杭州市13届人居展上，保障性展区成为亮点。本报记者吴煌通讯员李选摄
浙江在线06月06日讯 两个截然不同的人群，能否在同一个小区中和谐生活？对杭州而言这并非是一个假设，而是不得不面临的现实社会问题。
从2011年开始杭州实施土地出让新规，要求商品房项目配建一定比例的保障房。再过几年，随着这些小区陆续交付，两个不同人群如何在“同一屋檐下”相处的问题，将会越来越普遍。
现象
“混居小区”的无奈
其实，两个不同的人群居住在同一个小区，这在杭州是有先例的。比如杭州先前有不少小区，一部分是商品房，一部分是回迁房。甚至有一些高档楼盘小区，也有这样的现象。
世贸丽晶城就是这样的一个商品房和回迁房混合的小区，其中回迁户占了1/3。该楼盘2006年交付，经历了两个不同人群逐步融合的过程。但是有些隔阂，却是短期内不可能消弭的。
“总体上说还是和谐相处的，但也经历过一次风波，一些回迁户因为户型相对较差而对开发商有怨言，拒交公共能耗费。”世贸丽晶城物业公司王经理告诉记者。这一风波最后的结果是，回迁户自住房免交公共能耗费，出租房则由租户上交公共能耗费。
客观而言，这样的结果对商品房住户而言是有失公平的。因为回迁户和商品房住户享受的是同样的园区环境和同样的物业服务，就应该缴纳相同的公共能耗费。
这两个人群的自我身份认同，也很难在短期内改变。“回迁户大多是当年周边的村子，他们都有自己的一个圈子，相互之间串门很勤。虽然回迁房和商品房之间并没有围墙，但是双方很少走动，心理上还是有隔阂的，缺少沟通和交流。”王经理说，这就是世贸丽晶城的无奈。
趋势
“混居小区”将增多
由于2011年的土地出让新规，今后类似于世贸丽晶城这种“混居”现象，将会逐渐增多乃至成为一种普遍现象。当然，人群也发生了变化，过去是商品房和回迁房“混居”，今后则是商品房和保障房“混居”。
从2011年3月开始，杭州要求出让的土地配建一定比例的保障房，出让时就必须签订配建协议。2011年5月，杭州首宗保障房配建土地成交。从2012年10月开始，要求土地溢价率达到49%之后进入保障房竞拍环节。
商品房和保障房“混居”的小区，今后将会达到多少个？记者从杭州市住房保障办公室了解到，截至目前仅已完成设计方案上报工作的项目就已经有18个，如果把那些尚未完成设计方案的项目计算在内，数量至少在20个以上。
而近期土地市场火热，从3月份以来已有多宗土地达到溢价率上限而进入保障房投报环节。这也就意味着，只要现行的土地出让规则不出现变化，商品房和保障房“混居”的小区，今后在杭州楼市中将遍地开花。
难题
现实分歧不可避免
如果说回迁户和商品房住户之间，经济实力没有太大区别的话，那么保障房住户(廉租房或者公租房)和商品房住户之间，双方经济实力的差距，可能会在今后共处过程中产生一些现实问题。
比如物业费，就是摆在保障房住户面前的一个坎。虽然政府主管部门表示，配建保障房的商品房小区，物业收费上不得实行“优质优价”，最高只能引入甲级物业服务标准(有电梯住宅每月1.8元/平方米，无电梯住宅房每月1.4元/平方米)，但是这对收入微薄的保障房住户而言，也是一笔不小的开支。
而且，政府主管部门规定同一个小区，必须实行同样的物业服务标准。即便是一个高档小区，为了照顾保障房住户的利益，引进的物业服务标准不得高于甲级，这实际上对商品房住户而言也未必完全公平，小区的品质也会受到相应影响。而如果让政府给保障房住户的物业费埋单，享受高档小区的物业服务，这对全体纳税人而言显然也是不可接受的。
“这等于是把两个完全不同的消费群体硬生生拉到了一起，无论提供什么产品，都会有一方会觉得不合适。”杭州一家开发商私下对记者抱怨说，这种做法多少显得有些不合适。
除此之外，不同人群之间的心理融合，更是一个大难题。“富人的生活方式，在很多穷人眼里是可望而不可及的。可如今每天看到富人豪车出入，可能就会加剧一些人的仇富心理。今后成立的小区业委会，能否体现保障房住户的声音，让他们公平参与到小区事务的管理中去，这是今后不可回避的话题。”浙江省社科院社会学研究所范晓光博士认为，政府部门采取配建的方式提供保障房的同时，必须要考虑相应的社会问题。
销售
避提配建保障房
近期，城东某楼盘开盘销售。鲜为人知的是，这是杭州最早的一个要求配建保障房的楼盘之一。由于开发商对外宣传时并未主动告知该楼盘配建了一定比例的保障房，因此知晓此事的购房者并不多。
根据规定，保障房由开发商按照与商品房同样的标准建设，不得对外销售，交付后无偿交由杭州市住房保障办公室，面向保障房申请者分配使用。
“开发商并不愿意让更多的购房者知道，他们销售的是一个配建保障房的项目，或者不愿意主动提及，这种心态也完全可以理解。虽然保障房的品质跟商品房没有区别，但是购房者对今后居住地人群还是会有所顾虑的。如果对此比较敏感的购房者，可能就会犹豫。”赢商机构总经理方芳如是表示。
事实上，配建保障房可能对小区品质造成的影响，开发商是心知肚明的。只不过要想拿到土地，就必须遵守拿地规则。正是因为担心保障房的存在对销售的影响，个别开发商提出在商品房和保障房之间增设围墙，或者用绿化带进行隔离。这一带有歧视性的做法，理所当然遭到了有关部门的否决。
探索
异地建设有先例可循
通过配建的方式，可以有效提高保障房供给量，这也是一件大好事。然而从另一角度而言，这一方式产生的负面社会效应也不容小觑。那么有没有更好的形式，达到一种平衡？
事实上，杭州也曾尝试过异地建设的方式。“2012年土地市场低迷的时候，要求开发商配建保障房，这显然不符合实际。那段时间很多推地主体都采取异地建设的形式，根据配建比例将保障房统一建设到一个小区中去，面向开发商出让的土地不再要求配建保障房。”杭州市住房保障办公室政策指导处朱宇达处长告诉记者，目前杭州已经有6个保障房项目，就是通过这种异地建设的形式。
不过，这种异地建设的方式，是在土地出让之前，相关部门就已经达成了协议。若开发商拿下土地之后，要求异地建设，比如由开发商向政府支付保障房建设费用以及土地费用，由政府安排它地统一建设保障房，这种方式目前还没有。“如果这样做，那就是要变更土地规划，就要进行公示，还没有哪个楼盘成功操作过。”朱宇达说。
虽然这种操作方式存在一定的难度，但是从理论上说也并非完全没有可能。比如现行土地出让规则是待溢价率达到49%之后，进入保障房投报环节，面积大者得。那么是否可以改变一下规则呢？有专家建议，溢价率在达到49%之后，谁愿意拿出多少钱用于保障房建设，谁出的钱多土地就归谁。这些钱统一归入保障房建设资金，由政府统一建设保障房。
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