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　　浙江在线7月12日讯（浙江在线记者 楼肖桑 徐叔竞）坊间流传，人生有三大错觉：股市会涨，房价会跌，她喜欢我（他还爱我）。

　　尽管楼市的调控已持续将近两年的时间，但上半年的杭州楼市，土地市场、新房市场依旧延续了此前的热度。过去的经验让开发商们觉得，政策总是会转变，眼下的问题总是能找到解决方法，他们期盼着限价放开，期盼着政策松动，期盼着杭州能走出“独立行情”。

　　那么，开发商的种种幻想，下半年会落空吗？

　　尚未入市的高价地

　　能等到下半年限价放开吗

　　下半年限价是否会放开，显然是开发商最为关心的一个问题。

　　去年以来，因为限价的原因，不少板块的新房与二手房价格倒挂严重，这也是摇号抢房的根源。

　　限价的另一个影响，就是高价地纷纷推迟入市，造成市场供应量不足。据记者统计，仅去年出让的涉宅地块，就有上百宗尚未入市。

　　城东新城某楼盘从拿地到现在已过去一年半的时间，却迟迟没有开盘。房企的心理开盘价是6万元/m2，但目前能拿到的审批价格仅仅为4.5万元/m2。

　　对房企而言，如果下半年限价继续严格执行，那么迫于资金压力，一些高价地项目不得不平价甚至亏本销售。

　　不过，房企在拿这些高价地时，本就带着赌博心态，赌限价政策的放开或者松动。

　　浙报地产传媒研究院院长丁建刚表示，拿地企业对限价放开的预判并未实现。他认为，眼下开发商更应研究市场，管控好自己企业的风险，而不是考虑和限价博弈的问题。“近半个月来，市场呈现微妙变化，特别是土地市场，是不是降温还需进一步观察。但开发商对市场的判断，从7月来的土地出让情况，可以看出有了改变。”他表示，在市场和政策都不确定的情况下，不同房企之间资金情况的不同，心态、策略、判断的不同，都会导致最终不同的决策，因此是否会有大量房企选择在限价之下入市，还不好说。

　　中房信息科技数据资源中心首席企业咨询师陈焕春则指出，尽管有很多高价地待入市，但是开发商拿地也不仅仅赌限价的放开。从上半年的土地市场来看，无论是杭州还是浙江省内的三四线城市，都是房企投资的热点。“不管是为了企业的规模继续扩大，还是仅仅为了生存，拿地是必然的。对于不少开发商来说，与全国其他城市相比，杭州依然是一个投资的优选。”

　　滨江金茂府项目副总经理黄津程则认为，限价可能会在一定程度上有所松动，但不会一下子放开：“接下去还有大量的隐性供应要入市，让开发商贴着成本卖，有一定的利润空间，慢慢回归理性的市场是比较合理的。”

　　国内已有城市明确提出限价目标，半年涨幅不得超过6%。这也意味着，限价幅度或会略微松动，但限价本身会长期坚持。

　　回购地块自持部分

　　只是一种幻想而已

　　在尚未入市的地块中，有相当一部分土地是含自持比例的，而算上自持部分的话，这些土地的实际楼面价都相当高，保本销售价格远高于周边在售的新房价格。因而要在限价情况下销售，房企自然不情愿。

　　过去，有一些楼盘在土地拍卖时，涉及到配建安置房、保障房等等，对于开发商来说也是提高了实际的楼面价。但记者注意到，这其中有不少楼盘通过补缴土地款，最终将这部分安置房、保障房进行了回购，然后作为正常商品房进行销售。显然，如果自持部分可以回购，那么对于开发商来说将会是收回成本的最优选择。而过去回购的成功经验，让开发商对自持地块的未来，还抱有回购的幻想。

　　然而，至少到目前为止，这种“破题”的方法也仅仅停留在想象上。浙江中原地产首席分析师荆海燕说，之前开发商拿下的含有较高自持比例的地块，自持部分主要还集中在做长租公寓、养老以及资产自持等，并没有找到很好的破解之道。

　　宅地难拿，部分房企去年选择拿商业地块，打擦边球建造酒店式公寓。但如今“限酒令”出台，地块出让条件中都明确规定不得建造酒店式公寓，产权证面积需300m2以上。

　　过去也曾有过“限酒令”，但开发商往往预留好管道，赌政策会不了了之，也赌监管不会严格，最终调整为酒店式公寓出售。

　　对于这样的幻想，还能再一次实现吗？对此，开发商人士认为：“如今监管这么严，很难再打这样的擦边球了。”

　　前不久，七部委发文整顿市场乱象，下半年将对各个城市展开巡查，又有谁敢打擦边球？

　　丁建刚则表示：“开发商不能老是寄望于政策的朝令夕改，或是监管不严。今年杭州酒店式公寓的居住属性比过去明显更突出了，所以即便面积300m2以上的商业产品，如果地段好，同样有市场需求，可以做一些深度的产品研究。”

　　下半年继续走“独立行情”

　　理论上比较困难

　　调控近两年时间，全国一些城市的楼市逐渐吹起了冷风，但对于杭州，开发商显然是有所期待的，期待它能走出所谓的“独立行情”。这个预期会落空吗？

　　黄津程对此持谨慎态度。他认为下半年的行情一定程度上还能延续火热，但随着供应量慢慢跟上，市场将会逐渐回归理性：“过去五年时间，杭州人花在买房子上的钱占可支配收入的比重越来越高，贷款的额度也相当高，有不少购房者的需求被提前透支。同时，作为买房资金来源的一大主力，货币化安置的减少，也会造成直接影响，接下去，是否还有足够的购买力去消化大量的隐性供应量是存疑的。”

　　在丁建刚看来，过去的这一年多时间，杭州走的就是“独立行情”，但未来还是不是能够持续，非常不确定。“特别在宏观经济形势、金融货币政策可能存在变化的前提下，理论上是很困难的。”

　　荆海燕认为，虽然每个城市的楼市节奏各不相同，但从宏观经济大环境来看,随着市场上资金流动性大减，冷静应该是下半年楼市的主旋律。“杭州这一波大热的行情已经持续了两年，从最近土地拍卖刮起凉风、新房摇号热度下降、二手房价格松动这三级市场的综合表现来看，这波行情有种强弩之末的感觉，人们的心理预期已经发生了改变。现在不少楼盘已经开始主动抢跑、抢客户了，接下来，像萧山市北、余杭良渚这类有多盘蓄势待发的板块，未来的竞争会比较激烈，不排除有些高周转的企业会以适度的降价换走量。”