宁波东部新城高楼林立。(丁继敏 摄)

　　国家统计局日前发布2021年1月份全国70个大中城市房价涨幅数据。其中，宁波商品住房环比涨幅0.5%，在各大城市排名第20位；二手住房价格环比涨幅0.9%，在各大城市排名第8位。

　　显然，新年首月，宁波无论商品住房还是二手住房，房价环比涨幅相对稳定。回顾过往，展望未来，新年宁波楼市风云如何变幻？

　　三次调控政策给楼市降温

　　刚刚过去的2020年，宁波楼市依然火热，却也是政策调控加码的一年。

　　“去年，宁波始终坚持‘房住不炒’的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，坚定不移落实完善房地产长效机制，实现‘稳地价、稳房价、稳预期’的目标，房地产市场运行总体呈现平稳健康态势。”市住建局相关人士介绍。

　　数据显示，2020年，市六区共成交141112套住房，比上年减少99套。其中，商品住宅总成交套数67630套，比2019年增加3062套，增幅为4.74%。2020年宁波新建商品住宅价格指数同比上涨4.4%，指数涨幅在调控目标范围内。

　　业内人士分析，2020年宁波楼市有很明显的两个分界点：一是疫情严重的2月份，二是楼市调控政策出台的7月份。市区商品住房、二手住房的成交量，都是从2月份之后迅速爬升，到7月份达到全年最高点。

　　去年一季度，受疫情防控影响，宁波房地产开发项目延迟开工、售楼处暂时关闭，房地产市场活跃度降至冰点。1月至4月，全市销售住宅面积336.4万平方米，同比下降16.9%。为应对疫情防控影响，市住建局及时出台了一系列纾困政策措施，房地产市场明显回暖，热度逐渐攀升。根据市房管中心网签数据，5月份全市商品房网签面积超过180万平方米，较上年同期增长30%左右。

　　去年4月份以来，市自然资源和规划局逐步加大了土地供应量。从全年的国有建设用地供应计划来看，全市和市区的住宅用地计划供应量同比均有较大的增幅，土地市场“货源充足”。2020年，全市计划供应住宅用地共379宗1614.48公顷(24217亩)，比2019年实际供应量增长24.7%。

　　同时，相关部门也加快了新楼盘推出的速度，仅去年6月至9月全市新推出楼盘151个，住宅房源5.5万套，面积643万平方米，可销售面积同比增长15.3%，使后续宁波商品住宅供应量充足。此外，宁波继续实施“限房价、竞地价”机制，稳定了市场预期。

　　市房产市场管理中心数据显示，去年市六区共有106批次新盘完成网上认购登记，推出的住宅房源总数有4.1万余套，而认购总人数接近7.4万人，市场热度较高。

　　成交量上的此种变化，正是新政前后市场气氛变化的反映——从恐慌、“抢房”，到不慌、挑房。其中，无房家庭优先购房政策的出台，对缓解市场恐慌气氛可以说起到了至关重要的作用。

　　新年宁波楼市冷热互现

　　根据市房产市场管理中心发布的消息，今年1月份，全市商品住宅成交16291套，同比增长96.5%；全市二手住宅成交8615套，同比增长78.8%。总体上看，宁波楼市延续了去年的火热行情。

　　不过，记者观察到，今年1月新盘的“冷热不均”现象，愈发明显。

　　热门板块的热盘，如东部新城的水岸春晖、近东部新城的春来晓园、不限购的慈城新城的宁宸院，不少新推房源均是100%售罄。在这些热门板块之外，小港的北仑滨江新城首个新盘礼悦东湾，首次开盘也录得80%以上的去化率。

　　而去年底被宣告“跌落神坛”的奉化，则继续走冷。1月份，不管是地铁金海路站旁的新盘，还是奉化主城区内的新盘，都不复昔日“开盘必光盘”的火爆。像此前近十次开盘每次都“光盘”的宝龙TOD奉甬新城最新一个盘“澜沁璟庭”，308套房源只吸引了不到150人认购登记。机构开盘快报显示，其开盘当天去化率不过20%多点。

