杂假离婚方式，即便是国五条出台前已经被证明是行之有效的一对夫妻之间的假离婚买房行为，其实风险同样很大，除非情比金坚，不然假离婚就是一种很不靠谱、很可能最终追悔莫及的行为。虽然身边也有听说有夫妻假离婚购房成功最后在短期内复婚的例子，但在行事谨慎的律师行业内，至今为止没有听说过有哪位律师会采取假离婚这样的方式去买房，这其实也在某种程度上说明假离婚有多不可靠。”
同时，她分析认为，如果这两对假离婚的夫妻中，有任何一方已经育有子女，或是所提及房产跟父母有关(购买时父母曾经出资赞助等)，那么也很有可能会出现另外的风险和纠纷，比如可以以未成年人权益受到侵害的理由来要求房产分割无效部分返还，再比如曾经出资的父母也有处置房产的权利。“此外，目前之所以一对夫妻假离婚行得通，是因为这样操作的还是个例，数量较少；如果新政后假离婚成风，那么政府也一定会出台相关政策来阻止这一行为，因为假离婚一般都会在短期内完成整个离婚再复婚的过程，只要出台政策就短期内的复婚案例中的房产过户行为进行严查，那么假离婚也就会成为死局，马上就没有用武之地了。”(每日商报)
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