【新观察】2014年第006期 本期责编 赵洁 施菲菲 　

         370方的跃层大户型，号称电梯可以直达本户型的第一层和第二层，正是看中了这个得天独厚的优势，杭州人吴先生花了1200多万买下了这幢“豪宅”。可收房时却发现，电梯根本到达不了该户型的第二层(跃层)，而且还有部分细节和当初销售人员所述不符。吴先生将楼盘开发商告上了法庭。近日，杭州江干区法院对该案做出判决，认为开发商在销售过程中存在虚假陈述，故判双方当时签订合同无效，吴先生可以要回之前所付款项。 

        前段时间，浙江金华市区悦府江南800多业主，未经规划部门审批许可擅自浇筑阳台被曝光，业主们也说，房产销售卖房时曾说过”可以浇筑阳台“，开发商却表示，购房合同里并没有这项承诺。　

　　有置业顾问透露，房产销售人员为了能够顺利签单，往往有意无意夸大一些房屋的优势，但是不是“优势”，可不尽然。买房不是买白菜，上百万甚至上千万的钱花出去，千万别房产销售说什么信什么。

         那么，房产销售到底有哪些漂亮话，不可轻信呢？

　　●“我们这个户型很经典，跟XX楼盘一样，到时候可以浇个阳台/阁楼加层，多出很多面积呢。”

　　事实：金华市规划局行政审批处的工作人员说，所有不是一次性的建设都是不允许的，属于违法建设行为。“买房时除了看开发商的许可证、预售证外，施工图也是必不可少的，因为凡是施工图上没有标注出来的，后期都不允许私自建筑。”

　　●“我们这房子采光非常好，南北通透。”

　　事实：现在大家买房子都会看毛坯，但售楼人员往往会告诉你什么时候来方便，那个时候肯定是阳光最充足的时候，所以看房子采光一定要不同时段多去看几次。

　　●“我们这有个大阳台(飘窗或者入户花园)，赠送一半面积。”

　　事实：这样的说法乍一听很诱人，毕竟面积就是人民币，送面积等于省钱。但我们知道，建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台的建筑面积+公摊的面积。根据规定，计算整套房子的建筑面积时，开放式阳台计算一半的面积进入建筑面积，也就是说那一半面积本来就是你的，不是开发商赠送的。

　　●“XX学校的XX分校区已经在规划了，我们将来就是学区房，孩子读书不成问题。”或“我们这里属于XX学校XX分校区的学区房。”

　　事实：业主在签订购房合同时，开发商一般是不可能在合同中明确写入“属于学区房”字样的，开发商会以“这个问题比较敏感”或者是“属于内部掌握的情况”等不确定的语言忽悠购房者。在合同中，一般都不会涉及到有关学区的条款。教育部门明确表示，国家和地方所有教育文件、法规，都没有支持学区房之说，因为学区房涉及多方面问题，如人口、规划等，一旦这些要素在区域范围内出现变化，小区所属学区就会面临调整。

　　●“我们的房子是精装修的，以每平米XX的价格，将来交房时买了家具就能入住。我们是统一装修，环保材料，非常划算哦，你将来自己装修肯定没有这个价格的。”

　　事实：中国房地产研究会副会长童悦仲曾说，“精”可以从两个层面去理解：一是做成成品房；二是区别于简约装修。但是“简装”与“精装”之间也没有严格的界线。很多开发商号称旗下的商品房是“精装修”，但消费者单从词语概念上很难判定装修“精”到什么程度。事实上，精装修房子，开发商都会在装修上狠狠赚业主一笔，很少有能达到样板间标准的。

　　●“这是与我们项目相邻的**楼盘，这个开发商第一次做开发，经验不足，花了很多冤枉钱，成本高，户型也不好，所以他们目前在这个片区是销售最不好的。”

　　事实：将竞争对手的缺点和劣势事先说出来，让客户产生一个先入为主的印象，客户在考查对手的楼盘时，会有一个不好的看法。其实每个房产项目都有优劣，到底好不好应该自己做一个客观判断。

　　●各种户型设计的“美化”说法

　　向东单位，拥有冬暖夏凉的宜人环境。

　　格局古板：所有空间皆方正有序，方便家具摆放和个性间断。

　　露台设计：对开开通风效果达到最佳，更连宽阔露台，平添空间的豁达飘逸，使用率增加。

　　外飘窗设计：采光更充沛，空间更舒畅，宽敞。

　　方型厨房：比长方形更实用，更个性，让家居与诸多杂物可以井然摆放。

　　大面积露台：完全考虑主人室外活动和生活情趣的需要，养花晨练，观景愉悦。

　　座北朝南：格局通透，光线充盈。

　　大户型设计：厅房层次分明，分动静空间，方正宽阔的客厅尽情享受休闲娱乐的同时，毫无干扰一家老小的学习和休息。

　　专业律师提醒

　　最好形成书面文字

　　在售楼过程中，不排除有房产销售人员用一些很诱人但并不可能实现的“规划”和“结构”作为引导，吸引顾客购买，但这些 内容，并不一定明确列入售房合同。

　　那购房者要如何避免类似问题呢？浙江浙中律师事务所李强律师介绍了几个要点。

　　1.购房者一定要有证据意识。

　　对售楼人员做出的承诺，可以采用录音、书面合同等形式进行保留。比如录音，在销售场所对销售人员的促销承诺进行录音，并结合名片、售楼书等确认其合法性、关联性与真实性。

　　2.更为合适的做法，是尽量形成书面文字。

　　比如一楼绿地归属等问题，需要各楼层业主都签署相关协议。

　　有些内容如果无法写在购房合同的补充协议里，也可以要求写一份公告、书面字据等，都可以作为日后维权的证据。

　　3.签署文件时不要怕麻烦，一定要看清楚内容。

　　李律师提醒，一般来说，开发商都有专业的律师顾问团队，在法律意识上比购房者强很多。在购房时往往要签一大堆文件，例如补充协议、前期业主公约，业主条例等等。

　　很多购房者不会仔细去看里面的条款，而往往像浇阳台、加层、一楼绿地归属等这样的信息，开发商一行文字就能免除自身责任。这样的话，即使有相关的录音等证据证明售楼人员曾经做过承诺，也无济于事。

　　因此，在签署文件的时候一定要看清楚里面的内容。

　　(资料来源：浙江日报 浙江在线 钱江晚报)