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　　物业管理区域正在逐年扩大，昨天《浙江省物业管理条例(草案)》正式提交给省人大常委会，进入分组审议的程序。这个已经省政府常务会议审议通过的《条例(草案)》，将涉及到我省近千家物管企业，150多万户家庭……省人大财经委在大量调研之后，提出了许多建议和意见，并形成了五大焦点。据透露，该《条例(草案)》还可能进行立法听证。

　　焦点一 首次业主大会何时开

　　草案规定，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的或首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当在物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下组织业主推荐产生业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

　　省人大财经委审议提出，业主大会是代表广大业主利益的，仅规定交付使用面积或首套交付时间满两年，而不规定入住业主的户数，会出现因入住业主少，业主大会决议难以表达业主意见和代表业主利益的情况。

　　建议：把业主入住率作为召开业主大会的重要条件列入草案中，以维护多数业主的利益。比如，有的物业小区投资性购房比重大，交付使用面积虽已达到50%，但入住业主很少；首套入住虽满两年，但总体交付面积少或实际入住率过低；分期开发的物业，达到一定交付使用面积与首套交付使用的时间间隔较长，首套交付虽满两年，但整个物业管理区域内的业主入住率很低。

　　焦点二 小区停车规定不够具体

　　草案规定，物业管理区域内的机动车停车场(库)应当提供给本物业管理区域内的业主、非业主使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，经业主大会同意，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

　　省人大财经委审议认为，关于小区停车的规定还不够具体。

　　建议：为了便于管理，避免汽车在小区内占用公共绿地等无序停放而造成拥堵和纠纷，人大建议增加规范机动车停放的相关内容。

　　明确机动车停车场，不能随意改变为其他用途；没有专门停车场或停车场配备不足的，在物业管理区域内有可供停车的场地，经业主大会同意，物业管理企业可以在不影响通行和安全的前提下，适当安排合适场地作为业主停车泊位，并收取停车费用，同时明确停车泊位的收益归属及用途；设置违反规定停车的相应法律责任。

　　焦点三 50平方米以下的业主要有投票权

　　草案规定，业主在业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等确定：住宅区业主原则上以一套住宅计一票；非住宅区原则上以业主所拥有的产权面积计算，每满100平方米计一票；如有单独房地产权证书，建筑面积在50~100平方米的也可以计一票；但为了防止出现“多数垄断”损害少数人利益的情况，规定单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的30%。

　　省人大财经委审议提出，在现实中存在很多50平方米以下的商业用房，不列入计票无形中剥夺了他们的权利，也不利于小区的物业管理。

　　建议：修改为凡有单独房地产权证书就可计一票。

　　焦点四 必须建立物业保修金制度

　　草案规定，建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地县(市、区)物业主管部门交纳不低于建筑安排工程总造价2%的保修金，存入指定银行，作为物业保修期间的维修费用保证，保修期满后按实际使用情况多退少补。

　　房地产开发商普遍认为，建立保修金制度是行政权对民事关系的过多干预。

　　省建设厅答复：建立物业保修金制度是草案的创制性规定。但从目前情况看，有的物业交付使用后遗留问题仍然大量存在，在遗留问题纠纷中，购房者往往处于弱势一方，为保护弱者合法权益，建立保修金制度是有必要的。

　　焦点五 物业用房的所有权属全体业主

　　草案规定，建设单位在物业建设中，应当按物业总建筑面积7%。比例配置物业用房。物业管理用房由建设单位无偿提供给物业管理企业使用，其所有权依法属于全体业主共同所有，不得转让、设定抵押；未经业主大会同意，物业管理企业不得改变用房的用途。

　　解释：对物业用房的产权性质作出界定，省人民政府制定的办法规定物业管理用房属于国家所有是不合理的，不能排除公权侵犯私权的嫌疑，条例草案进行了纠正。