今年1月1日，《民法典》正式实施。其中的居住权，作为以往法律中没有规定的一种全新的权利，备受关注。居住权登记在宁波何时会落地，也广受期待。

　　现在，居住权来了！

　　今天，记者从鄞州区不动产登记服务中心获悉，该中心于10月15日下午颁发了宁波市第一张“居住权”登记证明。

　　居住权登记证明“长”这样：

　　01

　　首张证明保障遗孀居住权

　　当天下午13:30左右，鄞州区不动产登记服务中心开始办理张女士（化名）申请的公证继承登记及居住权首次登记业务。

　　据了解，张女士丈夫已经去世，留下一套位于鄞州区的住宅。按照法律规定，张女士丈夫的父亲、丈夫与前妻所生的女儿、张女士，三人都享有继承权，但张女士并不是该房屋的产权人。

　　为了保障张女士的权益，经协商后，产权人和张女士一起来到不动产登记窗口，办理了居住权的证明，并将居住权期限设定为6个月，自2021年10月15日-2022年4月14日。

　　办理期间，窗口工作人员在收取产权人和张女士双方身份证、公证书及原产权证书等材料后，对资料进行初步审核并办理了继承登记；并协助张女士等人填写居住权合同、申请表等申请资料，通过居住权合同明确了居住权期限、居住条件和要求等必要信息，并进行了登记。

　　60分钟后，张女士顺利在领证窗口领取了宁波市首张居住权登记证明。

　　02

　　什么是居住权？

　　2021年1月1日新颁布的《民法典》第366条规定：

　　“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

　　也就是说，通过登记居住权，他人可以占有、使用自己无产权的住宅等不动产。

　　这里的“他人”，包括亲属或非亲属。理论上，只要产权人同意并配合办理，他可以为任何人设置居住权。

　　据介绍，作为新增的用益物权，居住权的设定将房屋的居住权和所有权分开，满足 "房子不归我，但我却能住" 的诉求，为养老用房保障、离婚后共同居住、继承后共同居住等现实问题提供了解决办法，完善了住房保障体系，进一步为弱势群体提供了法律保障。

　　按照《民法典》规定设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，合同一般要包括下列条款：

　　（一）当事人的姓名或者名称和住所；

　　（二）住宅的位置；

　　（三）居住的条件和要求；

　　（四）居住权期限；

　　（五）解决争议的方法。

　　下面是鄞州区不动产登记服务中心提供的居住权合同范本，供参考：

　　这里面，居住期限，非常关键！

　　居住权期限可长可短。像张女士这样，可以约定为半年。也可以约定10年、20年，甚至“终生有效”。

　　如果是“终生有效”，那么居住权人可以一直住到自己去世，期间不管房子有没有换主人，居住权都有效，房主无权赶走居住权人。

　　特别需要注意的是，居住权只有经登记才能生效。并且，居住权不能转让、继承。

　　《民法典》里关于居住权的规定条款

　　03

　　如何设立居住权？

　　依据《民法典》有关规定及浙江省自然资源厅发布的文件，以下三种情形可以申请办理居住权登记：

　　1. 以合同方式设立居住权的。

　　2. 以遗嘱方式设立居住权的。

　　3. 以人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立或者确认居住权的。

　　具体如何操作呢？

　　据鄞州区不动产登记服务中心工作人员介绍，要办理这项业务，必须经不动产权证上所有的产权人都书面同意，在明确居住方式、居住条件和要求、居住权期限、解决争议的办法等条款后，携带不动产权证书原件、双方身份证原件及其他相关材料，共同前往鄞州区不动产登记服务中心登记居住权。

　　这里的“其他相关材料”分为不同情况：

　　1. 以合同方式设立居住权的，应当由居住权人和不动产所有权人共同申请，提交居住权合同（合同可由不动产登记部门提供）。

　　2. 以遗嘱方式设立居住权的，可以由居住权人单方申请，提交生效遗嘱、遗嘱人死亡证明等材料。

　　3. 以人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立或者确认居住权的，可以由居住权人单方申请，提交人民法院、仲裁机构生效的法律文书，或行政机关具有强制执行力的行政处理决定书。

　　04

　　哪些房子可以设立居住权？

　　目前，居住权相关的登记已在鄞州区初步投入使用。

　　由于目前浙江省包括宁波市关于居住权的细则尚未出台，因此从操作层面来说——

　　1. 群众若要登记居住权，需先确保产权证没有抵押、贷款等限制情况。

　　2. 不动产的范围目前只针对国有商品房，暂时还不涉及农村宅基地的居住权。

　　另外，已经抵押的房产能否办理居住权登记？办理居住权登记的房屋还能否买卖？这还需等上级部门的相关细则出台后才能确定。

　　我们“宁波楼市报道”也将持续关注并及时报道。

　　05

　　居住权可以变更吗？

　　采访中记者了解到，若居住权人姓名、身份证明类型、身份证号、居住权期限等发生变化，可以进行居住权变更登记。

　　居住权期满、设立居住权的不动产灭失或被征收、生效法律文书终止居住权等导致居住权消失，居住权人死亡或放弃居住权等居住权消失的情况，亦可以到登记机关进行注销居住权登记。

　　即使居住权未期满，只要产权人和居住权人书面同意，也可提前注销居住权。

　　06

　　购房者如何查询居住权？

　　最后，对于准备购买二手房的人来说，如何获知这套房子是否设立了居住权？——房子有没有登记设立居住权，显然会极大影响二手房买卖。

　　答案是：要求产权人通过“浙里办”查询证明，就像平时查询房屋抵押状况一样，很简单。