　　此外，一月份，孔浦2个新盘滨涛府、滨盛荟分别首开和加推，表现也一般。孔浦这个板块的市场接受度似乎还没有起来。

　　进入二月份后，因为过年因素，宁波楼市颇显清冷。到目前为止，市六区只有6个新盘完成认购登记，同样冷热严重不均。热的如东部新城东片区的湖光印、老潘火的芳菲郡，新推批次房源开盘热卖。而海曙鄞奉片区内南邻环城南路高架的新盘，中梁的潮悦南塘小区，新推的第三批共83套房源，认购登记的仅9人。春晓的海湾金茂悦则出现零登记的情况。

　　不过，按照往年惯例，过完年后，宁波楼市将逐步恢复正常，新开楼盘将逐渐增多。本轮历经五年之久的宁波楼市“牛市”，几乎每一个春天都是供销两旺、热度逼人，即便是有疫情影响的去年春天，也是迅速回暖。这种“小阳春”的势头有望延续。

　　不过，也有专家认为，国家金融调控政策对市场的影响值得关注。历来房贷额度宽裕的一月份，因为2020年最后一天央行的“两道红线”新规，各大银行反常地出现额度紧张甚至停贷的现象，宁波各大银行更是从2月1日陆续调高了房贷利率。房贷趋紧，被认为是“扼住楼市喉咙”的一个动作。

　　市场或将保持稳步态势

　　今年，宁波楼市会否依然是一个“小阳春”？业内人士普遍认为，全年楼市或将保持平稳运行态势。

　　市住建局相关人士表示，2021年，宁波房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性。随着宁波经济社会的快速发展，营商环境不断优化，以及在宁波一系列调控政策措施综合作用下，预计2021年宁波房地产市场继续保持健康态势，住宅供需以及房价总体会保持平稳。

　　按照“十四五”确定的目标，未来五年，宁波将坚持“房住不炒”定位，确保房地产市场健康稳定发展，房地产业增加值占GDP比重稳定在5.5%左右。加快培育发展住房租赁市场，新增租赁住房13万套(间)，新增受益住房保障家庭2.8万户，农房改造10万户，构建以公共租赁住房为主、全域覆盖、保障基本的城乡一体化住房保障体系。

　　不过，也有分析人士认为，要密切关注国家政策调控的走向和本地市场供需变化情况，保持一定的风险意识。

　　一家房产中介公司老总介绍，宁波于2017年10月1日起施行市五区商品住宅限售两年的政策。按照本地市场机构华星研策的测算，从2021年开始的三年内，宁波将会迎来限售房的“解禁潮”，三年约有10.8万套之巨。充足的市场供应，或使宁波房产市场的稳定性迎来“大考”。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，2021年房地产金融降杠杆将持续深化，会从企业端和居民端影响杠杆结构。供应端“三道红线”融资新规，大概率会在2021年逐步落地实行。针对抵押经营贷等资金违规进入房地产市场的现象，地方政府也会出台监管收紧政策。在这种情况下，金融机构不能再将房地产当成优质资产，应当密切关注微观层面的价值变动，颗粒度应当细化到小区甚至房屋层级。

　　南天房产副总经理郑桂良则对市场前景保持谨慎乐观。“政府工作报告提出，到2025年，宁波GDP总量要达到1.7万亿，人均GDP17万元。综合考虑宁波民营经济的活力，以及长三角地区的发展红利，宁波楼市的未来值得期待！”他表示，在住房回归消费属性的前提下，要把握“以人为核心的新型城镇化发展机会”“跟随产业发展路径的市场机会”，以刚需为主，合理分配投资比例、调整货值结构，做好长远战略，与实体经济共同均衡发展。

　　全经联宁波地产俱乐部会长缪百年表示，2021年宁波房地产行业总体会平稳健康发展，开发商拿地竞争比较激烈，区域的分化会越来越明显。和周边的城市杭州、苏州、南京相比，宁波的房地产行业仍有成长空间，但对开发商的盈利能力要求越来越高。