浙江在线01月29日讯 房子转让多久后原房东户口必须迁出？付款方式双方如何约定？房屋买卖时如果还有租赁关系又该怎么办？
昨天，杭州市住房保障和房产管理局、杭州市工商行政管理局联合发布了新版《杭州市房屋转让合同(示范文本)》，对二手房买卖过程中的各个环节进行了更细致的规定。业内人士认为，这将大大减少二手房转让过程中的风险。
新版合同规定更为细致
与旧版合同相比，新版合同主要有两大变化：一是增加了“特别提示”，列出买卖双方在签订合同前需重点关注的一些内容，如卖方必须提供房屋权属证明、抵押查封状态、租赁事项、户籍等真实有效信息。买方提供身份证明等交易资料。
二是补充修改了有关房屋基本情况、付款方式、产权登记约定、户籍迁移约定等方面的合同条款。
如在“房屋基本情况”的规定中，补充了房屋转让中如果存在抵押或者租赁情况时应该如何处理。如存在抵押问题，卖家应当在签署合同前取得抵押权人同意出售的书面证明，并于双方约定的时间前办理抵押注销手续。若房子存在租赁情况，则可通过两种情况来处理，一是该房屋权属转移后，原租赁合同在有效期内对买家仍然有效，二是卖家在双方约定的日期前解除原租赁合同和腾空房屋。
在“付款方式”一项，则补充了贷款支付房款的相关约定，提示买卖双方对可能存在的银行贷款风险，如对“贷款数额不足以支付房款余额”进行约定。
在“关于产权登记的约定”中，新版本将原90天内办理权属转移手续，修改为买卖双方可以协商办理权属转移手续，如因卖家的原因，买家未能取得房屋权属证书，买家有权退房。如买家不愿意退房，也可作相应约定。
而在“其他约定事项”中，新版本补充了户籍迁移的约定，规定卖家必须在双方规定的期限内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如卖家未按期迁出的，应当向买家支付事先约定的违约金。
更好地规避二手房买卖风险
对于杭州启用新版二手房买卖合同，二手房中原地产品牌部总监荆海燕表示非常有必要。她说，之前杭州采用的版本是2007年发布的，这几年楼市政策不断调整，原来的格式早就需要更新。
“比较正规的大中介公司会对新碰到的一些存在风险的事项进行归纳总结，在签合同的时候附上一些补充条款，有的时候一个合同可能涉及10多个补充协议，客户被搞得云里雾里，而中介公司也需要多配备不少人手。而不专业的经纪人因为经验不足，稍一疏忽可能就会形成很多纠纷。”
荆海燕说，新版合同则是将二手房交易过程中可能涉及的问题，进行了全面覆盖。里面所增加的一些内容，都是以往二手房买卖过程中比较容易出现的一些问题。比如户口的迁出问题。因为市场行情瞬息万变，所以经常会有房东觉得卖便宜了，想额外提出一些要求，故意拖着不迁户口，这就需要买卖双方在合同里约定清楚，比如剩余部分房款在户口迁出之后再付清。
又或者一些卖家拿买家的首付款来支付未付完的按揭款，但这个过程中，万一卖家的房产被查封，或者他把这笔款子挪作他用，买家就会存在很大风险，而新版合同中对此都有详细规定。
2月1日起启用新版本
据了解，2月1日前已书面签订并网上提交旧版合同的，可继续按原规定办理交易。而2月1日起，房地产经纪机构及房屋买卖当事人须采用新版合同。本合同适用于单位自管房或个人私房(包括房改房)转让。
新版合同可在杭州市住房保障和房产管理局网站(http//www.hzfc.gov.cn)和杭州市工商行政管理局网站( http//www.hzaic.gov.cn)下载，咨询电话：89830610。
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