浙江在线09月11日讯
从9月3日万科宣布在杭四楼盘开始打折起,杭州楼市已过一周。虽然打折房源三天热卖的势头渐渐淡去,然而,一对蝴蝶翅膀却开始悄悄挥动,万科“折扣门”事件对杭城的蝴蝶效应正在逐步显现:杭城新盘开始审慎入市、二手房市场挂牌量剧增、购房者面临“冰火两重天”,而更深层次的影响是楼市资金链面临窘境。
万科“折扣门”事件报告
事件:万科“折扣门”
时间:9月3日杭州启动
背景:今年上半年,浙江省商品住宅销售面积为1221.2万平方米,同比下降20.9%,住宅均价为5926元/平方米,同比增长5.1%。而在中金公司最新一份“主要城市房屋购买力情况”的研究报告中,杭州家庭月均购房支出与家庭收入比为1.04:1,购房压力位居各大中城市首位。
战斗纲领:网上盛传的《万科松山湖会议纪要》(但万科执行副总裁肖莉日前表示该文系伪造)
《万科松山湖会议纪要》:“市场泡沫破灭后,过多的资金来源不再存在,剩下的就是消费者的真实消费能力,是自住者的刚性需求。因此我们的价格就必须适应现实,必须回归正常市场的水平和需求。现在主要抓两件事,一是住宅产业化项目的推进,二是近期的调整策略。我们要敢于降价、勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉,再去买更便宜的土地,以更快的速度建设出更低成本的房子,以更低的价格快速出售。”
(有专家分析:此文虽被万科方面否认,但其观点在房产圈具有一定的代表性。)
火力:9月3日至今推出包括白鹭郡东、白鹭郡南、魅力之城、逸品阁四个楼盘共437套折扣房源,多为尾盘和小户型,7.5折-8.5折不等。
一周追踪:自9月3日万科在杭推出最低7.5折的购房折扣后,经过连续三天的热销,万科“青年置业计划”共成交和认购342套房源,占总折扣房源的78.3%。
周末,本该是房源销售的好时机,特别是对于最低7.5折优惠的万科两大郊区楼盘——魅力之城和良渚文化村来说。然而,据万科杭州公司相关人士介绍,由于部分客户集聚至万科办公场所和魅力之城、良渚文化村销售现场,要求退房,严重影响了正常的销售,从上周六下午两点开始,万科就关闭了这几处售楼部,因此打折销售也处于被迫停滞状态。
潜在火力:拥有2000多套房源的西溪蝶园是万科在杭最新开发的一个楼盘,目前为一期项目第二次推盘,房源为均价在15000-18000元/平方米左右的复式跃层。如果西溪蝶园未来加入降价阵营,其火力及杀伤力都远非“青年置业计划”所能及,并势必影响到杭州的高端楼市。
目标:尾盘销售(四个折扣楼盘所剩房源不足总房源的三成)、资金回笼(万科年度销售计划为800亿,截至9月仅完成350亿)、“准备过冬”(王石在8月4日中报发布会上表示,“下半年的形势可能比我们想象的更严重,为此万科做好了最坏的打算。”)
直接影响:本土开发商(跟进或坚挺)、购房者(入市或退房)、二手房市场(挂牌量剧增)
深层影响:楼市资金链、政策走向、楼市调整
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万科“折扣门”标志性事件
●深圳——2007年10月20日,万科深圳项目“金域东郡”以均价7500元/平方米开盘,开盘当日即告售罄,这被公认为是万科降价风暴的开始;
●广州——2007年12月9日,万科广州项目“金色康苑”以均价14000元/平方米开盘,明显低于周边楼盘17000元~18000元/平方米的售价;
●成都——2008年1月下旬,成都万科魅力之城打出约7折折扣,从6000元/平方米跌至4500-4600元/平方米;
●北京——2008年1月,万科北京项目“四季花城”,推出20套特价房,最低优惠价格为7400元/平方米,而此前该项目的销售均价为8300元/平方米。
●武汉——2008年2月21日,武汉万科推出青年置业计划,旗下“西半岛”、“魅力之城”、“朗苑”等4个楼盘各种优惠合计可达8.5折;
●东莞——2008年2月29日,万科东莞项目运河东一号推出一栋96套的“建行东莞分行团购价”,在原有基础上7折跳水,最低价4182元/平方米,毛坯房均价5500元/平方米;
●南京——2008年4月25日,位于南京的万科金域缇香08幢低调开盘,208套“90/70”户型均价为1.1万元/平方米,最高价未超过1.2万元/平方米。和前半月推出的楼座销售价相比降了4000元/平方米,降幅达26%;
●上海——2008年8月30日至9月14日,万科上海统一进行中秋促销活动,包括在上海所有在售的8个楼盘,其中最高的优惠可达7.5折;
●宁波——2008年9月1日,万科宁波推出“青年置业计划”,其“金色水岸”楼盘二期三幢约90平方米套型的精装修房源,以每套均总价80万元开售。新推房源均价9000元/平方米左右,而原先同等面积的房源均价则是1.1万元/平方米左右。