高价地会推高房价吗?本报记者杨晓轩摄
浙江在线06月06日讯 勾庄,楼面价9600元/平方米;杭州奥体单元地块,楼面地价13505元/平方米;城东新城,14711元/平方米,刚刚过去的5月份,杭州土地市场可谓炙手可热,多宗新拍地块纷纷树立起区域地价新标杆。
最近的土地市场为什么这么热,都是什么样的企业在拿地,而土地市场的阶段性升温又对目前的市场产生什么样的影响?
冷清的二手房市场又现骚动
5月28日,随着拍卖现场最后倒计时的结束,位于杭州市余杭区上园路南锦江路东地块[余政储出201325号]的成交价格定格在了16.08亿,折合楼面价9600元/平方米。这个价格一举刷新了勾庄地区楼面价的纪录。而在2012年7月,万科在该区块拿下一块宅地,当时的楼面价约为4430元/平方米。
地价创新高,周边的二手房立马有了响应。
公众房网位于勾庄的某门店经理张燕表示:“这段时间,来看房子的客户明显多了,而且都显得比较焦急,只要房东出的价格不是十分过分,成交率比以前高了许多,短短的十来天里,店里已经成交了5套附近的二手房,在最近并不是太好的行情里,已经算是非常不错的成绩了。”
不过,她同样也表示了自己的担心,新拍的高价地让某些不太理性的房东直接提出了涨价要求,目前单套房源总价涨五六万元的很多,这也让部分购房者无法接受,导致许多单子最后没有谈成。
“附近的一些二手房,行情最差的时候,单价12000多元,房东都愿意出售,而现在单价普遍到了15000-16000元。”一位正准备在这一带买房子的吴先生说,他想在这附近买房也观察了蛮久了,没想到房子还没挑中,地价倒是拍得风声水起。这地一拍完,吴先生头就大了一圈,第一感觉就是要为买房付更多的钱了。吴先生托房产经纪再帮他联系几位暂时还没有涨价的房东,并表示“如果价格真的涨得太多,我就准备去闲林买了”。
周边的新盘开始蠢蠢欲动
区域地价的上升,最得益的当然还有周边的新楼盘。勾庄某品牌房企开发的新盘正处于蓄客阶段,据知情人士透露,考虑受到勾庄产生新地王的状况,预计该新盘价格很可能会比市场之前的预期要高一些。
同样,城东新城的地价一被刷新,有消息称同区域某即将首开的新盘开发商就连夜召开了紧急会议,会议的内容不免涉及到新的营销策略、定价问题。
这些即将开盘的新盘定价今后到底涨不涨不得而知,不过一些正在销售的楼盘已经迅速更改了购房的优惠条件。
勾庄某楼盘已经卖了好些年,目前现房、二手房都在销售。此前,该楼盘给出的优惠条件是存一万元抵10万元,边套总价再减5万元,中间套再减3万元的活动。而就在新地块拍出后不久,这些优惠条件就发生了微妙的变化。存抵从以前的存一万元抵10万元,变成了存两万元抵10万元,原先的总价再减优惠也消失得无影无踪。更改优惠后,该楼盘的单价一下就涨了好几百元,一套90平方米左右的户型,总价也比之前贵了起码四五万元。
外来大鳄分食杭州土地市场
地之热,关键还是在外来大鳄。
素来低调的旭辉集团近日在杭州土地市场一鸣惊人——豪掷47亿,4天内拿下包括滨江奥体地块在内的三块地。
5月21日,奥体单元33号地块,该地块吸引了万科、复地及本地大佬滨江等诸多房地产名企,最终旭辉经过41轮的竞拍以总价35.65亿元如愿以偿。
与此同时,在当天杭州余杭区土地出让会上,经过55轮激烈竞价,旭辉又以3.65亿元如愿竞得余政储出[2013]18号地块。
三天后,5月24日,在崇贤新城四维5号商住用地竞拍中,旭辉鏖战41轮以7.63亿元再度胜出。
至此,旭辉在杭州总拿地金额达到46.93亿元。
旭辉集团成立于2000年,是一家以内地住宅开发为主营业务的香港上市房地产开发企业。浙江旭辉置业有限公司总经理汝海林表示:“我们已经关注杭州市场很久了。”
旭辉此次进入杭州,无疑是在竞争已经异常激烈的杭州房地产市场又加了一把火。而且也让外来房企在杭州土地市场占主导地位的形势显得更为明显。
而在本土房企的阵营中,天阳房产表现抢眼。
5月28日,天阳房产拿下城东新城位于天城单元的R21-08地块,成交总价81600万元,折合楼面价13804元/平方米。继2012年10月11日与2012年11月27日之后,天阳置业再度拿下城东新城宅地,这也标志着天阳三进城东新城,以三宗土地总共30万平方米的体量成为了目前城东新城内可售体量最大的项目。天阳置业副总经理石焱表示,天阳置业十分看好城东新城的发展前景。
房价出现大幅上涨可能性小
5月杭州地区土地出让总额达179.9亿元,创2010年以来单月土地成交额新高。
根据成交纪录,5月杭州出让的宅地中被外来大鳄收入囊中的就有9宗,成交额112.2亿元,占宅地总成交额的78.6%。其中,首开、旭辉、淮矿等都是首次在杭州拿地,莱蒙、越秀、佳兆业、万通等则继续加大在杭州的土地持有量。
另外,据媒体公开报道的数据统计显示,今年前四个月,全国性房地产企业在杭州共约拿地21宗,总体量243.4万平方米,拿地总金额162.9亿元,在前4月土地总成交额中占比50.9%。
而在宅地市场,1-4月外地房企拿宅地140亿元,占宅地总成交额的62%,包括保利、首开、万达、港中旅等。这其中,世茂房地产以26亿元和29万平方米的体量,排名拿地金额和拿地体量的首位。1-4月,共15家大型企业在杭州拿地,其中有6家是首次在杭州拿地,分别是港中旅、首开、万达、融科、景瑞和宜家。除万达、宜家为商业项目外,其余均为宅地。
土地市场升温明显,这种现场并非只在杭州。
近期多个城市出现高成交价及高溢价率地块,尤其是品牌房企纷纷加入土地争夺战,拿地身影遍布北京、上海、广州、长沙等热点城市。各大房企回归一、二线城市拿地现象明显,高价地对未来房价提出考验。甚至有业内人士及相关专家已经开始担心,高价地会推高区域内房价,楼市存在再次失控的风险。一些业内人士表示,杭州本土开发商和外来大型房企最重大的区别就是,他们的资金实力和财务成本是完全不对等的,外地大型房企有压倒性的优势。
公众房网首席市场分析师周晨认为,目前土地市场的热度意味着开发商对楼市后市还是充满信心。从短期来看,对个别区域内的新盘或二手房销售行情还是有带动作用,但目前楼市的供应量不小,整体市场氛围也比较理性,因此,价格要出现大幅度的上涨或波动的可能性还是很小的。
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