浙江在线04月09日讯 在眼下的二手房交易中，购房入户者是重要购买人群。但从二手楼市上新冒出的购房入户案例看，这类房源的成交由于购房人投机取巧，极易引发纠纷。两大问题尤其值得购房人或卖房人注意。

　　为够门槛而自行交割的房款需公告

　　今年年初，章女士挂牌出售自己景芳小区的一套2室1厅，准备卖掉后换一套3室2厅。2月份，通过某中介公司章女士与王先生签订了买卖协议，这套景芳小区的房源以68万元的价格成交。但由于买方想购房入户，合同价必须要达到80万元才符合条件，于是在中介公司的协调下，双方签订了两份协议，网上签约的价格是80万元，私下签订的协议是68万元，也就是说其中的价差12万元是子虚乌有。

　　合同中双方约定：合同签订后三天内买方一次性将房款68万元打入中介公司保证金账号，分两次支付给章女士，第一笔32万元待对方打入后第二天即可支付给章女士，第二笔36万元在过户手续办理完毕后支付给章女士，而那笔子虚乌有的12万元双方自行交割。

　　一个月后，章女士物色了一套3室2厅的二手房，房屋总价150万元。3月15日双方签订了买卖合同，章女士首付100万元，其余贷款。这首付100万元就包含了之前卖房所得的68万元。签约之前章女士就一再和前面的中介公司确认，对方保证她在3月25日前能拿到后面的36万元余款。而就在3月24日，章女士却接到了这家中介公司的电话，告知她余款36万元最快也要4月初才能拿到，原因正是那笔12万自行交割的款项。

　　原来按照规定，买卖双方若有自行交割的款项，则必须经过10天的公告期后才能过户。而公告并非每天都可以，只有每月的5日和20日两批，也就说景芳五区的合同没有赶上3月5日的公告期，只能在3月20日开始公告，因此最快也要4月初才能过户。

　　章女士一下子懵了，这意味着她可能要违约，而违约金可不是小数目。无奈之下，章女士只能和上家商量，把首付100万元改为64万元，贷款由50万元增加至86万元。

　　点评：案例中正是因为王先生要购房入户，章女士与他签订了“阴阳合同”导致了后面程序复杂，而中介公司的相关人员由于对相关规定不熟悉，服务欠缺，给章女士带来了困扰和损失。

　　杭州购房入户政策设有总价限制，在上城区内购买单套住房(含存量房)总价达100万元以上(含100万元)，或在下城、西湖、江干、拱墅区内购买单套住房(含存量房)总价达80万元以上(含80万元)的，才可购房入户。一些购房者为了达到这一“门槛”，部分资金“自行交割”的情况较为多见。

　　所谓“自行交割”，即这部分资金不进入保证金账户。而按照房管部门相关规定，有自行交割资金的成交案例必须公告。虽然目前章女士的损失只是多付了一部分利息，但建议买卖双方尽量不要签这种“阴阳合同”，否则后患无穷。

　　购房入户，所买房子3年内不得交易

　　去年杭州开始在主城区实行购房入户政策，在杭州工作多年的杨先生一听到这个消息后就兴奋不已，因为他正在为一家人户口不在杭州，孩子不能进入理想中的学校读书而苦恼。

　　春节前他就开始盘算着买套学区房，但是一下子拿出80万元确实不现实，于是他计划着自己先向亲友们借一部分钱，等把户口迁进来孩子入学后，再把房子卖掉，把借的钱还上，然后换一套面积小点的房子，这样既解决了孩子上学的问题，也不用再租房子了。

　　一切都考虑周全后，杨先生开始找房子了。2月初他看中了文二西路的一套学区还不错的房子，买下后就开始办过户手续，一切似乎都进行得很顺利，可是就在他正准备办理迁户手续的时候，才看到购房入户的条件中有一条“购房人应书面承诺，所购房产在杭三年内不得交易”，这让杨先生始料不及，由于自己之前将注意力只放在了总价、一次性付款、以及文化程度、计划生育政策、健康状况等一系列的证明上，对于这一条还真没注意，这样自己的整个计划都被打乱了，答应用几个月就还亲友的钱现在也无法还清了，杨先生陷入了新的苦恼当中。

　　点评：购房者要“购房入户”杭州主城区，条件就比较严格。除了总价要求之外，涉及的内容有：年龄必须在18周岁以上；购房款项必须已经付清；符合国家计划生育政策的购房者，由乡镇以上计划生育主管部门出具证明；户籍所在地派出所出具未曾劳教或被追究刑事责任的证明；杭州市级以上的医院出具无精神病史及不携带危害社会性传染病毒的证明等，而三年内不准出售也是硬性规定之一。购房入户前一定要将条件都了解清楚，并确认自己也能提供出相关证明，否则烦恼不断。