第006期

1200万豪宅电梯到不了顶 如何识别“卖房谎言”

370方的跃层大户型,号称电梯可以直达本户型的第一层和第二层,正是看中了这个得天独厚的优势,杭州人吴先生花了1200多万买下了这幢“豪宅”。可收房时却发现,电梯根本到达不了该户型的第二层(跃层),而且还有部分细节和当初销售人员所述不符。

    【新观察】2014年第006期 本期责编 赵洁 施菲菲  

         370方的跃层大户型,号称电梯可以直达本户型的第一层和第二层,正是看中了这个得天独厚的优势,杭州人吴先生花了1200多万买下了这幢“豪宅”。可收房时却发现,电梯根本到达不了该户型的第二层(跃层),而且还有部分细节和当初销售人员所述不符。吴先生将楼盘开发商告上了法庭。近日,杭州江干区法院对该案做出判决,认为开发商在销售过程中存在虚假陈述,故判双方当时签订合同无效,吴先生可以要回之前所付款项。 

        前段时间,浙江金华市区悦府江南800多业主,未经规划部门审批许可擅自浇筑阳台被曝光,业主们也说,房产销售卖房时曾说过”可以浇筑阳台“,开发商却表示,购房合同里并没有这项承诺。 

  有置业顾问透露,房产销售人员为了能够顺利签单,往往有意无意夸大一些房屋的优势,但是不是“优势”,可不尽然。买房不是买白菜,上百万甚至上千万的钱花出去,千万别房产销售说什么信什么。

         那么,房产销售到底有哪些漂亮话,不可轻信呢?

  ●“我们这个户型很经典,跟XX楼盘一样,到时候可以浇个阳台/阁楼加层,多出很多面积呢。”

  事实:金华市规划局行政审批处的工作人员说,所有不是一次性的建设都是不允许的,属于违法建设行为。“买房时除了看开发商的许可证、预售证外,施工图也是必不可少的,因为凡是施工图上没有标注出来的,后期都不允许私自建筑。”

  ●“我们这房子采光非常好,南北通透。”

  事实:现在大家买房子都会看毛坯,但售楼人员往往会告诉你什么时候来方便,那个时候肯定是阳光最充足的时候,所以看房子采光一定要不同时段多去看几次。

  ●“我们这有个大阳台(飘窗或者入户花园),赠送一半面积。”

  事实:这样的说法乍一听很诱人,毕竟面积就是人民币,送面积等于省钱。但我们知道,建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台的建筑面积+公摊的面积。根据规定,计算整套房子的建筑面积时,开放式阳台计算一半的面积进入建筑面积,也就是说那一半面积本来就是你的,不是开发商赠送的。

  ●“XX学校的XX分校区已经在规划了,我们将来就是学区房,孩子读书不成问题。”或“我们这里属于XX学校XX分校区的学区房。”

  事实:业主在签订购房合同时,开发商一般是不可能在合同中明确写入“属于学区房”字样的,开发商会以“这个问题比较敏感”或者是“属于内部掌握的情况”等不确定的语言忽悠购房者。在合同中,一般都不会涉及到有关学区的条款。教育部门明确表示,国家和地方所有教育文件、法规,都没有支持学区房之说,因为学区房涉及多方面问题,如人口、规划等,一旦这些要素在区域范围内出现变化,小区所属学区就会面临调整。

  ●“我们的房子是精装修的,以每平米XX的价格,将来交房时买了家具就能入住。我们是统一装修,环保材料,非常划算哦,你将来自己装修肯定没有这个价格的。”

  事实:中国房地产研究会副会长童悦仲曾说,“精”可以从两个层面去理解:一是做成成品房;二是区别于简约装修。但是“简装”与“精装”之间也没有严格的界线。很多开发商号称旗下的商品房是“精装修”,但消费者单从词语概念上很难判定装修“精”到什么程度。事实上,精装修房子,开发商都会在装修上狠狠赚业主一笔,很少有能达到样板间标准的。

  ●“这是与我们项目相邻的**楼盘,这个开发商第一次做开发,经验不足,花了很多冤枉钱,成本高,户型也不好,所以他们目前在这个片区是销售最不好的。”

  事实:将竞争对手的缺点和劣势事先说出来,让客户产生一个先入为主的印象,客户在考查对手的楼盘时,会有一个不好的看法。其实每个房产项目都有优劣,到底好不好应该自己做一个客观判断。

  ●各种户型设计的“美化”说法

  向东单位,拥有冬暖夏凉的宜人环境。

  格局古板:所有空间皆方正有序,方便家具摆放和个性间断。

  露台设计:对开开通风效果达到最佳,更连宽阔露台,平添空间的豁达飘逸,使用率增加。

  外飘窗设计:采光更充沛,空间更舒畅,宽敞。

  方型厨房:比长方形更实用,更个性,让家居与诸多杂物可以井然摆放。

  大面积露台:完全考虑主人室外活动和生活情趣的需要,养花晨练,观景愉悦。

  座北朝南:格局通透,光线充盈。

  大户型设计:厅房层次分明,分动静空间,方正宽阔的客厅尽情享受休闲娱乐的同时,毫无干扰一家老小的学习和休息。

  专业律师提醒

  最好形成书面文字

  在售楼过程中,不排除有房产销售人员用一些很诱人但并不可能实现的“规划”和“结构”作为引导,吸引顾客购买,但这些 内容,并不一定明确列入售房合同。

  那购房者要如何避免类似问题呢?浙江浙中律师事务所李强律师介绍了几个要点。

  1.购房者一定要有证据意识。

  对售楼人员做出的承诺,可以采用录音、书面合同等形式进行保留。比如录音,在销售场所对销售人员的促销承诺进行录音,并结合名片、售楼书等确认其合法性、关联性与真实性。

  2.更为合适的做法,是尽量形成书面文字。

  比如一楼绿地归属等问题,需要各楼层业主都签署相关协议。

  有些内容如果无法写在购房合同的补充协议里,也可以要求写一份公告、书面字据等,都可以作为日后维权的证据。

  3.签署文件时不要怕麻烦,一定要看清楚内容。

  李律师提醒,一般来说,开发商都有专业的律师顾问团队,在法律意识上比购房者强很多。在购房时往往要签一大堆文件,例如补充协议、前期业主公约,业主条例等等。

  很多购房者不会仔细去看里面的条款,而往往像浇阳台、加层、一楼绿地归属等这样的信息,开发商一行文字就能免除自身责任。这样的话,即使有相关的录音等证据证明售楼人员曾经做过承诺,也无济于事。

  因此,在签署文件的时候一定要看清楚里面的内容。

  (资料来源:浙江日报 浙江在线 钱江晚报)

编辑: 赵洁   赵洁 施菲菲
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