浙江在线01月31日讯 190万买来的房子，想不到被原房东事先签了20年租约；买了套学区房，却遭遇上任房东不肯迁出户口……2012年，这些让二手房买家气到吐血又无可奈何的维权故事有不少。究其原因，一定程度上和二手房文本合同中存在漏洞有关，让一些心术不正的二手房卖家有了可乘之机。
为了堵住交易中的漏洞，近日杭州市住保房管局与市工商行政管理局对《杭州市房屋转让合同(示范文本)》(2007版)进行了修改完善。记者了解到，新版合同将于2月1日起启用。新版的二手房文本合同和原来有啥不同？本报结合去年的楼市维权故事，为你细细梳理。
补充了抵押权和租赁关系的处理约定
案例回顾一：《一套便宜房套苦购房人》(本报2012年4月12日B5版)
老孔和妻子看中了下沙伊萨卡国际城一套小户型，98平方米，82万。最吸引老孔的是8367元/平方米的价格，周围其他楼盘单价约在1万多点。
谁知道签合同时，卖家提供不出房产证。据中介公司经纪人说，房产证因高利贷暂时抵押了。因为价格实在诱人，老孔还是在没看到房产证的情况下签了合同；为了少交一点税，老孔又听从中介的建议，做低了价格，然后把首付35万元打进了中介公司的监管账户，同意中介把35万元打给房东去偿还高利贷。最终却发现，这套房子还和其他房产绑定，共抵押了180万元。如果要交易，须先把这两套房产的抵押全还清。
案例回顾二：《原房东的说法让案子复杂起来了》(本报2012年10月27日A3)
两个小年轻要结婚，购买了杭州滨江一套二手房。等付完房款及各种税费216万元后，却发现房子里居然有租客，且租约长达20年。买房的小年轻无奈之下上告法院。该案开庭审理，却毫无结果。一位资深房产律师认为：租赁有效、买卖亦有效。
针对以上案例，新版的二手房合同，在合同文本第一条“房屋基本情况”中补充了房屋转让中抵押权和租赁关系的处理约定，以减少因抵押权对抗债权、转让房屋存在租赁关系等原因导致合同无效引起的交易纠纷，保障交易的正常进行和房屋的顺利交付。
其中，抵押、租赁等情况的注明都要求精确到抵押登记和注销时间以及租赁起始时间，有助于购房者在签订合同时确认房屋状况，并以合约的形式成文。
●链接：合同相关条款——
该房屋的抵押情况【无】【有】，抵押权人为 ，抵押登记日期为 ，他项权利证号为 。【1】甲方应当在签署本合同前取得抵押权人同意出售的书面证明；【2】甲方于 前办理抵押注销手续。
该房屋的租赁情况【无】【有】，月租金人民币大写__亿__仟__佰__拾__万__仟__佰__拾__元__角__分(小写：________元)，租期自______年____月____日至______年____月____日。甲方应当根据相关法律规定履行通知承租人的义务，甲乙双方经协商一致按下述第_____种方式处置租赁合同(只能选择其中一种)……
补充了关于户籍迁移的约定
案例回顾：《买学区房，遭遇户口老赖》(本报2012年8月2日B4)
为了孩子今后上好小学，孙女士夫妻俩在光复路上找到一套1988年的房改房：23平方米，总价52万，一次性付款，天长小学学区。2012年6月份，孙女士和房东签好了合同，房款全部支付完后，却诧异地发现，上上任房东的户口还在房子里。几经辗转，找到上上任房东苦苦劝说，花费了大量人力和物力才搞定。
类似孙女士这样，房东不肯迁户口、或者拖延办理迁移户籍时间的情况时有发生。一般情况下，买方在购房时都会询问户籍问题，但是双方往往只限于口头约定，容易造成事后纠纷，买房者欲维权却苦于没有实质的约定证据。
2013年新版的《杭州市房屋转让合同(示范文本)》充分考虑到了这点，在合同文本第八条“其他约定事项”中补充了户籍迁移的约定，由买卖双方协商处理户籍迁移的相关问题，以减少因户籍问题引起的交易矛盾。而且，违约金由双方协商决定，与2007版规定的需赔偿5万元相比，更加人性化。
●链接：合同相关条款——
甲方应当在 前向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如甲方未按期迁出的，应当向乙方支付________元的违约金；逾期超过_______日未迁出的，自期限届满之次日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之_____的违约金。
补充了交易双方的详细信息
细细阅读和对比后，记者深刻体会到，2013版的《杭州市房屋转让合同(示范文本)》比老版更为“细心体贴”，为规避种种纠纷，提前做了许多温馨提示和相关约定。
新版中关于买卖双方的信息量大大增加，比如需要提供身份证、军官证、外籍护照、营业护照、户口本、护照、港澳台证件、组织机构代码证等相关信息；经手的房产经纪人必须填写执业证号。
交房也有温馨提示，提示买家的查验内容包括：房屋腾空情况，房屋及装修、设备等情况，户口迁出情况，已发生的水、电、煤气、物业管理、租金等各项费用的付讫凭证，房屋钥匙。查验后双方需签订《房屋交接单》，还在合同文本第三条“付款方式”中补充了贷款支付房款的相关约定，提示买卖双方对可能存在的银行贷款风险进行约定。
在合同文本第七条“关于产权登记的约定”中，根据2008年7月1日起实施的《房屋登记办法》相关规定，将原90天内办理权属转移手续修改为买卖双方可以协商办理权属转移手续，等等。
据悉，2月1日前已书面签订并网上提交旧版合同的买卖双方，可继续按原规定办理交易；2月1日起，房地产经纪机构及房屋买卖当事人须采用新版合同。新版合同可在杭州市住房保障和房产管理局网站(http：//www.hzfc.gov.cn)及杭州市工商行政管理局网站(http：//www.hzaic.gov.cn)下载。
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