买二手房容易中哪些圈套？
滨江法院梳理交易风险提示15条
这几年，杭州的二手房交易量不断攀高。以滨江区为例，去年全年发证15003本，其中二手房成交1171套。
2010年至今，该院共受理235件房屋买卖合同、居间合同案件，案件所涉标的金额为1.51亿元，其中2010年为1914.34万元，去年涨到了9919.52万元。
办结的218件案件中，调解、撤诉结案的有139件，占63.76%。
昨天中午，锦绣江南买房买出20年年期租客案宣判后，滨江区人民法院即时召开新闻发布会，发布二手房买卖法律风险提示15条，教购房人如何避免产生法律纠纷，我们摘录其中部分的风险提示，供大家参考：
——依照法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般是无效的。
——对实行房屋限购政策的地方，作为卖方还应该审核清楚买房者是否具备购房资格。
——审查房屋有无被司法机关查封、抵押，是否是允许上市交易的经济适用房，近期是否被列入拆迁范围，是否是农村集体土地。上述几类房屋均存在交易障碍。
——要搞清土地的性质：出让意味着房主已缴纳了土地出让金，如是划拨的土地，则可能在交易过程中还要缴纳土地出让金。如果是工业用地等非住宅用地，这样的二手房是不能过户的。
——“买卖不破租赁”，就是说房屋买受人必须等到房屋买卖合同签订之前就成立的租赁合同期满后才能实际使用房屋。同时法律规定承租人在同等条件下有优先购买权，如果出卖人没有处理好与承租人的关系，可能会影响房屋的实际取得。
——有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务。
——付款方式是容易引起争议的条款之一。在签订时应尽可能的对付款方式、付款日期、付款数额做具体的约定。一般情况下，如果卖家同意出售，那么意向金将自动转为购房定金，定金是不予退还的。
——最好的方式是，买受人把购房款存在银行指示交款的专用账户中，约定只有证办下来，才付给出卖人房款。必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买方将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。
——一般情况下，在约定时，买方可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖方按时交房。
——交易过程中与对方及中介机构来往的书面材料，如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件，都要注意妥善保存，特别是中介或是对方的一些决定自己购买或是出售的口头承诺，一定要坚持对方白纸黑字写下来。(杭州日报)
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